Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Является ли аренда распоряжением имуществом

Пять советов для бухгалтеров про договор аренды: как не получить налоговые проблемы

Положения договора аренды интересуют не только стороны, заключившие этот договор, но и третьих лиц: внимательнее всего читают договор представители налоговых органов в поисках пункта, за который можно зацепиться. В данной статье мы рассмотрим, на какие аспекты следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества.

На нормативном уровне законодатель многие важные аспекты договора оставляет на усмотрение сторон, добавляя каждой норме фразу: «если иное не установлено договором».

Поэтому все условия договора должны быть четко сформулированы, чтобы инспектор не мог трактовать ту или иную норму во вред сторонам договора. Налоговые последствия даже, казалось бы, простого договора аренды порой могут быть плачевны для фирмы или предпринимателя. Мы подготовили пять советов, которые помогут сформулировать договор аренды так, чтобы обезопасить себя от проблем с налоговой.

Комментарии (28)

Смотря как понимать эту вещность.

Аренду упрекают в том, что она сугубо договорная, а тут выходит, что эта договорная связь посильнее, чем обычная. Обычные длящиеся договорные отношения, по идее, должны прекращаться на будущее в случае несостоятельности.

Например, поставка точно должна прекратиться.

Так что какая-то разница есть и как-то она связана с вещностью.

1. Я не очень понимаю какое это имеет существенное значение с практической точки зрения.
1.1. Вот залог это институт вещного права?

2. Не очень ясно каким образом коррелирует последний приговаривающий вопрос с изложенным выше. Даже в Обзоре это разъяснение отнесено к процессуальным. Причем здесь материальное. Аренда обязательственный договор. И как на это влияет, что в банкротстве эта аренда будет считаться ликвидом или нет, и в каком порядке это обязательство будет прекращаться.

3. «Одним из адекватных доводов против вещно-правового характера аренды была практика судов по расторжению аренд в рамках банкротства: было б вещным — шло б в конкурсную массу».

Т.е. если аренда на 5 лет и более (с омсу), или есть согласие арендодателя на перенаем, то это уже вещное право арендатора?

Суть спора носит, прежде всего, цивилистический характер.
Вы будьте внимательней, выше все изложено, вы собственно тоже не ответили.
Что мы потеряем если аренду назовем обязательственным договором с элементами вещного права, или «квазивещными» отношениями.

PS. здесь появился новый пользователь, на «вы», «вас» со строчной буквы начинает недовольно и жестко рычать, причем ссылаясь на многолетнюю профессиональную практику, так что будьте осторожней.

Я не ответил, потому что первым задал вопрос. И вопрос, в итоге, звучит общо: если нет практической разницы, то почему есть деление? Я не вижу на него ответа «выше». Только сам тезис.

Re PS Тут и старых таких полно.

По принципу «сказал А, говори Б» можно ожидать, что по умолчанию к аренде будут применяться институты вещного права, если квалифицировать ее как вещное. Поэтому вопрос имеет и прикладную сторону.

В частности, тот вопрос, который вы считаете сугубо процессуальным «по мнению ВС», может прямо предлпределяться этой каалификацией.

В остальном, понятно, если законодатель прямо как-то зарегулировал, острота снимается. Хотя остаются и вопрос, правильно ли зарегулировано, и вопросы толкования.

С залогом надо просто посмотреть, что еще не покрыто регулированием и посмотреть на этот вопрос сквозь призму природы залога. Тогда у вопроса о вещности залога появится «цена вопроса».

До соответствующих поправок стоял вопрос о защите залогодержателя по аналогии со ст. 302 ГК.

Точно такой же вопрос стоит и в отношении аренды. Например, в Германии отсутствие защиту по пара. 932 приводится в доказательство обязательственной природы аренды, несмотря на следование и защиту непосредственного отношения к вещи через поссечсорную.

Вот и практическое следствие появилось. Опять же, я не уверен, что сервитуарий защищен по 302, поэтому отсутствие защиты по 302 у арендатора может не исключать везный характер

аренда это пользование или распоряжение?

#1 cold man cold man —>

  • ЮрКлубовец
  • 293 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Право собственности включает в себя три правомочия.
    Право владения
    Право пользования
    Право распоряжения
    Сдача имущества в аренду является актом распоряжения имуществом, как и продажа имущества, как и внесение его в качестве вклада в уставной капитал.
    В случае сдачи в аренду имущества, это имущество выбывает из владения и пользования либо только пользования собственника (ст.606 ГК), т.е. собственник утрачивает право использовать имущество, сданное в аренду.
    Возникает вопрос: арендная плата это доход от использования имущества или от распоряжения им?

    Читать еще:  Имеют ли юридическое значение фактические супружеские отношения

    Может кто знает простой и однозначный ответ на этот вопрос? А тоя чего -то запутался.

    • Наверх

    #2 -Max Bogomolov-

    • Наверх

    #3 cold man cold man —>

  • ЮрКлубовец
  • 293 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    • Наверх

    #4 KirillT KirillT —>

    т.е. собственник утрачивает право использовать имущество, сданное в аренду.

    • Наверх

    #5 cold man cold man —>

  • ЮрКлубовец
  • 293 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    • Наверх

    #6 Афина Афина —>

    • Наверх

    #7 kuropatka kuropatka —>

  • Partner
  • 21327 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    огласитесь что при продаже имущества в рассрочку плата поступает за распоряжение последним

    Не соглашусь категорически. Более того — вообще не представляю себе «платы за распоряжение». В вашем примере плата поступает в качестве возмещения бывшему собственнику, эквивалента отчуждаемой им вещи.
    Про непринятие нашим правом триады KirillT уже сказал. Ну и К.И. Скловский тоже.

    это имущество выбывает из владения и пользования либо только пользования собственника (ст.606 ГК)

    Как кто-то (по-моему, Smertch) здесь писал — невозможно представить себе пример передачи имущества только в пользование, без владения. Так что аренда в любом случае сочетает в себе правомочия временного пользования и владения.

    Возникает вопрос: арендная плата это доход от использования имущества или от распоряжения им?

    • Наверх

    #8 -Guest-

    • Наверх

    #9 cold man cold man —>

  • ЮрКлубовец
  • 293 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Про непринятие нашим правом триады KirillT уже сказал. Ну и К.И. Скловский тоже.

    А для чего вам это нужно установить? Для спора по поводу ГУПа? Думаю, что вы отстаиваете неверную позицию.

    • Наверх

    #10 KirillT KirillT —>

    А как название этого труда К.И.Соколовского?, почитать охота.

    • Наверх

    #11 cold man cold man —>

  • ЮрКлубовец
  • 293 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Право собственности в гражданском праве (есть в эл.библиотеке)

    Сообщение отредактировал cold man: 05 May 2004 — 12:16

    • Наверх

    #12 maus34 maus34 —>

    летучая мышш (цы)

  • Partner
  • 2330 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    З.Ы.: и всетаки не могу с вами согласиться, но для продолженияя сначало почитаю Соколовского

    Ну блин. За чтож Вы так Константина Юрьевича.

    Скловский его фамилия.

    • Наверх

    #13 Chiko Chiko —>

    workin’ class hero

  • Модераторы
  • 8864 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    вообще-то — Константин Ильич

    • Наверх

    #14 maus34 maus34 —>

    летучая мышш (цы)

  • Partner
  • 2330 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    • Наверх

    #15 Chiko Chiko —>

    workin’ class hero

  • Модераторы
  • 8864 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Наверное, Вы иногда допускаете некоторые сознательные неточности в инициалах почтенных авторов, для того чтобы проверить, насколько внимательны другие участники форума.

    • Наверх

    #16 KirillT KirillT —>

    и где же конкретно его достать в эл виде не подскажите?

    • Наверх

    #17 kuropatka kuropatka —>

  • Partner
  • 21327 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    — Думаю, что вы отстаиваете неверную позицию.

    БЮДЖЕТНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    Статья 42. Доходы от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности

    1. В доходах бюджетов учитываются:
    средства, получаемые в виде арендной либо иной платы за сдачу во временное владение и пользование или во временное пользование имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

    • Наверх

    #18 kuropatka kuropatka —>

  • Partner
  • 21327 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    • Наверх

    #19 Wheelie Wheelie —>

    Вот у меня такая мысль: Арендодатель, распорядившись своим имуществом, решил (т.е. принял решение предопределившее судьбу имущества) его использовать в коммерческих целях, т.е. использовать для получения прибыли. Стало быть, имеет место получение дохода от использования имущества.

    А что по части передачи права владения и пользования с отчуждением оных на время сдачи в аренду, так это добровольный отказ арендодателя он возможности реализации этих своих прав. Но вовсе не их отчуждение. Они у него остаются. Просто он реализации владения временно отказывается, а пользование производит в виде сдачи в аренду. Кстати, из этого вытекает, что пользование может иметь место и без владения. Т.е. пользование осуществляется таким образом, который исключает владение.

    Читать еще:  Как происходит нотариальная сделка купли продажи квартиры

    Наверное я бред несу (в плане второго абзаца), поправьте плиз.

    Сообщение отредактировал Wheelie: 28 April 2005 — 11:38

    • Наверх

    #20 virgus virgus —>

    Статья 42 БК РФ. Доходы от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности
    К доходам бюджетов от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относятся:
    доходы, получаемые в виде арендной либо иной платы за передачу в возмездное пользование государственного и муниципального имущества, за исключением имущества автономных учреждений, а также имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных;

    • Наверх

    #21 evg28 evg28 —>

    АРЕНДНАЯ ПЛАТА состоит из двух частей

    доходы, получаемые в виде АРЕНДНОЙ либо иной платы

    Новое ПБУ: учет аренды у арендодателя

    Арендодатель тоже будет вести учет аренды двумя способами. Способы по ФСБУ 25/2018 зависят от классификации аренды

    Операционная аренда

    Если экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель, то аренда будет признаваться операционной.

    При определении типа аренды в расчет можно принять любое из следующих обстоятельств:

    • Срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды может использоваться;
    • Предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;
    • На дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;
    • Прочие обстоятельства, говорящие о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.

    При операционной аренде арендодатель признает доходы признает равномерно (п. 41 ФСБУ 25/2018) и не изменяет прежний порядок учета актива в связи с его передачей в аренду.

    Не операционная (финансовая) аренда

    Аренда признается не операционной, если к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом пользования предметом аренды (п. 25 ФСБУ 25/2018).

    Признаками того, что аренда финансовая, будет любое из обстоятельств:

    • Условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
    • Арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;
    • Срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды остается пригодным к использованию;
    • На дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;
    • Возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;
    • Арендатор имеет возможность продлить установленный договором срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;
    • Прочие обстоятельства, подтверждающие переход к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности на предмет аренды.

    При не операционной аренде арендодатель признает актив «инвестиция в аренду» на дату передачи предмета аренды. Инвестиция оценивается в размере ее чистой стоимости.

    Чистая стоимость определяется путем дисконтирования валовой стоимости аренды по процентной ставке, при использовании которой приведенная валовая стоимость инвестиции в аренду на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и понесенных арендодателем затрат по договору.

    Валовая стоимость инвестиции в аренду определяется как сумма номинальных величин причитающихся арендодателю арендных платежей за весь период аренды и потенциальной ликвидационной стоимости предмета аренды.

    Если вы уже разобрались с приведенной стоимостью оценочных обязательств по аренде у арендодателя, то поймете, что за длинными формулировками стандарта скрывается «зеркальный» показатель – все, что арендатор заплатит арендодателю по договору, с учетом дисконта по банковской ставке для верного определения стоимости денег в будущем. Плюс негарантированная будущая стоимость объекта к концу аренды.

    Только арендатор рассчитает и учтет у себя обязательство в пассивах, а арендодатель учтет у себя инвестицию в активах.

    Изменения стоимости инвестиций

    Чистая стоимость инвестиции в аренду после даты предоставления предмета аренды уменьшается на величину фактически полученных арендных платежей.

    Проценты по инвестиции признаются арендодателем в качестве доходов периода, за который они начислены. Процентный доход рассчитывается следующим образом: чистая стоимость инвестиции в аренду на начало периода, за который рассчитывается доход, умножается на процентную ставку за этот период. (Выполняется действие, обратное дисконтированию, чтобы стоимость, которая на начало периода была приведенной, на конец периода стала текущей).

    Читать еще:  Куда платить земельный налог физических лиц

    Чистая стоимость инвестиции в аренду проверяется на обесценение в соответствии с МСФО (IFRS) 9 «Финансовые инструменты». В случае, если обесценение выявлено – информация об этом вносится в учет и раскрывается в отчетности.

    Затраты, связанные с договором аренды, арендодатель включает в чистую стоимость инвестиции в аренду по мере осуществления этих затрат, а справедливую стоимость предмета аренды — в чистую стоимость инвестиции в аренду на дату передачи предмета аренды с отнесением указанной стоимости на расчеты с поставщиком (в случае лизинга) или с одновременным списанием переданного в аренду актива (в иных случаях, если предмет аренды признавался в составе активов). Образующаяся при этом разница относится на доходы (расходы) периода, в котором признана инвестиция в аренду

    Когда и как нужно одобрить сделку по аренде имущества в оперативном управлении

    Одобрять нужно крупные сделки и сделки с заинтересованностью.

    Крупной сделкой для бюджетных и автономных учреждений аренда будет считаться, если стоимость имущества или сумма арендных платежей превышает 10% активов (п. 13 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях, ст. 14 Закона об автономных учреждениях).

    Для казенных предприятий крупной будет сделка, размер которой превысит минимальный размер оплаты труда в 50 тысяч раз (п. 1 ст. 23 Закона об унитарных предприятиях).

    Сделкой с заинтересованностью (конфликтом интересов) договор аренды будет считаться, если руководство арендодателя связано с руководством арендатора семейными, трудовыми или корпоративными отношениями. На это указано в п. 1 ст. 27 Закона о некоммерческих организациях, ст. 16 Закона об автономных учреждениях, п. 1 ст. 22 Закона об унитарных предприятиях.

    Для казенных учреждений понятия крупной сделки и сделки с заинтересованностью не определены. Казенное учреждение при любой цене сделки не может распоряжаться имуществом без согласия своего учредителя (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

    Временное пользование имуществом

    Временное пользование имуществом — действие, по которому одна сторона передает другой вещь. Человек, который ей пользуется, должен вернуть ее в состоянии, в каком она была получена. Хотя следует учитывать ее износ или состояние, обусловленное соответствующим договором.

    Под правом пользования имуществом подразумевается право брать из него наиболее полезные свойства. Что касается арендных отношений, то оно должно осуществляться по условиям заключенного договора.

    Стороны

    Сторонами предаваемого имущества во временное пользование вправе выступать граждане и юридические лица. Но, для коммерческих предприятий установлено ограничение на передачу имущества для пользования их имуществом учредителям, членам органа контроля, или управления, или руководителям.

    Имущество, передаваемое во временное пользование

    В качестве имущества могут выступать непотребляемые вещи или индивидуально-определенные. Например, недвижимое имущество (предприятия, земельные участки, обособленные природные объекты, имущественные комплексы, сооружения, здания, сооружения и прочее) соответствует данным требованиям. Хотя важно обращать внимание на определенные моменты. В документе важно обозначать сведения, позволяющие установить имущество, которое подлежит передаче ссудополучателю как объекта безвозмездного использования. Если такие данные отсутствуют, то документ будет считаться не согласованным сторонами.

    Сроки временного пользования

    Срок является важным условием временного пользования, поскольку он может быть определенным или неопределенным. Если одна из сторон решила отказаться от пользования, то необходимо об этом уведомить другую сторону, хотя бы за один месяц, в случае, когда договором не предусматривается другой период извещения.

    Субаренда

    Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/1/16) возможно предоставление в субаренду муниципального имущества (госимущества) без аукциона в таких случаях:

    • право на подписание арендного соглашения арендатору предоставлено на основе муниципального (государственного) соглашения;
    • госучреждение заключило арендный контракт по итогам аукциона, на основании несостоявшегося аукциона.

    При соблюдении этих требований предоставляться в субаренду может недвижимость любой площади (ФЗ №135 в данном плане не предусматривает каких-либо ограничений). В противоположной ситуации соответствующие площади предоставляются в субаренду на общих основаниях, определенных ФЗ №135 (статья №17.1) с организацией аукциона, без него, но уже по другим исключениям.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector