Перевод многоквартирного дома в нежилое здание
Разница между нежилыми и жилыми объектами заключается в цели их назначения, обеспеченности обязательными системами жизнедеятельности. Квартиры изначально предназначены для размещения людей. Для этого обеспечивается перечень норм гигиеническо-санитарной, пожарной, эпидемиологической безопасности, соблюдаются нормы по коммунальным услугам и освещенности, по множеству других показателей. В жилых помещениях запрещено вести почти все виды коммерческой деятельности.
Нежилые помещения, напротив, не используются для проживания. Исключением являются только апартаменты, которые отнесены законодательством к нежилым объектам. В нежилых помещениях можно заниматься предпринимательством. Однако при их размещении в МКД действует ряд запретов. Например, нельзя организовать вредное производство или продажу потенциально опасных товаров.
Вывод жилого помещения в нежилое допускается ЖК РФ. Но для этого требуется оформить согласие владельцев соседних квартир и правообладателей помещений МКД, подтвердить безопасность предстоящих работ при согласованиях. Есть и ряд технических ограничений, при которых изменить целевое назначение будет невозможно.
Комментарий юриста. Основной целью перевода жилья в нежилой фонд является снятие ограничений на коммерческую деятельностью. В нежилых помещениях можно открывать офисы, магазины, организации с других профилем деятельности. Допускается и обратная процедура, при которой можно сделать квартиру из нежилого помещения. Но это еще сложнее, так как необходимо обеспечить соблюдение жилищных условий.
Перевод квартиры в нежилое помещение всегда сопровождается перепланировкой. Все виды работ и изменения характеристик будут отражены в проекте перепланировки.
Определение жилплощади
Согласно ст. 15 ЖК жилье — это изолированное недвижимое имущество, которое можно использовать для постоянного проживания. Такие помещения должны отвечать особым санитарным и техническим предписаниям, например, быть оборудованы инженерными системами для электроосвещения, водоснабжения и водоотведения, отопления и вентиляции.
С точки зрения законодателя проживать можно в жилых домах, квартирах, их обособленных частях, а также в отдельных комнатах. При этом использовать жилплощадь для организации промышленного производства или для предоставления гостиничных услуг запрещено.
Когда могут отказать перевести жилое в нежилое помещение
Пошаговая инструкция перевода помещения предусматривает соответствие вышеперечисленным пунктам. Также следует обратить внимание на причины для отказа. Отказ государственных органов на законных основаниях может последовать, если:
Подать документы на рассмотрение в организацию, которая некомпетентна в таких вопросах;- Поданы не все требуемые документы;
- Предоставлена недостоверная информация;
- Проведена перепланировка без разрешения на это и не была узаконена после.
Отказ выдается заявителю в письменном виде, как требует инструкция. В этом документе должна быть изложена причина отказа и его в обязательном порядке необходимо сохранить, особенно если собственник не согласен с решением. В этом случае необходимо обратиться повторно в ответственную организацию с просьбой пересмотреть решение. Если причиной отказа стала нехватка документов, то их нужно оформить, если незаконна перепланировка — узаконить.
Каков порядок перевода?
По общему правилу нельзя просто путем получения разрешения в администрации данного территориального образования приступить к переводу жилья в коммерческую недвижимость. Процесс куда более сложен, поскольку свое «добро» на перевод должны дать и другие инстанции. И только в общих чертах процедура перевода квартиры в нежилое помещение выглядит незамысловато и состоит из трех основных этапов:
- Подача заявления в уполномоченный орган вместе с пакетом документов.
- Согласованная с разрешительными органами реконструкция помещения.
- Оформление документов на право собственности нежилым помещением.
Каждый такой этап подразумевает целый ряд согласований и оформления дополнительных документов, выполнить которые собственник обязан в определенной последовательности и за свой собственный счет. Затраты на перевод не удастся возместить, кроме как путем сдачи помещения в аренду или продажи по расценкам коммерческой недвижимости. В итоге крайне сложно заранее предсказать: сколько всего времени займет вся процедура перевода. Помощь юриста, досконально владеющего тонкостями процесса в данном муниципальном образовании, существенно ускорит процесс, так как ему не придется в порядке общей очереди посещать инстанции (свои вопросы вы можете бесплатно задать нашему дежурному юристу онлайн).
Необходимые условия
Для смены статуса обязательно выполнение ряда основных требований:
- помещение должно быть полностью изолированным – то есть, отделено глухими перегородками от каких-либо иных помещений;
- помещение должно располагаться в зонированной жилой территории с технически развитой инфраструктурой;
- несущие конструкции не должны быть деформированы, иметь трещины. То есть, соответствовать эксплуатационному состоянию;
- устройство коммуникация должно исключать риск травмирования жильцов как внутри помещения, так и на прилегающей территорию Здесь учитываются ширина и уклон лестничных пролетов, высота потолков, размеры дверных и оконных проемов, санитарное состояние чердаков и подвалов (если таковые имеются);
- в помещении должны присутствовать все необходимые инженерные сети – вентиляция,канализация, системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и газоснабжения. При этом они должны соответствовать действующим санитарным нормам. Например, вентиляция кухни или санузла не может быть объединена с вентиляцией жилых комнат.
- помещение должно быть защищено от утечек воды бытового использования специальными устройствами. Недопустима также возможность проникновения талых и дождевых вод внутрь помещения.
Несоответствие этим условиям ставит крест на дальнейшей возможности перевода помещения в статус жилого.
Кроме того, есть еще два фактора, при которых изменение категории недвижимости однозначно невозможно:
- конструкция помещения в принципе не соответствует нормам проживания;
- помещение находится в залоге, под арестом или является предметом спора.
Чтобы проверить соответствует ли перевод вашего нежилого помещения в жилое Жилищному Кодексу, внимательно прочитайте ст. 22 этого свода законов.В ней вы найдете полный перечень требований к помещениям для постоянного проживания.
В какие сроки рассматривается заявка?
Запрос рассматривается в срок до 45 дней. О том, принят он к рассмотрению или нет, комиссия сообщает примерно через 3 дня на указанный адрес.
Возможные причины отказа
Отказать в рассмотрении запроса на смену статуса жилой территории в нежилую, могут по причинам, связанным с несоответствием его установленным нормам.
Либо выявленными недостатками в предоставленных бумагах.
Среди них могут быть такие:
- помещение планируется снести из-за непригодности к использованию;
- сдается в аренду квартирантам;
- помещение – часть жилой территории;
- переводимая территория – памятник архитектуры;
- располагается не на нижнем этаже и в нижерасположенных квартирах живут люди;
- отдано в залог по кредиту;
- не имеется отдельного выхода;
- отсутствие некоторых документов;
- ошибки, допущенные в бумагах при заполнении;
- некорректно составленный проект перепланировки;
- несогласие соседей с переводом.
Читайте также статью о том, как проверить квартиру на юридическую чистоту.
Начало процесса перевода помещения в нежилой фонд
Начинается процесс перевода помещения в нежилое со сбора разрешительной документации. Это значит, что заинтересованное лицо либо его представитель обращаются в управление архитектуры при администрации муниципального образования с заявлением установленной формы. К заявлению прилагаются копии документов: основания собственности, свидетельство о собственности, паспорт технический БТИ, условия перевода.
Необходимо подтвердить документально следующие условия: возможность оборудования доступа к помещению либо наличие доступа без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; в помещении не должны быть зарегистрированы граждане; помещение не должно иметь обременений; в многоквартирном доме помещение должно располагаться преимущественно на первом этаже, помещение должно соответствовать требованиям безопасности и градостроительным нормам.
Подготовка документации для перевода жилого помещения в нежилой фонд
После рассмотрения заявления уполномоченный орган выносит постановление, разрешая перевести помещение в нежилой фонд. С этого момента необходимо начать разработку проектной документации. Так, обратившись в строительную организацию, обладающую соответствующей лицензией, заинтересованное лицо заказывает проект перепланировки или реконструкции помещения. Когда проект будет готов, его необходимо утвердить.
Перепланировку помещения должна проводить строительная организация, желательно та, которая разрабатывала проект перепланировки. Строительные нормы и правила должны быть соблюдены. При перепланировке оборудуется отдельный вход. Также могут удаляться не несущие стены, переоборудоваться помещения санузла и другие помещения. Косметический ремонт завершает строительные работы.
Надо отметить, что собственник нежилого помещения обязан заключить договоры на обслуживание помещения и придомовой территории. Так, заключаются договоры на вывоз бытовых отходов, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. В помещении должна быть установлена пожарно – охранная сигнализация. После этого помещение вводится в эксплуатацию, о чем составляется акт, который является основанием.
Регистрация нежилого помещения в Росреестре
Регистрация изменений в Росреестре осуществляется при подаче заявления и пакета документов. К моменту регистрации должен быть готов новый технический паспорт объекта. В пакет документов включается: копия паспорта заявителя, документ основание собственности и свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, копия технического паспорта БТИ, акт ввода объекта в эксплуатацию, постановление о разрешении реконструкции (перепланировки) помещения, квитанция об оплате государственной пошлины.
Росреестр рассматривает заявление и регистрирует изменения в едином государственном реестре прав. Прежние свидетельства о собственности на помещение и погашаются, а выдаются новые, где целевое назначение помещения значится как нежилое. Также должны быть внесены изменения в кадастровый паспорт. Если такие изменения не были осуществлены одновременно с регистрацией изменений в ЕГРП. То необходимо заявить о внесении таких изменений.
Преимущества и ограничения при использовании нежилого помещения
После завершения всех мероприятий и получения подтверждающей документации собственник нежилого помещения вправе разместить в нежилом помещении офис, либо магазин, парикмахерскую либо иной объект бизнеса, который не причиняет беспокойства жильцам многоквартирного дома. Так, например, запрещено располагать в таких помещениях объекты производства, химические лаборатории, технические мастерские.
Собственник нежилого помещения вправе сдавать помещение в аренду. При этом собственник должен знать, что ответственность за пожарную безопасность остаётся за ним. Грамотно составить договор аренды поможет составить юрист. Обязательным приложением договора аренды является акт приёма – передачи помещения. В договоре аренды собственник помещения возлагает ответственность за вывоз мусора, оплату водоснабжения и электроэнергии на арендатора, а также устанавливает сроки оплаты аренды. При сроке аренды более года необходима регистрация сделки в Росреестре.
