Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Обязанность управляющей компании по содержанию общего имущества

Обязанности управляющей компании и ее ответственность по содержанию многоквартирного дома

Жильцы многоквартирных домов далеко не всегда знают весь спектр обязанностей, возложенных на управляющую компанию.

Стандартная формулировка «услуги по содержанию и ремонту жилья» на деле включает очень широкий перечень работ и услуг.

А в силу неосведомленности собственников жилых помещений недобросовестные управляющие компании не всегда выполняют все свои обязательства перед ними.

Тогда у жильцов многоквартирного дома возникает недопонимание, куда же тратятся немалые суммы, регулярно направляемые в адрес организации, осуществляющей управление.

Чтобы подобных вопросов не возникало нужно четко понимать, что именно входит в понятия «управление домом» и «содержание жилья», а также знать, каким образом можно проконтролировать выполнение обязанностей управляющей компанией в сфере ЖКХ.

Права и обязанности управляющей компании

Все права и обязанности относятся либо к сфере обеспечения жилищно-коммунальных услуг для потребителей, либо к контролю качества предоставляемых услуг.

Права и обязанности в сфере обеспечения потребителей:

  1. Управление домом с учетом требований законодательства и соответствующего договора.
  2. Начисление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) с предоставлением квитанций и расчет с поставщиками (функция может быть передана).
  3. Заключение договоров с собственниками помещений на предоставление жилищно-коммунальных услуг.
  4. Деятельность по снижению задолженности жильцов по установленным платежам.
  5. Предоставление собственникам сведений согласно стандарту раскрытия информации (подробнее).
  6. общего имущества дома.

Для более эффективной работы по расчету услуг и собираемости платежей управляющая компания может использовать программные продукты 1C и сайт с личными кабинетами жильцов. Программы позволяют решать широкий спектр задач от управления объектами инфраструктуры и лицевыми счетами до автоматизации бухучета и приема платежей онлайн (подробнее о возможностях 1С).

Права и обязанности в сфере контроля качества ЖКУ и услуг по управлению домом:

  1. Организация аварийно-диспетчерского обслуживания.
  2. Оформление актов недопоставки при отсутствии или предоставлении услуг ненадлежащего качества.
  3. Перерасчет платежей жильцов в случаях некачественного предоставления услуг.
  4. Реализация услуг и работ согласно требованиям закона и договора управления.
  5. Предоставление отчетности о ходе выполнения работ и оказания услуг по управлению домом.
  6. Ведение судебно-исковой работы с поставщиками/подрядчиками в случаях прекращения или снижения качества услуг.

Обязанности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД

В части надлежащего содержания и ремонта общего имущества МКД к обязанностям управляющей организации, в частности, относятся (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ; пп. «б» п. 2 Правил и Минимального перечня, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290):

1) проверка технического состояния видимых частей конструкций;

2) проверка кровли на отсутствие протечек, а при их выявлении — незамедлительное устранение вызвавших их нарушений;

3) проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи, снега и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;

4) работы в целях надлежащего содержания лестниц, фасадов, внутренней отделки, полов, оконных и дверных заполнений;

5) проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, коллективных (общедомовых) приборов учета;

6) замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.);

7) восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

8) организация проведения работ по устранению нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях;

9) сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;

10) работы по содержанию и очистке придомовой территории;

11) работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок (за исключением уборки мест погрузки таких отходов);

Читать еще:  Работа во время беременности трудовой кодекс

12) проверка состояния и при необходимости выполнение работ по восстановлению конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома.

Для повседневного контроля за работой внутридомовых инженерных систем дома, контроля качества коммунальных ресурсов, круглосуточной регистрации и контроля выполнения в установленные сроки заявок собственников и пользователей помещений МКД по вопросам, связанным с предоставлением коммунальных услуг, содержанием общего имущества МКД, оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, об устранении неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем и исполнении иных обязательств управляющей организации, предусмотренных договором управления МКД, управляющая организация должна создать круглосуточную аварийно-диспетчерскую службу (п. п. 9, 10, 12, 13 Правил № 416).

Функции

Разобравшись со всеми законами и нормативными актами, которые устанавливают права и обязанности УК, стоит четко разобраться в том, что все-таки входит в обязательства организации, а что нет:

    Обслуживание

В обязанности УК входит наем организаций, которые специализируются на такой деятельности. При найме, компания заключает с ней договор.

УК не обязана осуществлять данную деятельность. Она лишь нанимает обслуживающую компанию и контролирует ее работу в конкретном доме.

Ремонтные работы

Данная обязанность указывается в соглашении по управлению и в 161 статье. УК обязана проводить работы по сохранению состояния конкретного объекта недвижимости и его улучшению.

В этот пункт также входит:

  1. Контроль над предоставлением коммунальных услуг;
  2. Контроль за их оплатой;
  3. Организация ремонтных работ;
  4. Сохранение безопасности и надежности многоквартирного дома.
  • Коммунальные услуги

    УК должна обеспечить жильцов коммунальными услугами, путем заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, следить за их качеством и своевременной оплатой.

    Советуем прочитать статью о том, как правильно сделать перерасчет коммунальных услуг за время вашего отсутствия.

    Уход за придомовой территорией

    Организация должна следить за придомовой территорией, а также выполнять ее уборку, озеленение и улучшение. Это регулируется условиями соглашения между жильцами и УК.
    Технический контроль

    Организация обязана следить за качеством работы приборов учета, прочего оборудования и системы коммуникаций. Также, необходимо выполнять их ремонт и прочие работы, направленные на сохранение их в надлежащем состоянии.
    Перерасчет

    Перерасчет является больше правом, чем обязанностью УК. Однако организация все же обязана проводить перерасчет тарифов и стоимости оказываемых жильцам услуг.
    Финансовое обеспечение

    УК может и должна получать финансовое обеспечение для проведения ремонтных работ и работ по содержанию общей собственности владельцев квартир. Обычно, такими средствами ее обеспечивают сами жильцы.

    к содержанию ↑

    В состав общего имущества включаются:

    1. помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
    2. крыши;
    3. ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
    4. ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома , обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
    5. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
    6. земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
    7. иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка , на котором расположен многоквартирный дом;
    Читать еще:  Сделки с долевой собственностью через нотариуса

    Я специально не стала сокращать указанный в законе перечень общего имущества — так как он достаточно объемен и уход за ним является обязанностью управляющей компании .

    Услуги управляющей компании должны соответствовать стандартам:

    1. соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
    2. безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
    3. доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
    4. соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
    5. постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
    6. поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
    7. соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

    Содержание имущества управляющей компанией включает:

    • поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
    • уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
    • сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
    • меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
    • содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
    • текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
    • обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).

    Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, указаны здесь.

    Также, в рамках темы по управлению многоквартирным домом, полезно изучить Постановление Правительства РФ №416 от 15.05.2013г, в котором указаны правила и стандарты управления многоквартирными домами; а также еще один очень интересный нормативный акт — Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, в котором определены нормативы и периодичность услуг по содержанию общего имущества.

    Например, из вышеуказанного постановления Госстроя вы узнаете, что «сухая уборка и мойка пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т.д. следует производить не реже чем через пять дней, а стен — не менее двух раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей в этом случае необходимо выполнять не реже одного раза в месяц. Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа».

    Читать еще:  Делится ли имущество приобретенное в гражданском браке

    Если управляющая компания игнорирует обязательства

    Организации не всегда добросовестно исполняют свои обязательства, но наживаются на владельцах квартир. В такой ситуации жильцы могут составить претензию. Если управляющая компания не выполняет свои обязанности, то организуется общее собрание, на котором принимается решение о расторжении соглашения, чтобы заключить договор с другим исполнителем либо собрать товарищество собственников.

    Если проблема не слишком серьезная, то ее можно попытаться решить ее мирным способом – напрямую с представителями управляющей компании, прилепленной к жилищному объекту. Придется составить претензию и направить ее в отделение организации. Дождавшись ответа от компании, заявитель сможет в дальнейших разбирательствах опираться на этот документ, если проблема не будет решена и придется обращаться в надзорные структуры.

    В претензии компании должны быть указаны сведения:

    ФИО должностного лица (руководитель УК);

    Адрес прописки и проживания;

    Суть вопроса (описание жалобы и проблемы: какие конкретно услуги недооказаны, работы недоделаны и др.);

    Дата и подпись заявителя.

    Документ оформляется в двух экземплярах – один отправляется в отделение УК, другой остается у жильца.

    Если нарушения критичны, то принимаются более серьезные меры. Предоставить помощь могут государственные надзорные учреждения, среди которых ГЖИ. Первая мера – подача жалобы на управляющую компанию в жилищную инспекцию. Сделать это необходимо, если контора грубо нарушает права граждан, проживающих в многоквартирных домах. Это связанно, в первую очередь, с начислением коммунальных платежей по обслуживанию и других ситуаций.

    Если и надзорные органы не помогли решить проблему, то гражданам остается только направить заявление в прокуратуру, мировой или районный суд (если цена иска превышает сумму в 50 000 рублей). Судья должен рассмотреть иск в течение 5 суток – регламентировано статьей 133 ГПК.

    Предоставление коммунальных услуг происходит при помощи подписанного гражданами и УК договора, который регламентируется законом о защите прав потребителей. Именно его стоит изучить, чтобы понимать, какие конкретно пункты не соблюдаются и на что составлять жалобу.

    Коллективные заявления работают лучше. Главное отличие группового письма от единоличного состоит в том, что в заявлении придется указать информацию обо всех людях, чьи права нарушены. Кроме прочего, групповые запросы рассматриваются более активно – так как в них замешано большее количество граждан.

    Управляющая компания – это юридическое лицо, взявшее на себя задачу по управлению зданием на возмездной основе. Она должна отслеживать качество всех коммунальных услуг, производить ремонт дома и общедомовой собственности, проводить проверки и выявлять поломки, подготавливать здание к отопительному сезону и предоставлять отчеты о проделанных мероприятиях.

    Справочник РосКвартала

    Справочник обязательных для управляющей организации работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, включает 277 позиций.

    Перечень составляется для каждого дома отдельно, поскольку он зависит от конструктивных особенностей здания (бетонные конструкции, деревянные и т.д.), наличия или отсутствия отдельных элементов (чердаков, подвалов, мусоропроводов, лифтов и т.д.), географического расположения. Но все эти работы и услуги можно объединить в несколько больших групп:

    • контроль за состоянием элементов и систем дома и придомовой территории, проведение осмотров;
    • планирование ремонта для устранения нарушений и дефектов;
    • ремонт или проведение мероприятий по поддержанию работоспособности оборудования и отдельных элементов общего имущества МКД, техобслуживание;
    • предоставление информации.

    Со справочником обязательных работ РосКвартала можно ознакомиться здесь.

    голоса
    Рейтинг статьи
  • Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector