Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Из чего складывается кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры

Администрация многих населенных пунктов различных регионов нашей страны ведет соответствующую статистику спроса на земельные наделы под индивидуальную застройку и для использования под капитальное строительство многоквартирных домов.

  1. На сегодня покупатели очень активно интересуются и приобретают полагающиеся площади под самые разные цели.
  2. Привлечение земель в полезное использование и ведение строительства как в виде одиночных многоэтажек.
  3. Школа, детский садик, поликлиника, магазины и развлекательные заведения должны быть рядом с жильем. Земли сегодня широко используются для возведения жилых комплексов с полноценной инфраструктурой различного рода и модификации.

Из чего она складывается

Составление такого показателя как кадастровая стоимость квартиры находится в правовом поле. Осуществление подсчета опирается на несколько факторов:

Земельный участокЕго параметры следует учитывать на уровне геологических пунктов. Поскольку дом размещен на участке земли, то и рассматривать нужно с ее участием. Берут во внимание стоимость этого показателя
КвартираУчитывается и пункт состояния жилого помещения. В него включаются те характеристики, которыми обладает квартира. Это планировка, год постройки, степени изношенности. Основным выступает размер недвижимости — квадратные метры, которые отведены под жилое и нежилое пользование
РасположениеРазмещение жилой недвижимости — важный пункт, от чего зависит стоимость. Центральные районы города более высокие по цене, чем окраины. Хотя в зависимости от инфраструктуры, развитости местности формируется конечная сумма. При проведении анализа влияние оказывает и стоимость жилья по месту. Используется средний показатель

Для того, чтобы получить показатель кадастровой стоимости, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации.

Государственное предприятие занимается организацией, контролем и надзором за сферой земли и недвижимости.

В этой связи работает большое количество отделов, которые и будут проводить оценку жилья. Определение стоимости квартиры по кадастру основывается на решении Кадастрового фонда.

Законодательство же устанавливает необходимость регулярного проведения подобной процедуры. Опираться следует на Федеральный закон №237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” .

За счет нескольких независимых мнений о стоимости недвижимости формируется экспертное заключение и снизить цифру сложно.

Завершающим этапом процедуры является вынесение акта. Документ подтверждает проведение оценки и устанавливает точную стоимость кадастрового характера.

Применяется документ в ходе купли-продажи, вступления в наследование или при оформлении ипотеки.

Все процессы с жильем котируются при помощи справки из кадастра или же показателя суммы. При этом продать ниже стоимости по кадастру квартиру можно.

Отличия кадастровой стоимости от рыночной

Кадастровая стоимость предназначается для абсолютного соответствия рынку, но зачастую данное условие совсем не соответствует истинному положению дел. При расчете рыночной цены во внимание принимается состояние помещения в момент его продажи и часто стоимость устанавливается соглашением между покупателем и продавцом.

Рыночная цена необходима для осуществления всех видов операций с недвижимостью, тогда как сумма, соответствующая Кадастру, требуется не всегда, например, при наследовании недвижимого имущества в ней нет надобности.

Для получения документально подтвержденной оценки жилья согласно расценкам рынка владельцу необходимо обращение к независимым экспертам-оценщикам, которые проведут подробный анализ и определят цену.

Основные отличия:

  • определение рыночной цены необходимо для совершения всех видов сделок, стоимость по кадастру необходима лишь в некоторых ситуациях;
  • рыночное оценивание предполагает учет состояния объекта на момент его продажи;
  • чаще всего рыночная оценка определяется по соглашению сторон.

Ошибки большинства продавцов

При выставлении цены на квартиру продавцов подстерегает три распространенных ошибки:

  • Проанализировав цены на аналогичные лоты, они выставляют стоимость по верхней границе и отказывают в торге, полагая, что раз такие цены есть, найдется и согласный заплатить покупатель;
  • Купив квартиру за некую сумму в валюте, они выставляют цену так же в валюте, но не учитывают, насколько изменился курс.
  • Продавец твердо уверен, что жилье со временем только дорожает, и назначает цену на 10-20-50% дороже, чем та, за которую купил квартиру. При этом он не учитывает возраст дома, амортизацию, моральное устаревание и другие значительные факторы, влияющие на цену.

Результат, как правило, одинаковый. Эксперты приводят печальную статистику: до 80% таких квартир не продается вообще. В остальных случаях продавцам приходится несколько раз снижать цену прежде, чем она войдет в рамки оптимальной. Сроки продажи при этом достигают нескольких лет, хотя назначив разумную цену сразу, можно продать квартиру за два-три месяца.

Помощь будет

В августе были приняты ключевые решения по программам льготной и семейной ипотеки. Они, сыгравшие важнейшую роль в подъеме рынка, будут продлены. Семейная останется на уровне 6%, а программа продлится до конца 2023 года. Ставки по другим льготным вариантам будут повышены до 7%, а сумма кредита не может превысить 3 млн рублей.

Читать еще:  Наследственная трансмиссия гк рф

Проблема в том, что семейная ипотека рассчитана только под новостройки, вторичку на нее купить нельзя. В новостройке же, отмечает Алексей Кричевский, квартиру придется ожидать до двух лет, семьи с маленьким ребенком на такое подписываться не будут. Эксперт при этом отметил, что в региональных новостройках всё не так грустно

— Ипотека размером в 3 млн легко может вписаться в покупку двухкомнатной, а иногда и трехкомнатной квартиры. Падение, конечно, коснется всех. Это только значит, что в регионах оно будет чуть мягче, чем в столицах, потому что там его всё же способна сгладить льготная ипотека. Что касается столичного региона, то цены уже снизились на 3% за лето и будут падать дальше, коррекция до конца года может легко дойти до 5%.

— Сейчас мы можем наблюдать, что спрос поутих, как по мере разрешения жилищного вопроса у населения, так и в связи с тем, что рост цен за квадратный метр нивелировал выгоду от льготной ипотеки, — отметила в беседе с «Известиями» аналитик ГК «Финам» Наталья Пырьева. — С другой стороны, увеличивается предложение на рынке, поскольку застройщики в полной мере выводят новые объекты на продажу. В то же время власти ужесточили условия по льготной ипотеке, но упростили и продлили срок действия семейной ипотеки как раз для того, чтобы на рынке сохранялся качественный уровень спроса. Таким образом, мы ожидаем, что после ажиотажного периода на рынке во второй половине 2020 — первой половине 2021 года сейчас мы увидим стабилизацию — баланс спроса и предложения, который позволит поддержать девелоперов и при этом сдержать рост цен на жилье.

По мнению Пырьевой, предпосылок для существенного падения цен нет, но определенно ожидается некоторая коррекция в среднесрочной перспективе. А те действия, которые предпринимают власти для поддержания строительного сектора и населения в тонусе, будут работать.

Из чего складывается кадастровая стоимость квартиры

Занижение стоимости квартиры при ипотеке — это реалии современного рынка недвижимости в Москве и в целом по России. Причин тому множество, поэтому попробуем подробно разобраться, что это такое, кому выгодно, как реализуется на практике вообще и при оформлении ипотечных кредитов в частности.

Читать еще:  Как составить претензию на возврат денег

Занижение цены на недвижимость. Что это?

О занижении стоимости квартиры при ипотеке говорят в тех случаях, когда в договоре купли-продажи указывается цена, которая заведомо ниже ее реальной рыночной стоимости. Например, рыночная стоимость ипотечной квартиры – 3 млн. рублей, а по договору она продается за 950 тыс. рублей. При этом фактически продавец получает от покупателя реальную сумму сделки, а заниженная остается только в документах.

Зачем занижают стоимость квартиры при ипотеке?

Занижение цены на приобретаемую недвижимость выгодно в первую очередь тем, кто продает квартиру на вторичном рынке. Причина – в особенностях налогообложения.

Налоговое законодательство РФ предусматривает уплату НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры свыше 1 млн. рублей, проданной в течение 3-х или 5-ти лет (в зависимости от оснований) с момента ее приобретения. Например, при продаже квартиры стоимостью 2,5 млн. рублей необходимо заплатить налог на разницу с суммы 2,5 млн. – 1 млн. = 1,5 млн. руб. х 13%.

С 2020 года вступили изменения в Налоговый кодекс, которые расширили перечень обстоятельств, по которым срок владения недвижимым имуществом для применения льготы по уплате НДФЛ составляет 3 года. Помимо недвижимости, полученной в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и/или близкого родственника, в порядке приватизации или по договору ренты, добавилась собственность в виде единственного жилья налогоплательщика.

Последствия и риски занижения стоимости квартиры при ипотеке

На сегодняшний день ни в одном законе не предусмотрена ответственность за занижение цены продаваемой недвижимости. По сути, все риски — только финансовые и только покупателя. В чем риск?

Все просто. Если впоследствии суд признает сделку недействительной по разным причинам, то все придется вернуть в то состояние, в котором стороны находились до подписания оспоренного договора купли-продажи. То есть квартира вернется к продавцу, а деньги к покупателю. Только вот квартира вернется целиком (от нее ведь не отрежешь кусочек и не заберешь с собой), а деньги вернутся только те, которые прописаны в договоре и никак иначе. Конечно, такие случаи редки, но в практике случаются, а доказать факт занижения стоимости продажи, чтобы получить разницу между реальной и заниженной стоимостью жилья, в подавляющем большинстве случаев не представляется возможным.

Помочь в таком случае может страховка. Сейчас очень распространена такая страховая услуга как страхование риска утраты права собственности.

Кроме того, с 2020 года стало сложнее избежать налогообложения при помощи занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

В рамках борьбы государства с так называемой серой налоговой оптимизацией, в связи с огромной долей сделок на вторичном рынке жилья, суммы по которым не превышали 1 млн. рублей, были внесены изменения в статью 214.10 ч.2 Налогового кодекса.

Согласно новой редакции данной статьи, теперь при продаже квартиры, приобретенной позже 1 января 2016 года, НДФЛ будет исчисляться исходя из ее кадастровой стоимости с учетом поправочного коэффициента 0,7. Т.е. по сути занижать сумму сделки становится бессмысленным более, чем на 30% от кадастровой стоимости жилья.

Например: если по договору купли-продажи стоимость квартиры указана как 1 млн. рублей, а его кадастровая стоимость составляет 5 млн. рублей, но налог нужно будет всё равно заплатить исходя из налогооблагаемой базы (5 млн. х коэфф. 0,7) — 1 млн руб. налоговый вычет = 2,5 млн рублей. Таким образом, НДФЛ по сделке составит 2,5 млн. руб. х 13% = 325 000 руб.

Читать еще:  Как считается налог на имущество физических лиц

Занижение цены на недвижимость при ипотеке. Возможно ли?

При оформлении ипотечного кредита покупателю, в принципе, все равно, занижена цена или нет. Ведь он занимает деньги в полном объеме. Но вот при занижении цены приобрести, например, квартиру в ипотеку может быть проблематично.

На сегодняшний день банки прекрасно осведомлены о стоимости жилья на вторичном рынке, где уже даже так называемые «хрущевки» старого жилфонда стоят более 1 млн. рублей. Поэтому специалисты служб кредитования сразу по представленным в банк документам видят, что стоимость квартиры занижена.

Если продавец недвижимости настаивает на занижении стоимости в договоре, мы всегда рекомендуем честно предупреждать банк о том, что сделка оформлена по заниженной стоимости. Банки сейчас, в отличие от прежних лет, в принципе не особенно против таких ситуаций, поскольку работают в условиях жесткой конкуренции и борются за каждого клиента. И не соглашаясь на занижение цены, они рискуют остаться со своими кредитами наедине, без заемщиков.

Какие банки соглашаются на занижение стоимости квартиры при ипотеке?

Оговоримся сразу – на занижение цены в договоре купли/продажи при оформлении ипотечного кредита соглашаются практически все банки. Но существуют нюансы.

Одна группа банков выдает такие кредиты без всяких ограничений и дополнительных плат. Среди таких банков можно выделить: Абсолют Банк, Москоммерцбанк и «Внешторгбанк – розничные услуги».

Вторая группа банков согласна на занижение стоимости квартиры, но при определенных условиях, среди которых может быть:

  • увеличение первоначального взноса;
  • повышение годовой процентной ставки;
  • введение дополнительных комиссий при выдаче кредитов.

В эту группу можно отнести такие банки, как РосЕвроБанк, Городской ипотечный банк и «Сосьете Женераль Восток». По заявлениям этих банков, они относятся к каждому клиенту индивидуально, поэтому вы все сможете узнать сами и договориться.

Третья группа банков — это банки, которые тщательно скрывают свое отношение к занижению стоимости квартиры при ипотеке, но все-таки могут предложить что-то своим клиентам. Так, например, вам могут предложить указать в ипотечном договоре не стоимость квартиры, а сумму кредита. Это Райффайзенбанк, Росбанк и ДельтаКредит (в 2019 году реорганизован путем присоединения к ПАО Росбанк с образованием филиала ПАО Росбанк «Росбанк Дом»).

Как оформить занижение стоимости квартиры при ипотеке

Ну, и последний вопрос — как делается занижение цены при ипотеке?

На самом деле достаточно просто: в кредитном договоре прописывается две суммы. Первая сумма — это цена недвижимости, прописанная в договоре, а вторая называется «неотделимые улучшения». Под этой формулировкой может скрываться все, что угодно: ремонт, перепланировка и т.д. И все это вполне законно, ведь банк имеет полное право выдать ссуду, которая будет больше, чем само приобретаемое жилье.

Итак, занижение цены при купле/продаже недвижимости, как при ипотечных, так и при других сделках — это объективная реальность с которой приходится мириться. Остается добавить, что занижать или не занижать стоимости квартиры при ипотеке — решать только вам, и, соответственно, все риски за свое решение нести тоже вам.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector