Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое взаимозачет при покупке квартиры

Собственник воспользоваться вычетом, чтобы погасить налог при продаже, в случае, когда купил, а затем продал одну и ту же квартиру за те же деньги. Это и есть собственно взаиморасчет, так как здесь действует вычет на сумму затрат.

Налоговые платежи при приобретении нового объекта недвижимости

Приобретая новую квартиру, собственник получает право на налоговый вычет. Продав старую, он должен уплачивать налог на доход, за исключением:

  • Совершения альтернативной сделки – т.е. новое жилье равно о стоимости старому.
  • Владение старой квартирой больше 5 лет (в отдельных случаях более 3 лет).

Но если новая квартира была дороже старой, и срок владения старой менее 5 лет, то НК РФ предусмотрел уменьшение налоговой ставки.

Когда можно воспользоваться двумя вычетами

Собственники могут одновременно использовать два вычета согласно пп.1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Нужно уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, который был получен при продаже жилья, на сумму вычета при покупке новой квартиры. При этом должны соблюдаться условия:

  • Покупка оформление должно быть в том же году, что и продажа предыдущего жилища.
  • Новое жилье куплено раньше, чем продано старое.
  • Ранее вычет на покупку недвижимости не применялся.
  • Не вычерпан лимит (2 млн руб.).
  • Жилье куплено у чужих людей.

Каждый гражданин РФ имеет право получить неограниченное количество вычетов при покупке жилья, но в общей сумме они не должны превысить 2 млн. рублей за покупку квартиры и еще 1 млн. рублей за процент по ипотеке.

Имущественный вычет при продаже применим даже у тех граждан, кто не работает: пенсионеры, нетрудоустроенные и предприниматели на УСН. Так как они тоже получают доход, реализовав свое жилье.

В каких случаях взаимозачет в платежном периоде не учитывается

На взаиморасчет при продаже и покупке квартиры в одном году могут рассчитывать только работающие граждане РФ, доход которых облагается по ставке в 13%. Но нужно учитывать следующие моменты:

  • Если собственник уже применял налоговый вычет на покупку квартиры, полностью его выбрав, то получить новый он не сможет.
  • Должно быть законное право на вычет: договор купли-продажи или акт-приема-передачи квартиры в новостройке, зарегистрированные в нужном налоговом периоде, а так же налогооблагаемые доходы (13%).
  • Иногда при продаже в расчет берут кадастровую стоимость жилья (214.10 НК РФ) и учитывают понижающий коэффициент – поэтому разница может быть ощутимой.
Читать еще:  Как узнать составлено ли завещание на квартиру

Можно ли учесть расходы на приобретение нового жилья

Налоговый кодекс разрешает воспользоваться только одним видом вычета для конкретной операции. Первый вычет в 1 млн. рублей полагается продавцу жилья, но вместо него можно уменьшить доход от продажи на стоимость нового жилища. Это выгодно, если разница между стоимостью двух квартир выше 1 млн. руб.

Для доказательства потребуется:

  • Договор купли-продажи.
  • Акт приема-передачи.
  • Расписка о получении средств, чеки или квитанции.

Покупатель также может применить вычеты из расчета, если новое жилье дороже старого, но не более чем на 2 млн. рублей.

Что такое взаимозачет и как он проводится?

Взаимозачетом называют одновременное приобретение новой квартиры и продажу старой. Деньги, полученные во время реализации старого жилья, полностью идут на покрытие расходов на покупку новой квартиры. Некоторые застройщики проводят особенно активную рекламную кампанию, предлагающую покупателям фактически обменять старые квартиры на новые.

Процедура взаимозачета достаточно простая. Сперва покупатель должен выбрать жилье, которым он бы хотел обладать в будущем. Оно обязательно должно находиться в новостройке, возведенной застройщиком, участвующим в такой программе обмена. Как только такая компания будет найдена, можно приступать к непосредственному оформлению взаимозачета.

Требования к недвижимости, которая принимается в зачет, оценка стоимости

К зачету может быть отнесена практически вся недвижимость.

Главное, чтобы были соблюдены такие требования:

  1. У продавца должны быть оформлены права собственности на старый объект недвижимого имущества.
  2. На имуществе не должно быть обременений.
  3. Срок владения имуществом должен быть не менее 3 лет.
  4. В жилье не было совершено незаконных перепланировок. Обязательно их узаконивать.

Обычно сделку проводит риелтор. Он же решает вопрос с оценкой старой квартиры. Заметьте, что оценивать недвижимость будут профессиональные оценщики, которые будут смотреть на технические и эксплуатационные характеристики объекта.

Более того, специалисты должны будут провести выборку аналогичного жилья в районе, где продается старый объект продавца. На основании стоимости всех объектом определяется окончательная цена имущества.

Кстати, риелторы, опираясь на заключение оценщиков, должны предложить купить недвижимость не по обозначенной цене, а заметно ниже. Размер дисконта может достигать 70-80% для отличных квартир в хорошем районе.

Оформление ипотеки с зачетом жилья

Оформление ипотеки с зачетом жилплощади в Сбербанке или другой кредитной организации – тоже не редкость. Сторонами такого договора являются банк и заемщик, который получает деньги на покупку недвижимости, а взамен предоставляет в залог прежнее жилье.

Читать еще:  Совмещение ип и основной работы

Предоставить в качестве обеспечения можно не только квартиру, но и комнату, долю, частный дом. У этого вида ипотечного кредита есть свои плюсы:

  • Как правило, если недвижимое имущество будет находиться в залоге, заемщику не нужно вносить первоначальный взнос и искать поручителей;
  • Условия по кредиту обычно лояльнее, чем базовые;
  • Такие заявки рассматриваются достаточно быстро;
  • Почти все банки разрешают при необходимости заменить объект залога на аналогичный.

Недвижимость, которая находится в залоге у банка, должна соответствовать определенным требованиям. Желательно, чтобы она находилась в черте города или в ближайших пригородах. В ней не должно быть незаконных перепланировок и других изменений, обязательных к согласованию в БТИ и других инстанциях.

Залоговое жилье не должно быть под арестом, находиться в залоге у других кредитных организаций или частных лиц. Кроме того, квартира должна находиться в собственности минимум три года, иначе придется платить дополнительные налоги. На наличие арендаторов банки тоже смотрят неодобрительно: скорее всего их придется попросить съехать.

Недостатком является то, что с заложенным имуществом нельзя ничего сделать. После оформления ипотеки оно не подлежит обмену, продаже или дарению. Если в квартире жили квартиранты, потери от отсутствия тоже будут существенными.

Потратиться придется и на страхование. В зависимости от требований банка оно может быть комплексным или распространяться только на объекты недвижимости: заложенное и то, на которое покупатель взял кредит.

При покупке нового жилья в зачет старого нужно рассмотреть все возможные схемы. Стоит ознакомиться с условиями нескольких застройщиков, которые могут предлагать разные варианты. Везде есть свои плюсы и минусы, но подходящее предложение обязательно найдется.

Взаимозачет при купле-продаже квартиры: особенности налогообложения

В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности, у физического лица появляются доходы в сумме стоимости имущества. Со всего объема вырученных средств удерживается НДФЛ и перечисляется в бюджет. Налогообложению не подлежат операции с объектами недвижимости, которыми продавец владел дольше 3 лет.

Максимальный размер налогового вычета по сделке продажи квартиры и другой недвижимости равен 1 млн руб. При покупке жилья физическое лицо может претендовать на льготу в пределах 2 млн руб. (ст. 220 НК РФ). Взаимозачет при купле-продаже квартиры возможен при условии, что оба договора были реализованы в одном календарном году. При нарушении этого правила, налогоплательщику надо будет заплатить причитающийся налог, а при возникновении права на второй тип вычета обратиться в ФНС за возмещением налога.

Читать еще:  Оценка автомобиля для суда при разделе имущества

Риски участия во взаимозачете

Принимая решение об использовании схемы взаимозачета нужно учесть возможные риски:

    Повышение стоимости жилья в новостройке. Если застройщик не предлагает зафиксировать цену объекта, она может увеличиться за время продажи старого имущества. В результате суммы сбережений может не хватить для доплаты.

Основные пути минимизации рисков – внимательный выбор застройщика, сотрудничество только с крупными проверенными компаниями и тщательное изучение условий заключаемых договоров (особенно моменты фиксации цены, возврата аванса в случае незаключения сделки и пр.). Также подозрений в недобросовестности не должно вызывать агентство недвижимости, выступающее представителем или партнером застройщика.

Особенности взимания налога

  • покупатели недвижимости могут применить ещё раз налоговое послабление, если в текущем налоговом периоде оно не использовалось полностью;
  • продавец может сразу же применить к себе льготу в размере 1 млн. рублей. Если полученная сумма велика, можно сразу же применить вычет для покупателей в 2 млн.;
  • использовать налоговые преференции могут лишь те, кто официально работает в России и платит подоходный налог в размере 13 %. То есть нерезиденты права не имеют. Они вносят в казну государства треть от получаемых доходов;
  • когда покупаешь одну квартиру, и не был исчерпан лимит льгот, то оставшуюся сумму можно будет «добрать» при приобретении другой недвижимости;
  • покупатели имеют право на возврат части процентов по ипотечному кредиту, если новое жильё покупалось с использованием заёмных средств банка. Их вернуть можно только после того, как владелец получит всю сумму вычета за покупку;
  • возврат средств после покупки происходит в размере фактического внесения НДФЛ в бюджет страны. Если в 2018 году было внесено, например 152 тысячи рублей, то ровно столько в 2019 году собственник получит на свой банковский счёт.

Решение налоговиков о непредставлении двойного вычета всегда можно оспорить в судебном порядке.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector