Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что нужно спрашивать при покупке квартиры

Какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке?

Как не купить «кота в мешке», выбирая квартиру? Ловкий продавец может без труда запудрить мозги незадачливому покупателю, который, в результате, будет вынужден разгребать ворох «дорогостоящих» проблем или вовсе потеряет свои деньги. На этапе, когда подходящий вариант, кажется, найден, крайне важно не забыться от радости и перед тем, как делать шаги к заключению сделки, задать продавцу правильные вопросы.

Итак, давайте же разберемся – о чем нужно спросить у продавца и что следует выяснить о квартире до покупки, чтобы избежать мучительных потерь.

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Какие вопросы задать риэлтору при покупке квартиры

Вопросы риэлтору об объекте недвижимости такие же, как и для собственника. Что касается деятельности специалиста, то важно уточнить следующие моменты:

  • в каком агентстве работает;
  • сколько лет в профессии;
  • в какой профессиональной области специализируется;
  • количество сделок в работе;
  • сколько стоят услуги;
  • порядок оплаты услуг;
  • какие услуги оказывает;
  • ответственность за проведение сделки.

Официально работающие специалисты имеют документы, разрешающие заниматься данным видом деятельности:

  • Свидетельство о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя.
  • Свидетельство о постановке на налоговый учет ЮЛ или ИП.
  • Выписка из Единого государственного реестра, в которой указаны коды видов экономической деятельности ЮЛ или ИП.

Что должно насторожить?

Если все вопросы при выборе квартиры заданы собственнику, но впоследствии были выявлены следующие обстоятельства, это повод насторожиться и проверить все тщательнее, либо отказаться от сделки:

  1. Недвижимость куплена недавно. Если продавец владеет ею менее года, есть вероятность, что быстрая продажа используется для сокрытия нарушений по предыдущей сделке.
  2. Квартира продается по доверенности. Такой способ продажи используют мошенники, но нормальные люди тоже оформляют доверенности. Нужно отнестись к сделке внимательнее.
  3. Квартира под обременением, и продавец об этом не сообщил заранее.
  4. Цена существенно ниже рыночной. Минимальную цену устанавливают люди, которым нужно быстро продать жилье. Но среди продавцов есть и мошенники, которые надеются, что найдутся покупатели на недвижимость по заманчивой цене.
Читать еще:  Когда заканчивается дачная амнистия на дом

Какие вопросы задавать при покупке квартиры на вторичном рынке

Жильё на вторичном рынке имеет ряд преимуществ по сравнению с новостройками. Несмотря на то что по договору долевого строительства или в рамках проектного финансирования стоимость квадратного метра может показаться ниже, после оформления всех документов, оплаты коммунальных услуг до фактической передачи жилья, ремонта (при черновой отделке), организационных и прочих расходов вторичка может оказаться дешевле. Но и проверять бывший в пользовании объект нужно тщательнее.

Документация

Конкретный перечень документов, который должен быть у продавца квартиры или жилого дома, зависит от оснований возникновения права собственности. В идеале продавец должен продемонстрировать:

  1. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве собственности на наследство, решение суда и т. д.).
  2. Правоподтверждающий документ (свидетельство о праве собственности до 15.07.2016 г., после — выписка из реестра).
  3. Технический паспорт (не обязательно).
  4. Справку о зарегистрированных лицах (не обязательно).

С переходом к оформлению сделок через МФЦ процедура регистрации существенно упростилась. В общем случае кроме паспорта для оформления договора и регистрации перехода права собственности никаких документов не требуется. Росреестр самостоятельно проверит наличие и вид права собственности у продавца, обременения и все другие обстоятельства, необходимые для регистрации. По этой причине отсутствие правоустанавливающих и правоподтверждающих документов не критично, незаконная сделка всё равно не пройдёт.

Но предварительное ознакомление с документацией необходимо, чтобы не допустить мошенничества со стороны продавца. Как правило, стороны договариваются передать деньги после подписания договора и сдачи его в МФЦ. Мошенники, выдающие, например, снимаемую квартиру за свою, после этого исчезают и вернуть деньги будет крайне сложно.

С введением системы МФЦ процедура оформления сделок существенно упростилась

Жилищно-коммунальные услуги

На момент подписания договора все услуги и прочие платежи (домофон, на капитальное строительство, вывоз мусора и т. д.) должны быть оплачены. За долги по коммунальным услугам отвечает предыдущий собственник, но за взносы в фонд капитального строительства ответственность несёт текущий владелец. В любом случае управляющая компания будет требовать погашения долгов за ЖКУ с покупателя. Придётся давать объяснения, писать жалобы и, может быть, даже участвовать в судебном разбирательстве. Факт оплаты должен быть подтверждён соответствующими квитанциями. Размер квартплаты также следует уточнять. В зависимости от формы управления домом размер оплаты может существенно отличаться.

Регистрация в квартире

При оформлении договора купли-продажи квартиры вопрос о зарегистрированных в продаваемой квартире гражданах можно решить несколькими способами:

  1. Если в квартире имеются зарегистрированные граждане, следует поставить условие о снятии с учёта до подписания договора. В этом случае перед обращением в МФЦ продавец должен предоставить справку о зарегистрированных в квартире гражданах. В договоре купли-продажи указывают, что в квартире никто не зарегистрирован.
  2. Если после продажи в квартире остаются зарегистрированные граждане, в договор следует включить условие о снятии всех зарегистрированных поимённо в течение определённого времени после регистрации перехода права собственности.

При покупке квартиры у посторонних лиц необходимо выяснить, был ли кто из членов семьи прописан там ранее. В некоторых случаях могут возникнуть проблемы с ранее зарегистрированными членами семьи. Например, отбывший наказание в виде лишения свободы вправе восстановить регистрацию по месту жительства в квартире, где он ранее проживал по договору найма и был снят с учёта добровольно или через суд в период нахождения в местах лишения свободы. Если квартира была приватизирована без учёта выписанного осуждённого, возможно предъявление с его стороны требований о признании договора приватизации недействительным. Подобные ситуации являются редкими исключениями, но учитывать такие нюансы следует. Достоверность информации можно проверить у соседей или всезнающих бабушек у подъезда.

Читать еще:  Заказной товар обмену и возврату не подлежит

В целом наличие в квартире зарегистрированных граждан, в том числе несовершеннолетних, не является большой проблемой. При смене собственника прекращается право пользования квартирой предыдущим собственником и членами его семьи. При отказе добровольно сняться с учёта выписка осуществляется через суд, но суд, исходя из обстоятельств дела, может отсрочить выселение на некоторое время. Если в квартире прописаны или являются сособственниками несовершеннолетние, переход права собственности может быть осуществлён только с согласия органов опеки и попечительства.

Условия проживания

Бывают случаи, когда после покупки квартиры выявляются скрытые недостатки — обнаруживается грибок, засорённые батареи или канализация, промокающая стена, шумные или маргинальные соседи, мыши, клопы и т. д. У продавца необходимо выяснить условия проживания. Информацию можно проверить у тех же соседей или бабушек. При осмотре квартиры следует обращать внимание, имеются ли следы заливов и протеканий. Свежевыкрашенные пятна на потолке или стенах могут означать, что перед продажей были экстренно устранены следы протечек.

Перепланировка, установка дополнительного оборудования

Незаконная перепланировка квартиры в принципе не должна помешать оформлению сделки и регистрации перехода права собственности, так как информация об этом окажется скрытой для регистрирующего органа. Но в интересах покупателя, чтобы перепланировка была узаконена. В случае выявления факта перепланировки новому собственнику придётся уплатить штраф, если он не сможет доказать, что изменения были внесены не им. Если перепланировка затронула несущие конструкции и не оформлена надлежащим образом, от такой квартиры следует отказаться. Впоследствии проблема может оказаться не решаемой. То же самое относится и к дополнительному оборудованию — наращённым батареям, обогревательным котлам и т. п.

Ограничения и обременения

Следует изучить правоустанавливающий договор, на основании которого у продавца возникло право собственности. Например, в договорах дарения часто делают оговорку, что даритель сохраняет право пожизненного проживания в подаренной квартире. Подобные ограничения не регистрируются в росреестре и проверяться не будут. Такой даритель сохранит право проживания и в проданной квартире.

Другие обстоятельства

Необходимо уточнять и другие обстоятельства:

  1. Как долго находится квартира в собственности продавца. Чем дольше срок, тем надёжнее.
  2. Основания приобретения в собственность. Предыдущий собственник, который передал квартиру продавцу, в некоторых случаях может попытаться оспорить действительность передачи. Наиболее часто в суд обращаются по договорам дарения и завещанию.
  3. Согласованность решения о продаже квартиры. Следует уточнить, все ли члены семьи согласны на продажу и действуют ли они добровольно. Если один из сособственников действует под влиянием родственников или в силу негативных обстоятельств, впоследствии он может попытаться признать договор недействительным.

Какие вопросы задает риэлтор продавцу квартиры

Главный риск для покупателя – потерять квартиру уже после совершения сделки. Это возможно, если:

  1. Совершены ошибки при оформлении документации в ходе сделки.
  2. Неправильно оформлены расчеты с продавцом.
  3. Появились другие лица, заявившие о своих правах на жилплощадь. Этот пункт является наиболее сложным для контроля со стороны риэлтора.
Читать еще:  Передача земельного участка в собственность муниципалитета

Стопроцентно исключить все риски невозможно, но максимально обезопасить покупателя необходимо. Поэтому важно задать продавцу вопросы, проясняющие, не находится ли он в зоне повышенного риска.

  1. Соответствует ли квартира (дом) запросам покупателя.
  2. Кто является собственником объекта. Если их больше одного, то следует поговорить с каждым и предупредить, что сделка будет совершаться с участием нотариуса.
  3. Разрешили ли органы опеки сделку (если в числе собственников – несовершеннолетние или недееспособные).
  4. Насколько дееспособен сам продавец, не состоит ли он на учете у нарколога или психоневролога. Если продавец находится в преклонном возрасте и после сделки будет признан недееспособным, опекун может оспорить сделку, но получить назад свои деньги покупатель вряд ли сможет.
  5. Кто, кроме собственника, прописан в квартире. Если на момент продажи из квартиры выписались не все, то необходимо выяснить срок, в течение которого они собираются это сделать. Разумно не выплачивать продавцу полную сумму, пока все не снимутся с регистрационного учета.
  6. Нет ли препятствий в плане ренты и зарегистрированных жильцов. Существует категория лиц, которых нельзя выписать с жилплощади даже в судебном порядке. К этой категории относятся:
    • граждане, отказывавшиеся от приватизации (часто это было сделано под давлением);
    • несовершеннолетние, находящиеся под опекой (требуется согласие соответствующих органов);
    • заключившие договор пожизненного содержания (обязанности содержать иждивенца переходят к новому владельцу жилья);
    • третьи лица, указанные в завещании как имеющие право пожизненного проживания в квартире.
  7. Нет ли на квартире обременений, к которым относится: ипотечный залог, соглашение с арендаторами о сроках аренды, арест на жилплощадь.
  8. Способ получения данной квартиры ее владельцем: приватизация, рента, наследование. В каждом случае имеются свои нюансы, могущие воспрепятствовать совершению сделки или делающие продажу вообще невозможной.
  9. Срок нахождении квартиры в собственности. Если он меньше трех лет, то к ситуации стоит отнестись особенно внимательно и точно выяснить, по какой причине продается жилье, готов ли владелец сразу выплатить оговоренную сумму.
  1. Семейное положение владельца. Если на момент приобретения жилья он состоял в браке, имущество считается совместной собственностью супругов.

Если вместо собственника в сделке участвует доверенное лицо, нужно выйти на собственника и пообщаться с ним еще до уплаты аванса.

Современный рынок представлен огромным количеством разнообразных предложений по продаже недвижимости. Поэтому шансы сделать правильный выбор у покупателя высоки, как и риски нарваться» на обман. Даже если срочность покупки ставится во главу угла, на начальном этапе необходимо тщательно уточнить все детали и проверить документы.

Заключение

Итак, на осмотр квартиры стоит приходить максимально подготовленными, со списком вопросов и в идеале – не в одиночестве. Даже если время не терпит, а квартира нравится, уточнять детали и проверять документы в спешке нельзя. Тщательный анализ всех нюансов в итоге обернется экономией времени, а во многих случаях – еще и денег.

Надеемся, что информация, предоставленная нами в рамках данной статьи, окажется полезной для потенциальных покупателей на первичном и вторичном рынках недвижимости.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector