Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как обманывают риэлторы при покупке квартиры

Как риэлторы обманывают своих клиентов: ТОП 5 схем

Людей, которые не хотят сотрудничать с агентами по недвижимости много. И такое недоверие вполне обоснованно. Некомпетентность, желание «впарить» что-нибудь подороже и похуже, побыстрее получить комиссионные и растворится – примерно так работает большинство риэлторов. А цены на свои услуги они выставляют немалые.

Предположим, существует некое местное агентство недвижимости «Адрес». Или «Ключик». Позиционирует оно себя как коллектив профессионалов, 25 лет на рынке и знает все о недвижимости в своем городе. Хочет брать большие деньги за сделки, которые априори не может проводить компетентно. А все потому, что коллектив профессионалов – это бывшие продавцы, разнорабочий хабалистый персонал и может быть 1-2 более-менее адекватных человека, один из которых даже знает, что такое Административный Кодекс и Гражданское право.

Это типичный портрет большинства агентств недвижимости. Все, что они могут предложить клиенту – это продать то, что можно купить и без них. Так что ниже поговорим о том, какие уловки используют риэлторы для того, чтобы закрыть сделку выгодно для себя. А не для вас.

Читайте, анализируйте, применяйте на практике.

Приобретение жилья

Покупка квартиры – радостный момент для многих граждан. К сожалению, он может быть омрачен обманом или мошенничеством со стороны продавца или риэлтора.

Чтобы это предотвратить, рекомендуется внимательно изучить все возможные схемы махинаций.

На что обратить внимание?

Чтобы не допустить обмана со стороны продавцов, необходимо уделить внимание двум главным факторам:

  • состоянию отчуждаемой квартиры;
  • правоустанавливающей документации.

В первую очередь, именно они должны соответствовать всем предъявляемым требованиям.

Дополнительно необходимо обратить внимание на такие моменты:

  • имеются ли задолженности по коммунальным платежам;
  • является ли собственником квартиры несовершеннолетний гражданин, или другое лицо, обладающее неполной дееспособностью;
  • нет ли на недвижимости обременений, арестов и т.д.

Риски

В объявлениях все чаще встречаются упоминания о том, что квартира продается напрямую, без посредника. Это позволяет сэкономить финансовые средства, но при этом повышает уровень риска.

Прежде всего, это:

  • подделка документов;
  • многократная продажа недвижимости;
  • наличие других собственников и т.д.

Риски зачастую связаны с внесением оплаты. Передать средства за недвижимость можно двумя способами – безналичным и наличным платежом.

Последний вариант является безопасным только при соблюдении ряда условий – правильного выбора места передачи средств, получения расписки и наличия свидетелей.

○ Виды мошеннических схем при купле-продаже квартир.

Аферисты очень изобретательны. С каждым годом выявляются все новые тонкости обмана доверчивых граждан. Вот основные схемы мошенничества при купле-продажи квартир:

  1. Подлог документов, в результате чего продавец не является настоящим собственником квартиры.
  2. Подставное лицо. В этом случае документы подлинные, а вот их владелец нет.
  3. Сокрытие законных наследников.
  4. Указание в договоре меньшей суммы, чем была передана в действительности.
  5. После продажи бывший собственник не выписывается из квартиры и подает иск в суд о признании сделки недействительной.
  6. Продажа по «дубликатам». В этом случае одна и та же квартира продается нескольким людям.
  7. Игнорирование после получения аванса.
  8. Сговор риэлтора и продавца.
  9. Сговор продавца с предыдущим собственником жилья, который в дальнейшим предъявит свои права на квартиру.
  10. Использование ложного адреса. Работает, если покупатель из другого города и плохо ориентируется. За цену элитного жилья ему продается эконом-вариант.

Это не исчерпывающий список. Фантазия мошенников многогранна, поэтому важно быть предельно внимательным при оформлении сделки.

Эта распространенная схема мошенничества основана на выдаче кредита под залог недвижимости. Аферисты пользуются юридической неграмотностью граждан. Результатом является подписание ими реального договора купли-продажи недвижимого имущества.

Читать еще:  Момент прекращения права собственности на недвижимое имущество

Как правило, орудует группа лиц и доказать что-либо в дальнейшем очень трудно.

Проданная квартира перепродается несколько раз, нередко по долям, что затрудняет расследование.

Не стоит брать в долг у компаний, которые не внушают доверия. Если вдруг пришлось обращаться в микрофинансовую организацию, внимательно читайте документы, которые подписываете.

✔ «Черные» риэлторы.

«Черные» риэлторы – это специалисты, которые вступают в сговор с мошенниками или сами являются аферистами. Эти люди могут использовать многие схемы, но, как правило, они руководствуются следующими принципами:

  • Работают без договора.
  • Совершают сделки, где продавец выступает доверенным лицом.
  • Могут работать с минимальным процентом от сделки или вообще без него.

Обычно «черные» риэлторы выбирают в качестве жертвы менее защищенных и подкованных граждан – пенсионеров, одиноких людей, алкоголиков, наркоманов и т.п.

✔ Что такое «темная квартира».

Если стоимость квартиры существенно занижена, а продавец очень торопиться заключить сделку, не стоит думать, что вам повезло. Скорее всего тут что-то не чисто.

Не нужно торопиться. Попросите продавца предоставить расширенную выписку из ЕГРН. Этот документ содержит сведения об истории квартиры за последние 20 лет. Получить ее можно в Росреестре или МФЦ.

Если по выписке видно, что квартира очень часто продается, значит, что-то с ней не то. Лучше подыскать другой вариант.

✔ Виды махинаций с документами.

Чаще всего мошенники подделывают паспорт собственника и доверенность. Квартира продается, а настоящий собственник (чаще всего находящийся в отъезде), ничего не подозревает.

Одна из схем – использование подложного паспорта. Квартира арендуется мошенниками на короткий срок. Для заключения договора аренды собственник дает копию своего паспорта, по которой мошенники создают «липовый» документ. По этому паспорту аферисты получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру.

Обезопасить себя можно, попросив предъявить любой второй документ или именную банковскую карту. Всегда требуйте оригиналы документов и проверяйте наличие всех необходимых отметок и штампов.

✔ Мошенничество с использованием генеральной доверенности.

Генеральная доверенность – это документ, по которому уполномоченное лицо вправе распоряжаться и управлять имуществом доверителя в течение определенного времени или бессрочно. Обычная доверенность подразумевает, что доверенное лицо сможет совершать конкретное действие единожды или несколько раз.

Сделки по доверенности относятся к категории высокорисковых. Мошенники могут подделать документ или принудить собственника выдать бумагу.

Если вы все же решитесь на сделку, где от лица продавца действует доверенное лицо, обязательно встретьтесь с собственником до подписания договора и регистрации права.

✔ Как может обмануть застройщик?

Обман возможен не только на вторичном рынке. Застройщик может обмануть доверчивых граждан, предложив подписать предварительный договор купли-продажи вместо договора долевого участия.

В этом случае дольщики не могут претендовать на жилплощадь. Внимательно читайте название документа перед тем как его подписать. Проверяйте добросовестность застройщика на официальных сайтах муниципального образования и форумах.

✔ Способы обмана при оплате аванса.

Популярная схема, когда продавец «исчезает» после получения аванса. В дальнейшем оказывается, что это был вовсе не собственник, а арендатор или вообще посторонний человек.

Вернуть потраченные деньги практически нереально. Не передавайте никаких средств без заключения отдельного соглашения и оформления расписки.

✔ Занижение стоимости квартиры в договоре в целях его последующего расторжения.

По этой схеме с покупателем заключается договор купли-продажи, но в тексте указывается цена сделки ниже, чем продавец получил в действительности. Продавец объясняет это нежеланием платить «лишние» налоги.

Читать еще:  Как получить информацию о прописанных в квартире

После регистрации права собственности продавец подает иск в суд и оспаривает сделку. Суд признает сделку недействительной и обязывает продавца вернуть покупателю деньги. Он возвращает сумму, указанную в договоре, а остальные средства покупатель теряет.

Схемы обмана

Способов обмана покупателя или продавца существует множество. Некоторых направлены на отсутствие юридических знаний у участников процесса, другие – на психологические способы воздействия. Существуют наиболее распространенные методы обмана заинтересованных лиц, на которые обращают внимание.

Поддельные документы

Вариантом обмана покупателя является представление поддельных документов. Этот способ наиболее изощренный и сложно реализуемый. Такое возможно, если покупатель встретил профессиональных мошенников, работающих в группе. Нередко с целью осуществления задуманного преступники подделывают следующие документы:

  • договор купли-продажи;
  • доверенность на право совершения каких-либо действий от имени собственника;
  • правоустанавливающие бумаги на объект;
  • согласия и разрешения на заключение сделки от других заинтересованных лиц.

Для реализации такого вида обмана злоумышленники прибегают к помощи соучастников: юристов, нотариусов и т.д.

Признание сделки недействительной

Отсутствие определенных документов и неисполнение требований ГК РФ по заключению сделки допускает риск признания ее недействительной. Этим нередко пользуются мошенники, умышленно допуская различные неточности в оформлении документов и заключении сделки. Согласно нормам ГК РФ недействительной сделка купли-продажи может признаваться в определенных случаях:

  • продавец не имел права распоряжаться объектом;
  • в договоре нет однозначного указания на недвижимость;
  • не учтены права несовершеннолетних при купле-продаже или приватизации;
  • сделка заключена с недееспособным лицом или от его имени;
  • купля-продажа состоялась под воздействием обмана, введения в заблуждение одной из сторон и т.д.

Для обеспечения исполнения всех требований закона заинтересованному лицу следует прибегать к помощи профессионального юриста. Это поможет исключить появление каких-либо моментов, позволяющих использовать их для признания соглашения недействительным.

Продажа квартиры нескольким лицам

Популярным способом обмана множества лиц является практически одновременная продажа объекта нескольким лицам. Эта схема работает при передаче собственником квартиры другим лицам дубликатов. Такое нередко случается при переезде первого в другую страну или город.

Схема работает следующим образом:

  1. Собственник делает дубликаты документов, передает третьим лицам.
  2. Злоумышленники ищут потенциальных покупателей.
  3. В один день оформляют сделку купли-продажи с несколькими лицами, используя несколько дубликатов документов.
  4. Получают оплату от каждого покупателя.
  5. Исчезают.

Когда становится понятно, что продавцы были мошенниками, выясняется общее количество покупателей. Они же выступают пострадавшими в деле о мошенничестве.

Как избежать проблем

Могут обмануть в любой компании. Все же риск обмана в известных компаниях будет меньше. Перед тем, как платить агентам, желательно ознакомиться с отзывами других клиентов. Если людей, действительно, кидают на деньги, то отзывы об этом появляются в интернете.

Проблемы появиться могут и после подписания договора. Если появятся подозрения, что вас обманывают, не нужно опускать руки. Необходимо лично обратиться к директору агентства и рассказать о проблеме.

Возможно, на этом конфликт с недобросовестно работающим риэлтором будет исчерпан.

Что делать, если риэлторы вас уже обманули

Доверчивых покупателей, риэлторы обманывают чаще, чем бдительных, всегда читающих бумаги, прежде чем их подписать. Если жулики вам уже навредили, и договором предусмотрено досудебное урегулирование споров, нужно направить на адрес или вручить лично под подпись претензию. В ней четко изложить суть (неисполнение риэлторами обязательств, отказ от возврата предоплаты при невыполнении условий договора, нарушение прав потребителя на одностороннее расторжение договора и т. д.).

Читать еще:  Как быстро можно выписаться из квартиры

Здесь же нужно указать ссылки на договор, нормативные акты и др. документы. Должно быть выставлено требование о добровольном удовлетворении своих прав, выплаты неустойки или полного возмещения убытков.

Если агентство недвижимости не реагирует или отказало в удовлетворении требований нужно подавать исковое заявление в суд. Правильно составить документы помогут юристы. Понадобится вся документация, которая относится к делу. Хорошо, если имеются свидетели, которые смогут дать показания в пользы истца.

Купить квартиру без риска практически невозможно. Но минимизировать вероятность обмана можно, если не спеша изучить все документы, получить выписку из единого государственного реестра, справку из БТИ. При возникновении сомнений в честности продавца или риэлтора лучше нанять грамотного юриста или отказаться от покупки.

Передача денег

Еще один путь для мошенников обмануть доверчивого продавца. Во-первых, можно получить «куклу» вместо всей суммы или фальшивые купюры. Безналичный расчет также не всегда надежен: после оформления бумаг покупатель может просто исчезнуть.

Более надежный способ – банковская ячейка, которая заблаговременно арендуется покупателем. Деньги закладываются им в присутствии продавца. Спустя 20 дней после оформления сделки в Росреестре продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи. Если сделка не состоялась, покупатель забирает средства из ячейки. Но и тут ушлые мошенники не дремлют! Покупатель может намеренно совершить ошибки в договоре, что задержит госрегистрацию. А в это время срок доступа продавца к ячейке истечет. Обманщик спокойно забирает деньги из ячейки и остается при них и при квартире.

Полезный совет. Отказывайтесь от сделки наличными. А договор поручите тщательно проверить риелтору или своему юристу. Следите за сроками аренды банковской ячейки и откажитесь подписывать соглашение, по которому доступ к ней вы можете иметь только вместе со второй стороной: мошенник всегда сможет сделать так, чтобы вы не получили своих денег.

Пусть внешняя порядочность и улыбчивость приятного покупателя не введет вас в заблуждение: мошенники – хорошие психологи. Если сомневаетесь в своих способностях провести выгодную сделку – обратитесь к хорошему юристу или в надежную риелторскую контору, которая не даст вас обмануть. Успешной продажи!

  • Обсудить
  • За что государство может отнять квартиру?

Рассказываем, что нужно сделать, чтобы государство смогло на законных основаниях забрать у вас квартиру. Но так лучше не делать.

Проконсультировались со специалистами и узнали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду, как документы могут попросить наниматели и почему к этому вопросу нужно подойти очень серьезно.

Путеводитель по миру обмана. Рассказываем, как правильно становиться дольщиком, чтобы не остаться без квартиры, пусть даже еще не достроенной.

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Учредитель, Редакция и Издатель периодического печатного издания, журнала« НЕДВИЖИМОСТЬ&ЦЕНЫ» (рекламное СМИ) ООО «Деловой Мир Медиа» (Россия, 115280, Москва, улица Ленинская Слобода, д.19, офис 41а2, БЦ «Омега Плаза 1», ст.м. «Автозаводская»; тел./факс 8 (495) 212 22 11) Свидетельство о регистрации средства массовой информации ПИ No ФС 77 64097 от 18 декабря 2015г. выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). При полном или частичном использовании материалов ссылка на ООО «Деловой Мир Медиа» обязательна (в интернете—гиперссылка)

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector