Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Правила продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Купля-продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Заключение сделки по покупке или продаже квартиры значительно усложняется, если в качестве одной из сторон выступает несовершеннолетний. Такие сделки часто нельзя осуществлять без согласия органов опеки и попечительства, при этом процедура перехода прав на квартиру отличается от стандартной и требует дополнительных действий.

  • Права детей на жилье
  • Продажа жилья с несовершеннолетним собственником
    • Необходимые документы
    • Подача заявление в органы опеки
    • Проведение сделки и регистрация
    • Если детей несколько
  • Продажа квартиры ребенку
  • Заключение

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником, а также любая операция с недвижимым имуществом, имеющая своей сутью отчуждение права собственности на неё :

  • продажа, обмен
  • передача в ипотеку при получении кредита
  • деление на доли (при приватизации)
  • сдача недвижимости (или её части) в аренду

в обязательном порядке требует разрешения Органов опеки и попечительства.

Алгоритм действий при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком

Подготовка к совершению сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, согласование ее условий с контрагентами

Правовая экспертиза договоров

Поиск варианта жилого помещения, схожего по характеристикам с продаваемым помещением, для оформления в собственность несовершеннолетнего ребенка. Необходимый шаг для получения согласия органов опеки и попечительства

Подготовка и направление заявления в органы опеки и попечительства для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Рассмотрение и проверка документов органами опеки и попечительства

Оформление согласия на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником, путем издания распорядительного акта главы местной власти

Совершение сделок, регистрация договоров продажи и приобретения жилья, оформление права собственности на несовершеннолетнего ребенка

Уведомление органов опеки и попечительства о состоявшихся сделках и направление документа, подтверждающего оформление квартиры в собственность несовершеннолетнего

При продаже квартиры с несовершеннолетним собственником его права не буду нарушены, если

Приобретаемая квартира равнозначна по стоимости

Новая квартира не хуже предыдущей по своим техническим характеристикам

На ребенка будет оформлено право собственности в размере, не меньшем, чем по предыдущему объекту недвижимости

Документы, необходимые для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями). Должно содержать пояснения возникновения необходимости продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, обязательства обеспечить детям достойные жилищные условия (купить равноценное или лучшее жильё взамен).

Письменное согласие ребёнка — если ему уже есть 14 лет.

Оригинал выписки из домовой книги по продаваемой недвижимости.

Оригинал свидетельства о рождении ребёнка (с копией).

Подтверждение права собственности на объект продажи (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, дарственная, пр.).

Читать еще:  Как составить заявление на вид на жительство

Экспликация (кадастровый план) продаваемого дома/квартиры.

Справка бюро технической инвентаризации (БТИ) касательно стоимости жилища.

Справка об отсутствии по квартире задолженности по налогам (выдаётся налоговыми органами).

Итак, если среди зарегистрированных граждан были несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно способные лица, вы обязаны получить постановление органов опеки и попечительства на продажу жилья (статья 26, 28, 28, 30 ГК РФ) для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником.

Ключевым условием продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, будет являться одновременное приобретение новой квартиры в собственность несовершеннолетнего ребенка, либо оформление доли в приобретенной квартире.

В постановлении главы администрации будет указан срок, в течении которого должны состояться обе сделки и направлено уведомление о получении несовершеннолетним права собственности. Данный документ родители будут обязаны предъявить на стадии регистрации сделки в органах Росреестра.

Когда все указанные выше документы предоставлены в Росреестр, происходит переоформление права собственности на новых владельцев.

Как только несовершеннолетний ребенок получает право собственности на жилое помещение, родители обязаны предоставить подтверждающий документ в органы опеки и попечительства. Если условия разрешительного документа были соблюдены, сделка считается юридически завершенной.

Первый шаг — визит в органы опеки

Итак, если ребенок малолетний или несовершеннолетний (далее — «несовершеннолетний»), на сделку необходимо распоряжение органов опеки и попечительства, в котором будет разрешение на продажу. И этот документ необходимо подготовить заранее, хотя бы за месяц. Во-первых, перед сделкой его получить будет достаточно сложно, так как готовится он как минимум 10 рабочих дней. Во-вторых, на потенциальных покупателей квартиры готовые документы для сделки произведут благоприятное впечатление, это будет свидетельствовать о добросовестности продавца и может повлиять на их решение купить.

Кто должен прийти в органы опеки

Для получения распоряжения органов опеки в соответствующее учреждение должны прийти оба родителя и несовершеннолетний ребенок. Малолетнему присутствовать не нужно. Причем явиться должны именно те родители, которые указаны в свидетельстве о рождении ребенка. Иногда, когда родители в разводе, бывает сложно найти второго из них или он может быть несогласен с продажей. В случае, когда родители не могут договориться, споры разрешаются в судебном порядке.

Если кто-то из родителей живет в другом городе, то достаточно оформить нотариально заверенное согласие на продажу доли ребенка.

Другая ситуация складывается, когда сведений о местонахождении второго родителя нет вообще. В этом случае необходимо подавать в розыск, а также признавать его безвестно отсутствующим путем обращения в суд. Однако бывает достаточно принести в органы опеки справку из органов полиции о заведении разыскного дела. Понимая сложность ситуации, работники органов опеки могут пойти навстречу.

Читать еще:  Зона ответственности собственника квартиры по водоснабжению

Если кто-то из родителей умер, необходимо представить свидетельство о смерти. Если ребенок является усыновленным, его законными представителями являются усыновители — в этом случае никаких дополнительных справок не требуется.

какие документы понадобятся

Перечислим три варианта действий при продаже недвижимости (или доли), принадлежащей несовершеннолетнему:

  1. Приобретение новой недвижимости взамен проданной.
  2. Перевод денег на блокированный расчетный счёт ребенка.
  3. Дарение доли (или квартиры) ребенку.

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦
(Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦
(Жми! И откроется всплывающее окно с примером)

На что обратить внимание покупателю

Больший риск при оформлении сделки с прописанными несовершеннолетними имеет покупатель. Ему стоит обратить внимание на следующие факторы:

  • подпись в договоре обязательно должны поставить законные представители продавца. Даже если ему исполнилось четырнадцать лет, их согласие обязательно;
  • в договоре лучше указывать реальную стоимость. Она не должна быть намного ниже рыночной. В противном случае Орган Опеки вправе отказать в выдаче разрешения;
  • регистрация договора проводится в присутствии законных представителей несовершеннолетнего. Ребенок не сможет сделать это самостоятельно;
  • лучше настаивать на том, чтобы несовершеннолетние были выписаны из квартиры до регистрации. Если продавец отказывается это делать, лучше отказаться от такой сделки.

Основная проблема для покупателя заключается в том, что выписать несовершеннолетнего бывает не так просто. Если он являлся собственником, но не был прописан, при этом Опека и законные представители дали свое согласие на заключение договора, шанс возникновения правовых проблем не выше, чем при сделке с совершеннолетними.

Читать еще:  Перекрыли канализацию за долги что делать

Выписать ребенка можно будет только через суд. Никакие условия в договоре не позволят снять его с регистрации через органы МВД. Суды будут руководствоваться не только правами продавца, но также правами несовершеннолетнего. Самый распространенный вариант – отсрочка в снятии с регистрации. Она может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет.

Право регистрации сопряжено с правом проживания. Несовершеннолетний не просто будет «приписан» к адресу. Его законные представители могут требовать вселения ребенка в квартиру, что создает дополнительные трудности покупателю.

Дополнительные документы, которые могут запросить

Органы опеки и попечительства имеют право затребовать дополнительную документацию. Вид справок зависит от типа альтернативной недвижимости, которую получит ребенок взамен проданной квартиры:

  • Согласие банка на регистрацию прав собственности несовершеннолетнего, если квартира приобретается в ипотеку;
  • Разрешение продавца на сделку, если вместо старой недвижимости ребенку приобретают новую квартиру;
  • Реквизиты банковского счета, на который родители переведут деньги после продажи жилья;
  • Свидетельство о получении недвижимого имущества в дар, если вместо продаваемой квартиры, несовершеннолетнему предоставляется жилплощадь по договору дарения.

Форма договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего

Договор купли-продажи квартиры, где в качестве собственника фигурирует несовершеннолетний, подлежит обязательному удостоверению у нотариуса (п. 2 ст. 54 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ), а затем представляется в управление Росреестра для регистрации перехода права собственности.

Требование о соблюдении нотариальной формы сделки с участием несовершеннолетнего было введено законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ во избежание злоупотребления жилищными правами детей. На стадии нотариального удостоверения производится полная проверка легитимности совершаемой сделки, в том числе с точки зрения наличия разрешения ООП.

Тем не менее п. 4 ст. 21 закона № 48-ФЗ предусматривает последствия совершения такой сделки без одобрения этих органов. В этом случае ООП обязан обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки, если жилищные права ребенка были нарушены в результате ее совершения. При признании договора незаконным все полученное по нему подлежит возврату сторонам.

Итак, нами рассмотрен вопрос, может ли несовершеннолетний продать квартиру. Такая сделка не запрещена законодательством при соблюдении ряда условий. В совершении сделки непосредственно участвуют законные представители ребенка (действуют от его имени до 14 лет и согласуют его действия от 14 до 18 лет). Кроме того, для продажи квартиры ребенка необходимо получить предварительное разрешение ООП.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector