Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры с отказавшимися от приватизации

Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

Закон о приватизации действует в РФ уже более 25 лет, но не все успели оформить государственное или муниципальное жилье в собственность. Решив продать такую недвижимость, люди сталкиваются со сложностями, т.к. официально она им не принадлежит. Есть несколько законных способов продажи неприватизированного дома или квартиры, которые позволяют получить деньги. Рассмотрим, когда и как можно продать неприватизированное жилье, какие могут быть для этого причины, какие способы продажи существуют и что понадобится для сделки.

В статье расскажем:

Покупка квартиры после выписки отказавшихся от приватизации

#1 Менамаатра Менамаатра —>

День добрый!
Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации:
В квартире прописаны мать и двое взрослых сыновей. Приватизировали более 3-х лет назад на мать. Оба сына оформляли отказ от приватизации.
Теперь квартиру собрались продавать. Все готовы выписаться до сделки.

Вопрос: могут ли возникнуть какие-либо проблемы у покупателя с добровольно выписавшимися «отказниками» после совершения сделки? Если могут — есть ли способ заранее обезопаситься от них?

  • Наверх

#2 Alderamin Alderamin —>

В квартире прописаны мать и двое взрослых сыновей. Приватизировали более 3-х лет назад на мать. Оба сына оформляли отказ от приватизации.
Теперь квартиру собрались продавать. Все готовы выписаться до сделки.

Вопрос: могут ли возникнуть какие-либо проблемы у покупателя с добровольно выписавшимися «отказниками» после совершения сделки?

Если могут — есть ли способ заранее обезопаситься от них?

  • Наверх

#3 ronin1408 ronin1408 —>

Вопрос: могут ли возникнуть какие-либо проблемы у покупателя с добровольно выписавшимися «отказниками» после совершения сделки?

Им есть куда регистрироваться?
А если передумают?
См. абз.3 п.18 Постановления Пленума ВС № 14 от 2 июля 2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»

Если могут — есть ли способ заранее обезопаситься от них?

  • Наверх

#4 Менамаатра Менамаатра —>

Спасибо за ответы.
Поиск помог. Будем настаивать на нотариальной расписке об отказе от права пожизненного проживания.

Им есть куда регистрироваться? А если передумают?

Есть.
Планируем прописать это в предварительный договор.

Признать по суду «отказников» утратившими право пользования квартирой.

  • Наверх

#5 Pastic Pastic —>

Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 59126 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Будем настаивать на нотариальной расписке об отказе от права пожизненного проживания.

    • Наверх

    #6 Менамаатра Менамаатра —>

    • Наверх

    #7 Pastic Pastic —>

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 59126 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Т.е., такие квартиры лучше не приобретать?
    Или есть другой выход?

    • Наверх

    #8 phspy phspy —>

    Нужно чтобы «неприкасаемые» снялись с регистрационного учета, фактически выехали и зарегистрировались по другому месту жительства — тогда проблем не будет.

    • Наверх

    #9 phspy phspy —>

    Пока только нашел обратное:

    «Представляется необходимым отметить, что право пользования сохраняется за бывшим членом семьи и при проживании в ином жилом помещении. Это обусловлено тем, что согласно п.2 ст.9 ГК РФ «отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». В настоящее время действующее законодательство прямо не устанавливает такое основание прекращения права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи собственника как проживание в ином жилом помещении, а также определение своего места жительства в ином жилом помещении как постоянное (снятие с регистрации).»

    Т.е. получается, что даже выписка из помещения и постановка на учет в другом помещении не влечет прекращение права пользования предыдущим помещением? Т.е. от сделок купли-продажи таких объектов лучше воздержаться?

    • Наверх

    #10 Alderamin Alderamin —>

    Нужно чтобы «неприкасаемые» снялись с регистрационного учета, фактически выехали и зарегистрировались по другому месту жительства — тогда проблем не будет.

    А на основании какого нормативного акта это вытекает, могли бы пояснить?

    Сам нахожусь в такой же ситуации — имеется отказник в приватизации, из квартиры выписан, имеет ли тем не менее право пользования прежним помещением?

    «Представляется необходимым отметить, что право пользования сохраняется за бывшим членом семьи и при проживании в ином жилом помещении. Это обусловлено тем, что согласно п.2 ст.9 ГК РФ «отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». В настоящее время действующее законодательство прямо не устанавливает такое основание прекращения права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи собственника как проживание в ином жилом помещении, а также определение своего места жительства в ином жилом помещении как постоянное (снятие с регистрации).»

    Как признать приватизацию квартиры недействительной?

    Самыми распространёнными вариантами противозаконного действия во время подписания договора выделяют:

    1. Не был подан отказ от совершеннолетних граждан в том, что они не хотят участвовать в сделке;
    2. Лицо повторно занималось подачей документов на передачу жилья в собственность;
    3. Махинации во время лишения права на участие в процедуре.
    Читать еще:  Критерии определения подведомственности споров арбитражному суду

    Первые два пункта, которые обозначены выше являются прямыми нарушениями действующего гражданского законодательства.

    Несовершеннолетним, которым исполнилось 14 лет разрешено участвовать в оформлении сделки без согласования с органами. Это значит, для того, чтобы оформить квартиру в собственность, они должны письменно отказаться или согласиться. Если бумаги не поступят, действия признают незаконными, так можно признать процедуру недействительной.

    Это же касается повторного участия в процедуре. Гражданам даётся всего один шанс для участия в приватизации. Но в законодательстве имеются свои нюансы, касающиеся несовершеннолетних граждан, они могут после совершеннолетия получить право на оформление собственности.

    Махинации случаются редко, касаются случаев с обращением в специализированные компании. Процедура должна проводиться самостоятельно. Без участия других лиц.

    Что нужно делать:

    1. Обратиться с заявлением о расторжении договора в Департамент жилищной политики.
    2. Собрать необходимую документацию, список которой можно найти в этом же уполномоченном органе или на сайте.

    Если будут выполнены все условия, муниципальным органом начнется процедура расприватизации.

    Расприватизация квартиры с несовершеннолетним

    При сборе документации нужно учитывать обязательное согласие гражданина, достигшего 14 лет. Потребуется учесть все предъявляемые требования органами самоуправления, которые в случае с малолетними детьми, прописанными в доме, должны выдать разрешение.

    Если на одной жилплощади имеют регистрацию родители с несовершеннолетними детьми (до 14 лет), деприватизация разрешена будет только после получения одобрения от уполномоченного попечительского органа. Специалисты представляют интересы малолетних, поэтому именно на них возлагается ответственность по целесообразности проведения деприватизации. Также должна быть проведена проверка прозрачности действий в интересах ребёнка.

    Нередко приватизация приводит к спорам по оплате квартплаты. Раздел лицевого счёта в приватизированной квартире решит проблему, тогда сособственники будут платить каждый за себя.
    Можно ли приватизировать долю в муниципальной квартире подробнее здесь. Таким образом можно избавиться от финансовых прений с людьми, проживающими вместе с будущим владельцем доли.

    Это далеко не единственный пример, когда приобретение приватизированного жилья имеет негативные последствия. И наличие зарегистрированного договора купли-продажи не является гарантией того, что новый собственник с течением времени не окажется на улице.

    Чтобы максимально обезопасить себя, нужно учитывать все риски, которые возможны в процессе покупки приватизированной квартиры и знать пути выхода из проблемных ситуаций.

    Обман со стороны продавца

    Продавцы часто не освещают проблемы, с которыми может столкнуться покупатель после приобретения недвижимости. Речь идет о:

    • незаконной перепланировке, которая может привести к штрафу или к предписанию на возврат жилплощади в исходное состояние;
    • долгах по коммунальным услугам – выплата ложится на нового собственника, т.к. задолженность закрепляется за квартирой;
    • о незавершенном процессе оспаривания прав на жилплощадь в суде — в результате соглашение может быть аннулировано.

    Кроме этого на вторичном рынке жилья действует немало мошенников, которые используют поддельные доверенности, паспорта или другие документы для заключения сделки. Большинство из них исчезает после получения аванса, но в отдельных случаях фиктивная продажа доводится до конца. Со временем появляется реальный собственник, который может вернуть право на жилье в судебном порядке.

    Как избежать проблем

    Чтобы не стать жертвой мошенников нужно сверить фото в паспорте с внешностью собственника. Его личность также проверяется через паспортный стол. Если в сделке участвует юрист, то он может подать запрос на проверку лица по всем открытым базам данных. Дополнительно необходимо сверить адрес квартиры с указанным в справке из ЕГРН. Документ выдается в Росреестре. Потребуется написать заявление, предъявить паспорт и оплатить госпошлину.

    Читать еще:  Можно ли подать на алименты задним числом

    Желательно сверить планировку с документальным планом, который хранится в БТИ или воспользоваться услугами замерщика. Он отметит все изменения прямо на чертеже.

    Проверить задолженность по коммунальным услугам можно через сайт: www.gosuslugi.ru или управляющую компанию, которая обслуживает дом, где расположена интересуемая жилплощадь.

    Нарушение прав супруга владельца

    Сделку могут признать ничтожной, если права на недвижимость есть у настоящего или бывшего супруга продавца. Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами в браке, считается общим при отсутствии соглашения с другими условиями владения. Что касается квартир, то супруги могут претендовать на свою долю, даже если они не внесены в реестр в качестве собственника. Поэтому для проведения сделки потребуется согласие второго супруга, оформленное нотариально. Без этого документа сторона, не участвующая в продаже, может добиться отмены операции через суд.

    Как не допустить обмана

    Нужно проверить по паспорту, состоял ли продавец в браке на момент приватизации (приобретения) жилья. Если документ получен после наступления права собственности и не содержит сведений о семейном положении, необходимо потребовать у собственника заявление с отметкой нотариуса о гражданском состоянии.

    Нарушение прав несовершеннолетних

    Покупка недвижимости, где прописаны или имеют свою долю несовершеннолетние, может быть признана ничтожной при заявлении ребенком своих прав. Если несовершеннолетний имеет долю в квартире либо зарегистрирован в ней, то для продажи потребуется письменное разрешение органа опеки. Учреждение отслеживает, чтобы в процессе совершения операций с жилплощадью не нарушались права детей. При отсутствии документа сделку легко оспорить.

    Как уменьшить риски

    1. Получить разрешение из органов опеки. Запрос на получение документа могут подать родители или другие лица, обладающие правом представлять интересы ребенка.
    2. Убедиться, что несовершеннолетнему есть где жить – требуйте справку о том, что у ребенка есть постоянное место проживания.
    3. Проверить прописку детей через расширенную выписку из домовой книги. В справке отражаются все лица, которые когда-либо были прописаны в помещении, включая несовершеннолетних. Если недвижимость приватизирована с зарегистрированным ребенком, то он не теряет права на долю даже после смены собственника.

    Нарушение прав «отказников»

    Отказники – это лица, которые отказались от своей доли в квартире в процессе приватизации. По закону отказники имеют право на пожизненное проживание в приватизированном помещении, и лишить их этого права никто не может. Если при покупке «квартиры с отказником» его интересы не были учтены, то такую сделку также легко оспорить.

    Как избежать проблем

    О наличии отказников можно узнать в паспортном столе, где содержится информация обо всех зарегистрированных лицах в интересуемой жилплощади. Права отказника нужно обязательно учесть посредством выплаты ему компенсации в виде «приватизационной доли», о чем составляется отдельный договор.

    Если отказник проживает в другой квартире соцнайма, требуйте от продавца соглашение, по которому он вселяется в другую жилплощадь. В этом случае в договоре купли-продажи указывается, что отказник не претендует на проживание и обязуется выписаться в течение определенного периода. Другой вариант – не подписывать договор до тех пор, пока отказник не снимется с регистрации.

    Признание продавца полностью или частично недееспособным

    Сделка аннулируются, если будет доказана частичная или полная недееспособность продавца. Риск в том, что признать продавца недееспособным на момент заключения сделки реально уже после оформления соглашения. Инициатором подобных исков чаще всего выступают родственники, опекуны или попечители.

    Как обезопасить себя

    Требуйте справки о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом или в психоневрологическом диспансере, а также из органов опеки об отсутствии попечительства и судебных решений о признании лица недееспособным. Если собственник состоит на учете у психиатра или нарколога, то заключать договор нужно только в присутствии нотариуса и врача.

    Особенности подписания соглашения:

    • лицо, признанное ограниченно дееспособным, может подписывать бумаги в присутствии попечителя;
    • лицо, признанное недееспособным не может подписывать бумаги самостоятельно; соглашение заключается с опекуном при предъявлении им соответствующих документов.

    В обоих случаях согласие органов опеки на проведение сделки обязательно. При возникновении подобных ситуаций желательно воспользоваться помощью юриста, а заключать сделку рекомендуется в присутствии нотариуса.

    Нарушение прав наследников

    После покупки приватизированной квартиры новый собственник может столкнуться с судебными исками, поданными скрытыми наследниками. Часто они объявляются после смерти предыдущего владельца и продажи квартиры третьей стороне. Если в суде наследник докажет, что не вступил в наследство в установленный период по уважительной причине, то сделка признается ничтожной в порядке ст. 1155 ГК РФ.

    Читать еще:  Как получить ипотеку со льготными условиями переселенцам

    Анализ без стеснения

    Для того чтобы не попасть в неприятную ситуацию с наследниками, юристы советуют перед покупкой детально изучить пакет документов на квартиру. В него прежде всего входит выписка ЕГРН (не старше месяца с момента получения) и паспорта собственников, которые должны совпадать с теми, что указаны в ЕГРН. При этом проверить данные паспортов можно на сайте МВД России.

    Копия лицевого счета квартиры и выписка из домовой книги помогут узнать, есть ли в квартире временно прописанные жильцы. Юристы также рекомендуют сделать выписку из ЕГРН о переходе прав собственности, где прописаны все собственники, когда-либо владевшие конкретным жильем.

    Также, уверены собеседники «Известий», не будет лишним поговорить с соседями — узнать, какая семья там проживала и сколько в ней было человек.

    — Не нужно бояться и стесняться, когда дело касается покупки недвижимости, — говорит Артур Меркушев. — Не забывайте о детях, особенно если квартира покупалась за счет материнского капитала: им полагаются доли. Пожилые люди должны подтвердить свою дееспособность справкой из ПНД или копией актуального водительского удостоверения. В случаях с ними часто объявляются мошенники и разыгрывают схемы, когда пенсионер продает квартиру, а потом появляется якобы родственник со справкой, что бабушка «не в себе». Поэтому лучше перестраховаться и попросить доказательства недееспособности.

    В случае если на пороге купленной квартиры окажутся новые наследники, юристы советуют не пытаться откупиться от них, а отправить в суд. В случае разбирательства новому владельцу нужно будет собрать доказательства того, что он добросовестный приобретатель. И даже если суд окажется на стороне наследника, покупатель не останется ни с чем — согласно закону, ему полагается компенсация за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или причиненного в связи с этим ущерба.

    Какие нужны документы

    Для продажи приватизированной квартиры понадобиться подготовить достаточно обширный ряд документов. Причем на каждом этапе понадобятся различные.

    При этом в стандартный набор бумаг входит следующее:

    • заверенная нотариально письменно оформленная документация об уведомлении остальных дольщиков о продаже недвижимости третьему лицу;
    • копии почтовых уведомлений о том, что таковые извещения были вручены гражданам, являющимся дольщиками;
    • свидетельства о подаче соответствующего типа заявления;
    • отказ владельцев имущества от прав преимущественного приобретения доли недвижимости;
    • свидетельство о праве собственности на конкретное имущество;

    Что делать, если не осталось документов о приватизации и нечем подтвердить право на проживание?

    Узнать, когда и при чьем участии проходила приватизация квартиры можно в Росреестре. Любой гражданин, который даже не прописан по искомому адресу, имеет право подать в Росреестр запрос и получить выписку ЕГРН. В выписке будет указано кто владелец квартиры, на каком основании возникло право собственности, когда оно было зарегистрировано и есть ли какие-то обременения.

    Стоимость выписки зависит от того, в каком формате она запрашивается – в электронном 250 рублей, в бумажном 450.

    Обратите внимание: чтобы заказать выписку по квартире, нужно знать ее кадастровый номер. Узнать это можно то же на сайте Росреестра.

    Но, дело в том, что в выписке не будет указано, почему конкретное лицо не принимало участие в приватизации. Так что если нужно узнать эту информацию, следует подать запрос в отдел приватизации по месту жительства. В этом отделе должны хранится все документы по процедуре приватизации квартиры, так что точно можно будет прояснить этот момент.

    Если выяснится, что гражданин не писал отказ в приватизации и не был снят с регистрационного учета на момент ее проведения, то он и не утратил право стать собственником доли. В таком случае ему нужно обращаться в суд с иском о признании процедуры приватизации недействительной. Такой иск можно подать в течение трех лет с момента, как лицо узнало о нарушении своих прав.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector