Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переходит ли право собственности при доверительном управлении

Что такое доверительное управление недвижимостью: суть, порядок заключения и расторжения договора

Передача недвижимого имущества в доверительное управление другому лицу – это оптимальное решение проблемы эффективного использования объекта. Но реализация этого способа на практике может сопровождаться рядом трудностей. Чтобы их избежать, нужно знать основные нормативно-правовые акты, которые регламентируют доверительное управление недвижимостью, порядок и специфику проведения процедуры.

  • 1 Правовое регулирование и особенности реализации
  • 2 Какое имущество можно передать?
  • 3 Кто может быть доверительным управляющим?
  • 4 Порядок передачи жилой и коммерческой недвижимости
  • 5 Нужно ли регистрировать договор?
  • 6 Как расторгнуть соглашение?

Плюсы доверительного управления имуществом

  • Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
  • Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
  • Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
  • Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Договор доверительного управления

При составлении договора доверительного управления сторонам следует руководствоваться статьей 1017 ГК РФ, в соответствие с которой соглашение должно быть оформлено в письменном виде по форме договора купли-продажи. При заключении договора сторонам важно понимать, что соглашение подлежит обязательной госрегистрации (аналогично порядку перехода права собственности).

Обязательные реквизиты

Договор доверительного управления имуществом составляется при наличии обязательных реквизитов:

  • наименование документа;
  • дата и место составления документа;
  • полная информация о сторонах договора (наименование, юридический адрес, банковские реквизиты, т.п.).

После заключения договора документ скрепляется подписями и печатями сторон.

Условия договора

Заключая договор, сторонам необходимо оговорить и зафиксировать в соглашении следующие условия:

  • четкий перечень объектов, которые передаются в доверительное управление (для объектов недвижимости – адрес, кадастровый номер, для предприятий – наименование, код ЕГР, юридический адрес);
  • срок действия соглашения – период, в течение которого управляющий вправе распоряжаться имуществом доверителя (согласно ГК РФ – не более 5-ти лет);
  • перечень действий, в рамках который управляющий может распоряжаться имуществом (передача собственности в субаренду, использование для личных нужд управляющего либо с целью ведения бизнеса, т.п.);
  • выгодополучатель – субъект, которому надлежит получение дохода от передачи недвижимости в доверительное управление;
  • размер вознаграждения управляющему, который может выражаться как в твердой сумме, так и в процентном соотношении (например, 10% от арендной платы, взымаемой с арендодателей переданного в управление имущества).

По усмотрению сторон, договор может быть дополнен иными условиями, в соответствие с особенностями передаваемого имущества и спецификой правоотношений между управляющим и доверителем.

Бланк договора доверительного управления можно скачать здесь ⇒ Договор доверительного управления имуществом.

На сегодняшний день нередко возникает необходимость решения жизненного вопроса о доверительном управлении собственностью. Многие предприятия, бизнесмены, да и обычные люди нередко задаются им. Если имеются накопленные активы, неиспользованное недвижимое имущество, ценные бумаги, лежащие, как говорится, мёртвым грузом, а человек не знает, как ими распорядиться, можно прибегнуть к помощи договора доверительного управления имуществом.

Это один из видов соглашений гражданского права, заключаемых в соответствии с установленными нормами. Согласно ему, одно лицо делегирует второму лицу определённую собственность на некоторый период времени в доверительное управление в своих интересах или в интересах определённого третьего лица.

Зачем нужно это делать?

В большинстве случаев, это делается, чтобы передаваемая собственность максимально использовалась, или из неё можно было извлечь предельную выгоду. В некоторых случаях такая передача необходима по причине временного отсутствия человека, который сам должен беспокоиться о данном имуществе.

Читать еще:  Возврат медикаментов в аптеку от покупателя

Сторонами данной сделки являются собственник объекта, называемый учредителем управления; лицо, которое берёт на себя обязанность управлять, являющееся доверительным управляющим; человек, исходя из интересов которого имуществом будут управлять, или выгодоприобретатель.

По обыкновению, лицо, берущее на себя функции по управлению, это физическое лицо предприниматель, или юридическое лицо. Под управлением подразумеваются любые операции, которые проделываются для извлечения прибыли. Это может быть, например, передача для сдачи в аренду торгового помещения, офиса или части участка земли, ценных бумаг, денежных средств.

Но право собственности при этом никоим образом не переходит к доверительному управляющему. Он лишь выполняет единственно в интересах хозяина объекта (или выгодоприобретателя) определённые действия. Вместе с тем, владелец не может диктовать своих условий по руководству переданным имуществом: управляющий определяет самостоятельно наиболее выгодные средства управления и каким образом им это будет осуществляться.

Условиями описываемого договора, который заключается только в письменном виде, являются:

  • обязательно указание передаваемого объекта или объектов. Непременным является его обособление от другого имущества. Вдобавок, на него не должен быть наложен арест, его не могут взыскать за долги;
  • лицо, интересы которого определяются договорным обязательством;
  • размер оплаты для доверительного управляющего. Если таковая не оговорена указание на её отсутствие;
  • период осуществления сделки (не более, чем на пять лет);
  • возможность пользования имуществом;
  • основания для досрочного прекращения сделки;
  • права и обязанности участников договора;
  • ответственность за нарушения.

Возможны и другие положения в данном соглашении. Они могут быть оговорены сторонами дополнительно. В обязательном порядке данный документ должен быть зарегистрирован в Росреестре в том случае, когда передаётся в управление жилое помещение или предприятие.

В иных случаях регистрируется лишь факт передачи. Как только участники сделки поставили подписи под нужным документом, и произошла действительная передача объекта, права на управление имуществом переданы, договор заключён.

Процедура оформления

Доверительный управляющий исполняет все юридические процедуры, заключает нужные соглашения от собственного имени, но действуя в интересах хозяина собственности либо выгодоприобретателя. В каждом документе, под которым он подписывается, должно быть отмечено, что этот человек исполняет все акции в качестве доверительного управляющего. При выходе за пределы своих полномочий в случае совершения какой-либо сделки он отвечает по ней самостоятельно.

Но в этом случае необходимы доказательства в том, что третье лицо знало (или должно было знать) о выходе управляющего за принятые рамки. Менять форму или содержание переданного объекта или отчуждать его он не имеет права. На нём лежит ответственность возместить хозяину причинённый имуществу ущерб, а выгодоприобретателю в случае необходимости упущенную выгоду.

Ответственность исключена лишь при наличии всех доказательств о непреодолимых обстоятельствах или действиях самих собственника или выгодоприобретателя, повлекших ухудшения.

Отношения между сторонами данного договора прекращаются, когда оканчивается срок его действия, если один из участников заявил об этом. В случае нежелания прекращать совместную работу и незаявлении данного факта, действие договора пролонгируется, как правило, на тот же срок.

  • выгодоприобретатель отказался от прибыли или умер (а в договоре не указано другое лицо, к которому переходят все права);
  • возникли обстоятельства, из-за которых управляющий собственностью не в состоянии лично выполнять условия сделки и желает окончить сотрудничество;
  • хозяин имущества не хочет продолжать действие договора и расплачивается с управляющим обещанной в договорённости оплатой;
  • учредитель управления, который занимается предпринимательской деятельностью, обанкротился;
  • управляющий признан недееспособным, объявлен банкротом либо умер, договор оканчивает своё исполнение.

Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки.

Возврат имущества из доверительного управления в судебном порядке

На основании ГК РФ ст. 1012 п.2 осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать любые действия, предусмотренные договором, в интересах учредителя.

Читать еще:  Где зарегистрировать иностранного гражданина по месту пребывания

Фактически передача имущества доверительному управляющему не влечёт права собственности на него, поэтому при прекращении, расторжении договора управления или других определенных обстоятельств, доверительный управляющий должен возвратить имущество учредителю управления, если договором не предусмотрено иное. Возврат имущества должен осуществляться также с помощью составления акта приема-передачи имущества, который идёт вместе с договором доверительного управления. На основании данного акта, возвращается то имущество, которое было передано в доверительное управление. Может возникнуть такая ситуация, когда имущество отдано не всё, и стороны не могут договориться между собой, тогда учредитель управления подаёт иск в суд о возврате имущества из доверительного управления. Также может быть ситуация, когда доверительный управляющий не проявил должной заботливости об имуществе (утрата или повреждение), тогда учредитель вправе потребовать возврата имущества и убытков, причиненных в процессе управления имуществом.

Какие документы нужно собрать для подачи иска, что доказать право собственности на имущество и то, что оно было не возвращено:

  1. Документы, подтверждающие право собственности имущества (например, договор, выписка из ЕГРН).
  2. Договор доверительного управления (например, для подтверждения, что договор прекратился; что было передано имущество).
  3. Документы, подтверждающие, что имущество находится у данного лица (например, тот же договор или акт — приема передачи имущества доверительного управления).
  4. Иные документы, которые помогут подтвердить данный факт (документы, могут предоставляться в зависимости от ситуации почему имущество не возвращается учредителю, например: оно утрачено или повреждено; имущество было передано на управление третьему лицу).

Наш адвокат по гражданским и арбитражным спорам по договору доверительного управления имуществом поможет: профессионально, на выгодных условиях и в срок.

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Обособленный учет и отчетность у доверительного управляющего

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества как у учредителя управления, так и у доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет (п. 1 ст. 1012, п. 1 ст. 1018 ГК РФ).

Порядок ведения бухгалтерского учета и формирования бухгалтерской отчетности регулируется Указаниями об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, утвержденными Приказом Минфина России от 28.11.2001 N 97н (в ред. от 15.08.2006) (далее — Указания).

Отражение операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления, формирование и учет доходов и расходов осуществляются в общеустановленном порядке при соблюдении принципов учетной политики, принятой учредителем управления (п. 11 Указаний). Для выполнения данного требования учредителю управления необходимо передать доверительному управляющему копию приказа об учетной политике для целей бухгалтерского и налогового учета.

Для учета расчетов у учредителя управления, доверительного управляющего, а также расчетов по имуществу, переданному в доверительное управление, учитываемому на отдельном балансе, открывается счет 79, субсчет 3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом».

Доверительный управляющий открывает к счету 79 субсчета второго порядка по каждому договору в разрезе учредителя управления выгодоприобретателя (п. 11 Указаний). Кроме того, необходимо обеспечить обособленный учет движения денежных средств (счета 50, 51, 52) с соблюдением требований п. 1 ст. 1018 ГК РФ, согласно которым для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет. Принятое в доверительное управление имущество подлежит отражению на счетах учета активов 01, 04, 58 и др. в корреспонденции с кредитом субсчета 79-3 по стоимости, числящейся в бухгалтерском учете учредителя управления на дату вступления договора доверительного управления имуществом в силу. Соответственно на суммы начисленной амортизации кредитуются счета 02, 05 в корреспонденции с субсчетом 3. Амортизация переданного в доверительное управление имущества продолжает начисляться способом и в пределах срока полезного использования, которые были приняты учредителем управления (п. 12 Указаний). При прекращении договора доверительного управления имуществом и возврате имущества учредителю управления делаются обратные записи. Документом, на основании которого отражаются операции в учете, является акт приема-передачи, составленный в произвольной форме и содержащий все обязательные реквизиты, предусмотренные п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

Читать еще:  Как проверить наложен ли арест на квартиру

Созданная в процессе доверительного управления имуществом готовая продукция, выполненные работы, оказанные услуги, а также приобретенные ТМЦ и ценные бумаги отражаются в бухгалтерском учете в сумме фактических затрат на создание, изготовление, приобретение и т.п. Учет приобретения и создания новых объектов основных средств, нематериальных активов и других долгосрочных вложений ведется в общеустановленном порядке (п. 12 Указаний).

В собственном учете доверительный управляющий, согласно п. 16 Указаний, отражает в расходах (счета 20, 26) и свои затраты, и возмещаемые учредителем управления расходы по каждому договору обособленно. Соответственно по кредиту счета 90 подлежат отражению не только сумма вознаграждения доверительного управляющего, но и возмещаемые расходы.

По нашему мнению, такой вариант не отвечает положениям п. 3 ПБУ 10/99 «Расходы организации», устанавливающего, что не признается расходами организации выбытие активов по договорам комиссии, агентским и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и т.п. Еще одним аргументом «против» является то обстоятельство, что большинство возмещаемых расходов вообще не будут отражены в учете и отчетности доверительного управляющего. Согласно ст. 1013 ГК РФ возмещаются только необходимые расходы, произведенные при доверительном управлении, соответственно денежные расчеты осуществляются через расчетный счет, открываемый специально для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением (п. 1 ст. 1018 ГК РФ). Следовательно, в таком случае доверительный управляющий изначально не производит и не осуществляет через свой расчетный счет никаких расходов и платежей. Иногда, например, при компенсации заработной платы определенных специалистов механизм возмещения расходов применим и в бухгалтерском учете доверительного управляющего; операции при этом отражаются записями (У.У. — учредитель управления):

Дебет 76, субсчет «У.У.», Кредит 70, 69;

Дебет 51, Кредит 76, субсчет «У.У.».

При совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом на доверительного управляющего возлагаются обязанности плательщика НДС (п. 1 ст. 174.1 НК РФ). При осуществлении доверительным управляющим иной деятельности право на вычет сумм налога возникает при наличии раздельного учета. Требование п. 3 ст. 174.1 о ведении раздельного учета может быть реализовано через открытие соответствующих субсчетов второго порядка к счетам 68 и 76 (возможно также использование счета 19).

Доверительный управляющий исчисляет налог на прибыль только со своего вознаграждения. Он имеет право включать в налоговую базу расходы, если в договоре доверительного управления имуществом не предусмотрено возмещение указанных расходов учредителем доверительного управления (п. 2 ст. 276 НК РФ). Доходы и расходы учредителя управления включаются им в его налоговую базу. При этом доверительный управляющий обязан определять ежемесячно нарастающим итогом доходы и расходы по доверительному управлению имуществом и представлять учредителю управления сведения о полученных доходах и расходах.

Выбор читателей

Больничный по уходу за ребенком: новые правила расчета с 1 сентября 2021 года

Что нового в налоговом законодательстве по состоянию на 1 сентября 2021 года: контрольный обзор

Трудолюбив, неконфликтен, вакцинирован: помогает ли вакцинация при трудоустройстве

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector