Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру под нежилое помещение

Золотой первый этаж. Как сделать из своей квартиры офис, магазин или кафе

В связи с нехваткой в Москве малых коммерческих помещений всё большую популярность набирает перевод квартир в нежилой фонд с последующей сдачей под офисы, заведения общепита и магазины. АиФ.ru выяснил, какие квартиры подходят для такой переделки и как её осуществить.

Особенности покупки

Договор купли-продажи, заключённый в отношении недвижимости, регулируется параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Формально там нет никаких особых норм, касающихся только продавцов-физлиц и продажи конкретно нежилых объектов, однако на практике есть моменты, которые надо иметь в виду.

Главный из них – это правовое положение продавца. Если с право- и дееспособностью организаций всё ясно, то продавец-человек может:

  • быть несовершеннолетним – и тогда требуется согласие не только его законных представителей, но в некоторых случаях и органов опеки;
  • быть ограниченным в дееспособности – и тогда от его имени будет действовать опекун или попечитель;
  • находиться в заблуждении относительно сущности сделки;
  • действовать под насилием или его угрозой.

В первых двух случаях требуется совершать сделку, получив согласие всех уполномоченных лиц, а в двух последних дело кончится тем, что сделка окажется недействительной.

Общая информация об объекте

Эту информацию стоит разместить в рекламных объявлениях о продаже коммерческой недвижимости. Потенциальному покупателю недвижимости нужно знать:

  • тип помещения: жилое, офис, склад, стрит-ритейл;
  • адрес;
  • площадь объекта;
  • высоту потолков;
  • электическую мощность;
  • арендатора, кто он и на какой срок заключен договор;
  • арендную ставку на месяц и год;
  • расходы в год на содержание объекта;
  • стоимость объекта, цена за 1м2 (нужно иметь профессиональную оценку);
  • примерный срок окупаемости при 100% загруженности;
  • этаж;
  • наличие рекламных площадей на фасаде;
  • внешний вид входной группы (фото, видео);
  • транспортную доступность: метро, ж/д и автобусные станции, остановки общественного транспорта, пешеходные переходы;
  • наличие торгового оборудования, кондиционеров, приточной вентиляции, СанПиН разрешений.

Плюсы жилья на самом низком этаже тоже имеются, и их намного больше, чем минусов:

  • Не нужно быть привязанным к лифту
  • Удобство транспортировки мебели и вещей
  • Удобно для пожилых людей и молодых семей
  • Возможность перевода в нежилой фонд
  • Возможность пристройки
  • Удобно для любителей животных

Эти доказательства достоинств могут кардинально поменять мнение покупателей и позволят вам продать квартиру быстро и дорого.

По статистике, желающими приобрети такую недвижимость, в основном становятся пожилые люди и семьи, имеющие маленьких детей. Обусловлено это отсутствием пользования лифтом, не нужно перевозить коляску и тяжелые сумки. Проживание в квартирах на первом этаже позволяет не ограничивать игры детей во дворе. Также немаловажным фактом считается приобретения низкого этажного жилья любителями домашних животных. Выгулять собаку или кошку, имея такую недвижимость, для вас не составит большого труда. Продавцы квартир на первых этажах даже не представляют себе количество сторонников такого «неликвидного» жилья. Была бы квартира — покупатели всегда найдутся!

Читать еще:  Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры

Трудоемкий процесс

Прежде чем продать квартиру без потерь в цене, ее нужно перевести в нежилой фонд, а это непростой и трудоемкий процесс. Изначально необходимо получить согласование у жильцов, а также согласовать проект перепланировки и проект организации отдельного входа в различных органах, в том числе в Комитете по архитектуре и градостроительству города. Сама процедура может занимать 8 месяцев и больше в зависимости от того, сколько времени занял тот или иной этап. Жильцы могут не давать согласие на перевод, особенно, если они уже сталкивались с подобной ситуацией с негативной стороны.

Стоит также отметить, что жилое помещение, которое собственник хочет перевести в нежилой фонд, должно соответствовать определенным техническим требованиям. Например, в нем должен быть оборудован отдельный вход (либо у собственника должна быть возможность это организовать). Помимо этого, перевод не допускается, если квартира используется в качестве постоянно места проживания или право собственности на нее находится под обременением (например, в залоге у банка).

Для перевода жилого помещения в нежилое собственник должен обратиться в орган местного самоуправления и предоставить следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы, технический паспорт квартиры, поэтажный план дома, а также подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (в случае, например, если существует необходимость оборудовать отдельный вход).

По словам Валерия Лазугина, заместителя генерального директора АН «Итака», реализация проекта перевода помещения в нежилой фонд, согласование отдельного входа и т.д. занимают около года, средняя стоимость – 400-500 тысяч рублей. «Если речь идет о центре города, то сроки и стоимость могут вырасти, все зависит от характеристик конкретной локации, — отмечает он. — При продаже квартиры под офис/магазин и т.д., никаких особенных документов не требуется, стандартный пакет. Согласовывать перевод будет покупатель».

Собственник может пройти процедуру перевода квартиры в нежилой фонд самостоятельно – здесь уже можно говорить о более существенной прибавке к стоимости, которая может доходить до 100%. В любом случае квартиры, которые продаются для перевода в нежилой фонд, будут стоить дороже своих аналогов. Конкретную сумму выигрыша в цене назвать сложно, так как она напрямую зависит от местоположения и характеристик квартиры.

В случае успешного перевода жилого помещения в нежилой фонд, по словам Евгения Семенова, разница в цене может доходить и до 300%. «Городские власти активно обсуждают увеличение количества «пешеходных» улиц, — рассказывает он. — Собственники первых этажей только этого и ждут. Ведь имущество мгновенно подорожает, как только будет принято такое решение».

Читать еще:  Как получить материнский капитал и условия получения маткапитала, в том числе при рождении двойни

Налоги

Собственники жилой и коммерческой недвижимости платят одинаковый процент с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду.

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13 % от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6 % с доходов по упрощенной системе налогообложения.

Но в целом, касаемо налогообложения, нет разницы какой объект недвижимости вы сдаете в арену – коммерческую или жилую недвижимость.

Итак, подводим итоги:

КритерийЖилая недвижимостьКоммерческая недвижимость
Доходность и окупаемость+
Ликвидность+
Эксплуатационные расходы+
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.+
Дополнительные расходы+
Налоги++

Таким образом, считаю выбор между жилой или коммерческой недвижимостью очевиден. Главное правильно подобрать объект инвестирования. Об основных критериях выбора коммерческого помещения читайте в статье Как выбрать и купить коммерческую недвижимость без риелтора. 7 шагов.

Жилая недвижимость четко сегментирована: первичный и вторичный рынок, апартаменты, элитные квартиры, дома и коттеджи, эконом, бизнес и премиум-классы. Сегментирована и коммерческая недвижимость:

  • Офисы;
  • Ритейл;
  • Склады;
  • Гостиницы;
  • Узкопрофильные здания: кафе, рестораны, банки и тд.

Поэтому, чтобы решить, покупать ли коммерческую недвижимость, необходимо определиться: это будет вложение в собственный бизнес или получение рентного дохода?

Помещение для бизнеса

Логично, что человек, который приобретает помещение для бизнеса, в состоянии посчитать свои доходы и расходы. Но на практике многие представители мелкого бизнеса (особенно в сфере ритейла) не всегда просчитывают, принесет ли прибыль их магазин, если компании придется платить за аренду + коммунальные платежи и прочие расходы. Что это означает? Магазин окупается. Но не окупаются вложения в помещение. Выгодно ли подобное инвестирование? Нет, хотя внешне все выглядит вполне приемлемо. Это «бизнес ради бизнеса». Деньги, потраченные на покупку собственного помещения, могли бы принести гораздо больше прибыли, если пустить их в оборот.

Вторая проблема, с которой столкнется собственник – невозможность оценить потенциал района. Он не знает (или не учитывает), какие объекты будут возведены здесь в ближайшие 3-5 лет. Между тем, открытие по соседству крупного гипермаркета, перенесение автобусной остановки, закрытие выхода метро может «убить» весь собственный бизнес.

Помещение как рентный доход

В этом случае инвестор рассчитывает на получение ежемесячного дохода от сдачи помещения в аренду, при этом помещение остается его активом. Долгое время наиболее популярным видом таких инвестиций оставались жилые квартиры, однако сегодня срок их окупаемости заметно вырос, а доходность упала. Коммерческая недвижимость в этом плане выигрывает: срок ее окупаемости составляет 7-10 лет против 20-ти для квартир. Но у обоих вариантов есть свои плюсы и минусы.

Квартиры и апартаменты

«Входной билет» на этот рынок ниже, чем в коммерческом сегменте. Традиционно в России квартиры покупаются для детей, а пока дети растут, арендная плата становится неплохим подспорьем для бюджета семьи. Похожий вариант выбирают и люди, желающие обеспечить себе спокойную жизнь на пенсии – они сдают принадлежащую им недвижимость и живут на ренту.

Читать еще:  Что делать, если просрочена миграционная карта

К преимуществам отнесем и то, что профессионального опыта для сдачи квартиры в аренду не нужно (чего не скажешь о магазине или офисе). Более того, на рынке сегодня работают компании, профессионально управляющие жилой недвижимостью – при необходимости им можно доверить управление квартирой. Третье преимущество – ликвидность. Квартиру или апартаменты продать легче. Как легче и приобрести жилье на стадии строительства, а значит – сэкономить на покупке. Четвертое преимущество – возможность сдавать жилье посуточно.

  • Существует риск нарваться на арендаторов-мошенников;
  • Арендаторы могут нанести существенный урон квартире, и потребуется ремонт;
  • Высокой ликвидностью обладают не все квартиры. Максимальный спрос приходится на дешевое жилье, но и доход у собственника в этом случае будет меньше;

Чтобы подсчитать окупаемость вложений, учитывайте налоги на квартиру и коммунальные платежи. Иначе расчет будет неточным. Не забудьте, что доход от сдачи квартиры также облагается налогом, и «теневой бизнес» возможен здесь лишь до поры-до времени.

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость

С точки зрения окупаемости – безусловно, да. С одной оговоркой: если эта недвижимость ликвидна. Трендом последних 20-ти лет была покупка квартир (или помещений), расположенных на первых этажах строящихся домов. Такие помещения сдавались под небольшие магазины или офисы компаний. Но как мы уже отметили выше, основной проблемой для инвестора в этом случае становилась застройка района. Грубо говоря, пока парикмахерская или булочная – одна на квартал, поток клиентов будет стабильным. Как только поблизости открываются объекты-конкуренты, поток рассеивается, и бизнес может стать убыточным.

Наибольший интерес у частных инвесторов сегодня вызывают офисы, склады, помещения под мини-гостиницы или хостелы. И в каждом случае необходим тщательный расчет инвестиционной окупаемости объекта. Доверить его лучше профессионалам: цена ошибки может быть велика, а продажа малоликвидного объекта займет много времени.

Минусы коммерческой недвижимости:

  • Высокая стоимость;
  • Большая конкуренция;
  • Поиск арендаторов займет больше времени;
  • Необходим детально проработанный договор аренды;
  • У небольших и недорогих помещений ротация арендаторов выше;
  • Чтобы управлять объектом, необходимо разбираться в конъюнктуре рынка;
  • Рынок нежилых помещений напрямую завязан на экономике и может существенно колебаться.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в период стабилизации рынка? Если помещение расположено в хорошей локации, имеет удачную планировку и оснащено качественной инженерией, то такой объект будет ликвидным. Просчитайте оба варианта: размер вложений и корректную арендную ставку для квартиры и нежилого помещения. Это поможет вам сориентироваться.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector