Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перевод многоквартирного дома в нежилое здание

Разница между нежилыми и жилыми объектами заключается в цели их назначения, обеспеченности обязательными системами жизнедеятельности. Квартиры изначально предназначены для размещения людей. Для этого обеспечивается перечень норм гигиеническо-санитарной, пожарной, эпидемиологической безопасности, соблюдаются нормы по коммунальным услугам и освещенности, по множеству других показателей. В жилых помещениях запрещено вести почти все виды коммерческой деятельности.

Нежилые помещения, напротив, не используются для проживания. Исключением являются только апартаменты, которые отнесены законодательством к нежилым объектам. В нежилых помещениях можно заниматься предпринимательством. Однако при их размещении в МКД действует ряд запретов. Например, нельзя организовать вредное производство или продажу потенциально опасных товаров.

Вывод жилого помещения в нежилое допускается ЖК РФ. Но для этого требуется оформить согласие владельцев соседних квартир и правообладателей помещений МКД, подтвердить безопасность предстоящих работ при согласованиях. Есть и ряд технических ограничений, при которых изменить целевое назначение будет невозможно.

Комментарий юриста. Основной целью перевода жилья в нежилой фонд является снятие ограничений на коммерческую деятельностью. В нежилых помещениях можно открывать офисы, магазины, организации с других профилем деятельности. Допускается и обратная процедура, при которой можно сделать квартиру из нежилого помещения. Но это еще сложнее, так как необходимо обеспечить соблюдение жилищных условий.

Перевод квартиры в нежилое помещение всегда сопровождается перепланировкой. Все виды работ и изменения характеристик будут отражены в проекте перепланировки.

Определение жилплощади

Согласно ст. 15 ЖК жилье — это изолированное недвижимое имущество, которое можно использовать для постоянного проживания. Такие помещения должны отвечать особым санитарным и техническим предписаниям, например, быть оборудованы инженерными системами для электроосвещения, водоснабжения и водоотведения, отопления и вентиляции.

С точки зрения законодателя проживать можно в жилых домах, квартирах, их обособленных частях, а также в отдельных комнатах. При этом использовать жилплощадь для организации промышленного производства или для предоставления гостиничных услуг запрещено.

Когда могут отказать перевести жилое в нежилое помещение

Пошаговая инструкция перевода помещения предусматривает соответствие вышеперечисленным пунктам. Также следует обратить внимание на причины для отказа. Отказ государственных органов на законных основаниях может последовать, если:

  • Подать документы на рассмотрение в организацию, которая некомпетентна в таких вопросах;
  • Поданы не все требуемые документы;
  • Предоставлена недостоверная информация;
  • Проведена перепланировка без разрешения на это и не была узаконена после.

Отказ выдается заявителю в письменном виде, как требует инструкция. В этом документе должна быть изложена причина отказа и его в обязательном порядке необходимо сохранить, особенно если собственник не согласен с решением. В этом случае необходимо обратиться повторно в ответственную организацию с просьбой пересмотреть решение. Если причиной отказа стала нехватка документов, то их нужно оформить, если незаконна перепланировка — узаконить.

Читать еще:  Смена арендатора в договоре аренды нежилого помещения

Каков порядок перевода?

По общему правилу нельзя просто путем получения разрешения в администрации данного территориального образования приступить к переводу жилья в коммерческую недвижимость. Процесс куда более сложен, поскольку свое «добро» на перевод должны дать и другие инстанции. И только в общих чертах процедура перевода квартиры в нежилое помещение выглядит незамысловато и состоит из трех основных этапов:

  1. Подача заявления в уполномоченный орган вместе с пакетом документов.
  2. Согласованная с разрешительными органами реконструкция помещения.
  3. Оформление документов на право собственности нежилым помещением.

Каждый такой этап подразумевает целый ряд согласований и оформления дополнительных документов, выполнить которые собственник обязан в определенной последовательности и за свой собственный счет. Затраты на перевод не удастся возместить, кроме как путем сдачи помещения в аренду или продажи по расценкам коммерческой недвижимости. В итоге крайне сложно заранее предсказать: сколько всего времени займет вся процедура перевода. Помощь юриста, досконально владеющего тонкостями процесса в данном муниципальном образовании, существенно ускорит процесс, так как ему не придется в порядке общей очереди посещать инстанции (свои вопросы вы можете бесплатно задать нашему дежурному юристу онлайн).

Необходимые условия

Для смены статуса обязательно выполнение ряда основных требований:

  • помещение должно быть полностью изолированным – то есть, отделено глухими перегородками от каких-либо иных помещений;
  • помещение должно располагаться в зонированной жилой территории с технически развитой инфраструктурой;
  • несущие конструкции не должны быть деформированы, иметь трещины. То есть, соответствовать эксплуатационному состоянию;
  • устройство коммуникация должно исключать риск травмирования жильцов как внутри помещения, так и на прилегающей территорию Здесь учитываются ширина и уклон лестничных пролетов, высота потолков, размеры дверных и оконных проемов, санитарное состояние чердаков и подвалов (если таковые имеются);
  • в помещении должны присутствовать все необходимые инженерные сети – вентиляция,канализация, системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и газоснабжения. При этом они должны соответствовать действующим санитарным нормам. Например, вентиляция кухни или санузла не может быть объединена с вентиляцией жилых комнат.
  • помещение должно быть защищено от утечек воды бытового использования специальными устройствами. Недопустима также возможность проникновения талых и дождевых вод внутрь помещения.
Читать еще:  Смена управляющей компании без согласия собственников

Несоответствие этим условиям ставит крест на дальнейшей возможности перевода помещения в статус жилого.

Кроме того, есть еще два фактора, при которых изменение категории недвижимости однозначно невозможно:

  • конструкция помещения в принципе не соответствует нормам проживания;
  • помещение находится в залоге, под арестом или является предметом спора.

Чтобы проверить соответствует ли перевод вашего нежилого помещения в жилое Жилищному Кодексу, внимательно прочитайте ст. 22 этого свода законов.В ней вы найдете полный перечень требований к помещениям для постоянного проживания.

В какие сроки рассматривается заявка?

Запрос рассматривается в срок до 45 дней. О том, принят он к рассмотрению или нет, комиссия сообщает примерно через 3 дня на указанный адрес.

Возможные причины отказа

Отказать в рассмотрении запроса на смену статуса жилой территории в нежилую, могут по причинам, связанным с несоответствием его установленным нормам.

Либо выявленными недостатками в предоставленных бумагах.

Среди них могут быть такие:

  1. помещение планируется снести из-за непригодности к использованию;
  2. сдается в аренду квартирантам;
  3. помещение – часть жилой территории;
  4. переводимая территория – памятник архитектуры;
  5. располагается не на нижнем этаже и в нижерасположенных квартирах живут люди;
  6. отдано в залог по кредиту;
  7. не имеется отдельного выхода;
  8. отсутствие некоторых документов;
  9. ошибки, допущенные в бумагах при заполнении;
  10. некорректно составленный проект перепланировки;
  11. несогласие соседей с переводом.

Читайте также статью о том, как проверить квартиру на юридическую чистоту.

Начало процесса перевода помещения в нежилой фонд

Начинается процесс перевода помещения в нежилое со сбора разрешительной документации. Это значит, что заинтересованное лицо либо его представитель обращаются в управление архитектуры при администрации муниципального образования с заявлением установленной формы. К заявлению прилагаются копии документов: основания собственности, свидетельство о собственности, паспорт технический БТИ, условия перевода.

Необходимо подтвердить документально следующие условия: возможность оборудования доступа к помещению либо наличие доступа без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; в помещении не должны быть зарегистрированы граждане; помещение не должно иметь обременений; в многоквартирном доме помещение должно располагаться преимущественно на первом этаже, помещение должно соответствовать требованиям безопасности и градостроительным нормам.

Подготовка документации для перевода жилого помещения в нежилой фонд

После рассмотрения заявления уполномоченный орган выносит постановление, разрешая перевести помещение в нежилой фонд. С этого момента необходимо начать разработку проектной документации. Так, обратившись в строительную организацию, обладающую соответствующей лицензией, заинтересованное лицо заказывает проект перепланировки или реконструкции помещения. Когда проект будет готов, его необходимо утвердить.

Читать еще:  Калькулятор расчёта пени по алиментам (ст. 115 ск рф)

Перепланировку помещения должна проводить строительная организация, желательно та, которая разрабатывала проект перепланировки. Строительные нормы и правила должны быть соблюдены. При перепланировке оборудуется отдельный вход. Также могут удаляться не несущие стены, переоборудоваться помещения санузла и другие помещения. Косметический ремонт завершает строительные работы.

Надо отметить, что собственник нежилого помещения обязан заключить договоры на обслуживание помещения и придомовой территории. Так, заключаются договоры на вывоз бытовых отходов, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. В помещении должна быть установлена пожарно – охранная сигнализация. После этого помещение вводится в эксплуатацию, о чем составляется акт, который является основанием.

Регистрация нежилого помещения в Росреестре

Регистрация изменений в Росреестре осуществляется при подаче заявления и пакета документов. К моменту регистрации должен быть готов новый технический паспорт объекта. В пакет документов включается: копия паспорта заявителя, документ основание собственности и свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, копия технического паспорта БТИ, акт ввода объекта в эксплуатацию, постановление о разрешении реконструкции (перепланировки) помещения, квитанция об оплате государственной пошлины.

Росреестр рассматривает заявление и регистрирует изменения в едином государственном реестре прав. Прежние свидетельства о собственности на помещение и погашаются, а выдаются новые, где целевое назначение помещения значится как нежилое. Также должны быть внесены изменения в кадастровый паспорт. Если такие изменения не были осуществлены одновременно с регистрацией изменений в ЕГРП. То необходимо заявить о внесении таких изменений.

Преимущества и ограничения при использовании нежилого помещения

После завершения всех мероприятий и получения подтверждающей документации собственник нежилого помещения вправе разместить в нежилом помещении офис, либо магазин, парикмахерскую либо иной объект бизнеса, который не причиняет беспокойства жильцам многоквартирного дома. Так, например, запрещено располагать в таких помещениях объекты производства, химические лаборатории, технические мастерские.

Собственник нежилого помещения вправе сдавать помещение в аренду. При этом собственник должен знать, что ответственность за пожарную безопасность остаётся за ним. Грамотно составить договор аренды поможет составить юрист. Обязательным приложением договора аренды является акт приёма – передачи помещения. В договоре аренды собственник помещения возлагает ответственность за вывоз мусора, оплату водоснабжения и электроэнергии на арендатора, а также устанавливает сроки оплаты аренды. При сроке аренды более года необходима регистрация сделки в Росреестре.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector