Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Пролонгация договора аренды недвижимого имущества без регистрации

Продление срока договора аренды

Продление договора аренды — юридическая процедура, с которой рано или поздно сталкивается любой наниматель имущества. Возможные риски для арендатора — нарушение его правового преимущества на аренду, признание сделки ничтожной, финансовые потери. Как арендатору избежать подобных рисков? Чем может помочь нанимателю юридическая консультация? Рассмотрим эти вопросы подробнее.

Что такое пролонгация?

Это продление срока действия ранее заключённого соглашения между собственником квартиры и арендатором. Пролонгация договора аренды помещения происходит по взаимной договорённости между сторонами. Свою добрую волю они подтверждают подписями.

Для продления срока можно составить дополнительное соглашение. Оно будет являться дополнением к ранее существующему и подписанному соглашению об аренде. Если стороны заранее предусмотрели возможность продления в «теле» договора, то допсоглашение можно не заключать. Достаточно будет сделать соответствующие пометки в соглашении.

1. Арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства.

Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.

Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:

а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.

Иными словами. В уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, нет информации о нарушениях использования земли.

Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.

б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.

Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.

Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.

Читать еще:  Недобросовестные наследники судебная практика

Возможна ли автоматическая пролонгация?

Автоматическая пролонгация допускается законом, но в определенных ситуациях власти относятся к ней с подозрением. Пример: производится продление договора аренды земельного участка, но уже после истечения срока действия. Однократная процедура продления периода аренды для полугодового контракта не вызывает подозрений. Но если контракт заключен на 11 месяцев, и продлевался 4 или 5 раз, представители властей начинают задавать вопросы.

Некоторые бизнесмены предпочитают заключать соглашения на период до 11 месяцев, для экономии на регистрации. Юристы в подобной ситуации рекомендуют использовать контракт с неограниченным периодом действия документа — бессрочный, или заключенный на неопределенное время. Это соглашение позволяет и сэкономить на выплатах, и использовать объект аренды в течение требуемого периода.

Соглашение о продлении

Соглашение о продлении всегда составляется в простой письменной форме. В законе отсутствуют строгие требования к данному документу. Но порядок оформления у данной официальной бумаги аналогичен продлеваемому контракту аренды.

Соглашение о продлении регистрируется в ЕГРН при условии, если основной договор аренды был заключен на период от одного года.

По умолчанию в документе о продлении указывается только информация о том, что стороны намерены продолжить действие контракта. Все основные пункты базового соглашения остаются неизменными. Если стороны решают их изменить — это указывается отдельно.

Соглашение о продлении выглядит следующим образом:

  • Название — «Соглашение о продлении договора аренды»;
  • Место и дата составления документа;
  • Перечисление сторон соглашения;
  • Суть документа — изменение и дополнение базового договора аренды;
  • Перечисление изменений основного контракта: сроки продления, изменение порядка оплаты и т. п.;
  • Дата вступления в силу дополнительного соглашения;
  • Число экземпляров документа, у кого хранятся;
  • Реквизиты и подписи арендатора и арендодателя.

В качестве образцов можно использовать следующие документы:

Читать еще:  Через какое время перечисляют единовременное пособие

Большинство договоров аренды предусматривают автоматическое продление. Это самый простой вариант организации длительного сотрудничества. Если в тексте нет специальных условий, сторонам достаточно продолжить исполнять соглашение. Оно сохранит силу.

Второй вариант подходит контрагентам, для которых автоматическая пролонгация неприемлема. Увеличение срока договора происходит в уведомительном порядке. Заинтересованная сторона направляет партнеру предложение. Извещение оформляется произвольно.

В деловой практике распространение получили официальные письма. Их пишут на фирменных бланках. Образцы можно отыскать в бесплатных справочных базах. Если возражений нет, участники заключают дополнительное соглашение. Документом устанавливают новый период аренды, а также корректируют прочие условия (ст. 621 ГК РФ).

При продлении важно учитывать первоначальный срок договора. Если сделка подлежала государственной регистрации, обратиться в Росреестр придется и с дополнительным соглашением (ст. 164 ГК РФ). Исключения составляют случаи возобновления сделок, заключенных на 11 месяцев. Автоматически такие соглашения пролонгируются на неопределенный срок. Регистрировать их не нужно (Обзор ВАС РФ № 59 от 16.02.01). Не меняется ситуация и при продлении сделки на конкретный период. Дополнительное соглашение должно оформляться в порядке, аналогичном основному контракту (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Судебная практика: Отсутствие документов, подтверждающих возобновление сделки, нередко становится причиной споров. Суды делают ставку на оценку фактических обстоятельств. Показательным является дело № А29-13739/2017, рассмотренное Волго-Вятским окружным арбитражным судом.

Условиями соглашения предусматривалась пролонгация. Арендатор должен был направить в адрес собственника уведомление о продолжении сотрудничества. Сделать это следовало за 1 месяц до окончания срока.

Согласованная сторонами процедура не была соблюдена. Арендатор продолжил пользоваться помещением и перечислять плату. Стороны даже составили акт сверки расчетов. В суде собственник настаивал на изъятии недвижимости и ссылался на окончание контракта. Ответчик заявлял об автоматическом продлении сделки на новый срок. Служители Фемиды отказались от формального подхода и приняли во внимание фактическое поведение партнеров. Отношения продолжались, стороны исполняли обязанности, предусмотренные соглашением. В результате суд встал на сторону арендатора. Оснований для изъятия помещения не нашли. Соглашение признали действующим.

Читать еще:  Рассмотрение земельных споров происходит

Автоматическое продление сделки

Согласно 621 статье ГК РФ, продление договора аренды земельного участка происходит автоматически на аналогичный период и на установленных условиях, если:

  • действие конвенции истекло, но стороны не изъявили желания ее расторгнуть;
  • арендующее лицо продолжает пользоваться наделом.

Если собственник участка не пожелал расторгнуть или перезаключить сделку на новых условиях, гражданин, арендующий надел, вправе пользоваться им на прежних условиях.

Дополнительное соглашение о продлении договора аренды: нюансы

Рекомендуем! При заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды необходимо учитывать следующее:

  • подписание допсоглашения о продлении ДА без проведения торгов в тех случаях, когда такая процедура обязательна, например при сдаче в аренду муниципального имущества, может считаться дискриминационным по отношению к другим участникам оборота и нарушающим антимонопольное законодательство (определение ВС РФ от 02.11.2018 № 307-КГ18-7321 по делу № А56-81458/2016);
  • заключение допсоглашения о продлении ДА на новый срок не означает автоматического пересмотра сторонами ставок арендной платы и предполагает возможность оплаты по ранее действовавшим льготным для арендатора ставкам (постановление 9-го ААС от 19.07.2018 № 09АП-25342/2018 по делу № А40-215944/17).

Подробнее о составлении допсоглашений о продлении договоров рассказывается в статье «Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора».

Итак, мы выяснили, что автоматическая пролонгация ДА возможна, а также указали особенности продления ДА, закрепленные в законодательстве и практике его применения, в частности, осветили вопросы преимущественного права арендатора на пролонгацию ДА, специфику ведения переписки и оформления допсоглашений по вопросам продления ДА.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector