Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выбор ук в новостройке собственниками

Управляющая компания: принципы работы, как выбрать и как сменить

Управляющая компания (УК) это та самая организация, которая технически и санитарно содержит ваш дом. Иными словами — «разруливает» все проблемы, которые могут возникнуть на территории вашего дома и двора. Все эти действия осуществляются официально, на основании договора доверительного управления.

Эта статья о том, как подбираются управляющие компании, и как действовать, если хочется её сменить.

Довольно распространённая ситуация — после подписания акта приёма-передачи квартиры в новостройке собственник обнаруживает, что «в приданое» от застройщика достаётся выбранная самим застройщиком управляющая компания. Это кажется странным, ведь в многоквартирном доме правила игры сводятся к тому, что жильцы сами выбирают УК.

Откуда появляется управляющая компания в новостройках?

Все дело в том, что образуется большая временная пропасть между тем, когда застройщик сдаёт дом в эксплуатацию, и когда акт приёмки подписывает последний собственник квартиры этого дома. На приёмку квартиры может уйти и до полугода, а все это время жилой комплекс так или иначе надо обслуживать. Тут-то и появляется временная управляющая компания.

Схематично это выглядит следующим образом:

  • — Застройщик закончил стройку и ввёл дом в эксплуатацию;
  • — Чисто физически по многим объективным причинам он не может день в день передать все квартиры жильцам, даже если их всего 10 в доме;
  • — Пока он не передаст ключи всем своим клиентам, дом, так скажем, не может простаивать без надзора УК;
  • — Соотвественно, застройщик, спустя 5 дней после ввода в эксплуатацию, назначает на эту «должность» свою подконтрольную управляющую компанию, с которой заключает договор управления на 3 месяца.

Важно! Такая схема абсолютно законна и оправдана. Её «фишка», которая зачастую выражается недовольством жильцов, заключается в том, что независимо от того, подписывали ли вы договор с этой УК при передаче квартиры или нет, по закону платить за её содержание все равно придется с даты подписания акта.

Важно! Следущий момент заключается в том, что жильцы лишены права разрывать с этой временной УК договор сотрудничества ровно до тех пор, пока не будут подписаны все акты приёма-передачи. Только после этого жильцы могут решать, продолжать ли сотрудничество с ранее выбранной застройщиком УК или же подбирать свою.

Как происходит подбор управляющей компании?

В случае, если вас и всех жильцов устаивает спектр услуг, предоставляемых управляющей компанией, прайс-лист на эти услуги и качество их исполнения, то контракт с ней пролонгируется.

В случае, если вас не устраивает какой-то пункт, ну или вы все равно хотите сменить эту компанию на другую, более проверенную, то необходимо инициировать общее собрание жильцов, на котором путём голосования должна быть выбрана следующая кандидатура.

Очень важно! Если вы хотите самостоятельно выбрать УК — времени на это в обрез. Проводить такие собрания нужно как можно оперативнее. Дело в том, что ровно с того момента, как дом официально сдан в эксплуатацию, органы местного самоуправления в течение 20 дней анонсируют открытый конкурс по выбору постоянной УК вашего ЖК. Далее, по истечению 40 дней, местное самоуправление уже проводит конкурс. С результатами этого конкурса через 10 дней смогут ознакомиться все собственники, подписавшие акты приёма-передачи квартир.

Что это значит?

Грубо говоря, у жильцов есть максимум 2,5 месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию, чтобы самостоятельно решить, с какой компанией сотрудничать. Иначе обслуживание дома ляжет на плечи выбранной не вами УК, сменить которую можно будет только по истечению контракта (от 1 до 3 лет), либо досрочно расторгнув договор, но сделать это не всегда просто и зачастую болезненно.

Как проводится открытый конкурс?

Органы местного управления информируют о начале конкурса. Участвовать в ней может ИП или юридическое лицо. Победителем открытого конкурса становится та компания, которая за указанный организатором размер платы предлагает наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Читать еще:  Как быстро развестись сколько времени займет развод через загс

Кстати! Может случиться так, что основной управляющей компанией после конкурса остаётся та самая временная. В этом случае жильцы должны обратиться с жалобой в Роспотребнадзор и прокуратуру на пересмотр УК.

Что входит в обязанности управляющей компании?

Самая главная задача УК — обслуживание дома. В это понятие входит:

  • — Ремонт общих помещений: лестницы, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, холлы;
  • — Ремонт отопления, водопровода и электричества;
  • — Вывоз мусора;
  • — Содержание штата сотрудников, обеспечивающих пункты выше.
  • — Оповещения по типу «В вашем доме сегодня с 14:00 до 15:00 будет отключена горячая вода в связи с ремонтными работами»;
  • — Очистка крыши от снега с сосульками зимой и зелёный двор летом, например.

На что обращать внимание при самостоятельном подборе управляющей компании?

Стоит отметить, что УК делятся на государственные и коммерческие.

Большая часть УК в России — государственные. Такие компании работают по строгому регламенту и соблюдают стандарты Правительства.

Из плюсов: каждый расход на дом госкомпании должны утверждать в префектуре. То есть вероятность того, что ваши средства пойдут куда-то «мимо» равны нулю.

Из минусов: префектура может не одобрить то, что хотят изменить в доме жильцы через УК.

Коммерческие УК — более редкая история. Сотрудничество с ними более «пластично», так как в договоре предоставляемых услуг можно прописать все, что душе угодно, хоть высадку пальм во внутреннем дворе.

Как лучше выбрать коммерческую управляющую компанию

Чтобы выбрать компанию самостоятельно, лучше делать упор на следующее:

  • — Просмотрите отзывы в интернете или прислушайтесь к рекомендациям знакомых;
  • — Обращайте внимание на дату создания УК и количество домов, которыми она управляют;
  • — Проверяйте наличие лицензий и сертификатов;
  • — Запрашивайте «меню» УК и его стоимость.

Кто может инициировать ОСС в новостройке и голосовать на нём

Управляющая организация, которая хочет получить в управление новостройку, может сделать это двумя способами:

  • выиграть открытый конкурс, организованный органом МСУ;
  • организовать в доме общее собрание собственников по выбору УО.

До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично: в ОСС могли принимать участие только собственники помещений в новом доме, а регистрация права собственности порой занимала до полугода.

№ 485-ФЗ внёс изменения в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право голосовать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность.

Поэтому управляющая организация, стремящаяся получить в реестр лицензий новый многоквартирный дом, может организовать общее собрание собственников по данному вопросу, не дожидаясь, пока дольщики получат документы, подтверждающие регистрацию собственности.

Обслуживание жилого здания после введения в эксплуатацию

После начала эксплуатирования здания необходимо ввести временное управление многоквартирным домом до проведения конкурса. Сделать это можно двумя способами.

Первый вариант: строительная организация сама занимается эксплуатацией МКД. Контракт с эксплуатирующей организацией в этом случае не заключается, а платежи за содержание и коммунальные услуги дольщики перечисляют на счет строительной организации. Дата оформления акта приема-передачи будет являться датой начала начисления за услуги ЖКХ. Договоры на подачу тепла, электричества, воды заключаются застройщиком напрямую с РСО.

Второй вариант управления: привлечение временной обслуживающей организации для оказания жилищно-коммунальных услуг. Правом выбора первой УК в новостройке наделен сам застройщик, т.к. закон требует оперативного заключения контракта на содержание и ремонт в промежуток времени не позднее пяти дней со старта эксплуатирования дома. Период действия такого договора — 3 месяца с правом пролонгации на аналогичный период. Договоры поставки с РСО подписывает от своего имени временная УК, которая выставляет счета и собирает денежные средства за оказанные услуги с новоселов и застройщика (за непроданные или непереданные квартиры). Жителям начинают производиться начисления после оформления документа приемки квартиры.

В период 5 дней после ввода дома покупатели квартир еще не стали собственниками, право собственности не зарегистрировано, значит, в указанный короткий отрезок времени дольщики не могут голосовать.

Следовательно, решение принимает только застройщик. Мнением граждан (дольщиков) при этом в расчет не принимается. После оформления права собственности жильцы обретают и право голосовать, могут созывать общее собрание жильцов, выбирать эксплуатирующую организацию самостоятельно. В последующем голосовании застройщик участвует тогда, когда в доме остались непроданные квартиры с оформленным правом собственности на строительную компанию.

Читать еще:  Как подается жалоба на бездействие судебного пристава по алиментам

Законные основания для смены УК

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

  1. Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
  2. Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
  3. УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.

Как происходит передача управления многоквартирным домом УК: кто в реальности выбирает управляющую компанию в новостройке

Вопрос создания ТСЖ или привлечения ООО встает сразу же после сдачи объекта в пользование (если разговор о новостройке). Иногда обязанности берет на себя застройщик, но такое бывает чрезвычайно редко. Конечно, готовые дома сдаются со многими недоделками, которые все равно нужно улучшать. Застройщику это неинтересно, поэтому он передает такие полномочия специализированной организации. Позже собственники квартир самостоятельно принимают решение о соглашении с коммерческой организацией.

Выбор управляющей компании в новостройке по действующему жилищному кодексу происходит на общем собрании жильцов. Если это уже полностью заселенный многоквартирный дом, то провести такие сборы легче. Но в новостройку люди заселяются постепенно, а следить за порядком нужно с самого начала. Если жильцы на ОСС не определились с выбором УК в установленные законом сроки, в таком случае вопросом занимается муниципалитет. Именно он оглашает конкурс для избрания наиболее подходящей организации. Этот процесс является полностью открытым.

Алгоритм действий собственников по выбору управляющей компании

Чтобы выбрать для управления МКД организацию, которая будет ответственно и грамотно распоряжаться взносами квартиросъемщиков, учитывать и защищать их интересы, следует предпринять ряд действий:

  • создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
  • проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
  • посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
  • обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
  • в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;
  • проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
  • провести собрание собственников и выбрать УК.

Если жильцами не соблюден порядок выбора своей управляющей компании, то комитет местной администрации будет проводить конкурс, затем выберет организацию, предложившую наиболее выгодные условия.

Что говорит Закон

Основные моменты по организации выбора управляющей компании многоквартирного дома установлены в ЖК РФ (161 статья). Пункты 2,3, ст. № 161 обязывают владельцев МКД определить и выбрать подходящий метод управления своим домом на общем собрании. Выбрать управляющую организацию – их обязанность. Поэтому если жители не определились в этом вопросе, то на законодательном уровне администрацией объявляется конкурс (п.4 статья № 161 ЖК).

Читать еще:  Приватизация дачного участка в садоводческом товариществе

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК

В строящемся доме всеми вопросами занимается застройщик. После подписания бумаг по сдаче дома он сам выбирает фирму, которая будет управлять многоквартирным домом, и не обязан учитывать желание дольщиков. Основанием для подписания договора с управляющей организацией являются документы:

  • Устав строительной организации;
  • документ приемки МКД и ввода в эксплуатацию;
  • Приказ № 411 Минстроя РФ от 31.07.2014г.

Организация, на которую пал выбор, будет управлять до получения собственниками прав на недвижимость и принятия ими соответствующего решения. По договору с УК, счета за услуги ЖКХ оплачивает застройщик, до передачи квартир и регистрации собственниками прав на них.

Срок действия договоренностей застройщика с управляющей фирмой должен быть не больше трех месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК). При необходимости возможна пролонгация на такой же период и с теми же условиями.

На что нужно обратить внимание в договоре с новой УК?

Смаковский Дмитрий, юрисконсульт компании «Семейный юрист»: «Прежде всего необходимо знать, что согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ управлять многоквартирным домом может только одна управляющая компания.

Примерные условия договора управления многоквартирным домом (МКД) Утверждены приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 №411/пр. и при подписании договора с новой УК необходимо руководствоваться данным документом.

В новом договоре необходимо предусмотреть:

Условие о сторонах договора управления.

Условие о месте исполнения договора управления с указанием адреса МКД и состава общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление.

Условие о предмете договора управления (состав выполняемых по договору управления работ, оказываемых услуг и (или) видах деятельности.

Условие о дате начала оказания и (или) выполнения работ (услуг) и видов деятельности, периодичности и сроках их выполнения, сроках сдачи-приемки работ (услуг).

Условие о порядке осуществления деятельности по управлению МКД, в том числе порядок взаимодействия с ТСЖ, ЖСК и т. д.

Условие о порядке выполнения работ и (или) оказания услуг по управлению МКД.

Условие о порядке предоставления коммунальных услуг.

Условие о порядке выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества МКД.

Условие о цене договора управления, порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и т. д.

Условия о сроках и порядке внесения платы по договору управления, в том числе положения о способах внесения платы, которые в соответствии с законодательством РФ могут быть изменены сторонами договора управления в отношении внесения платы за коммунальные услуги и способах выставления управляющей компанией платежных документов.

Условия об отчетности управляющей организации.

Условия об ответственности сторон договора».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector