Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто несет расходы при купле продаже квартиры

Кто берет на себя расходы по оплате сделки купли-продажи недвижимости: продавец или покупатель?

Приобретение недвижимости требует от покупателя немалых расходов. Основная часть затрат – это оплата цены недвижимости продавцу. Но есть также и другие статьи расходов, которые необходимо учитывать покупателю. Ведь многие покупают квартиру с ограниченным бюджетом и наличие дополнительных затрат может стать неприятным сюрпризом.

  • Как распределяются расходы на сделку купли-продажи недвижимости
  • Госпошлина на регистрацию права собственности
  • Кто оплачивает подготовку договора купли-продажи квартиры
  • Кто платит за оформление документов при заключении сделки
  • Другие услуги

Затраты по сделке купли-продажи

Оплата стоимости жилья – далеко не единственная строка расходов покупателя недвижимости. Конечно, ее размер в сравнении с остальными платежами будет более существенным и значимым. Однако все остальные мелкие расходы в совокупности могут также составить приличную сумму.

Стоит учитывать, что многие из них вовсе будут потеряны безвозвратно, если сделка сорвётся или будет признана впоследствии недействительной.

Кто оплачивает расходы при покупке квартиры: покупатель или продавец, зависит во многом от их обоюдного соглашения – от самого договора. В нем они могут прописать порядок оплаты многих сопутствующих сделке расходов.

Например, расходы по оформлению сделки купли-продажи жилья могут быть установлены в следующем альтернативном порядке:

  • оплачиваться продавцом;
  • оплачиваться покупателем;
  • оплачиваться обоюдно 50 на 50;
  • оплачиваться покупателем при условии получения им от продавца скидки на покупку.

Обычно за оформление сделки платит тот, кто больше заинтересован в ее скорейшем заключении. Обычно в этой роли выступает именно покупатель.

Итоговая сумма затрат будет включать в себя следующие расходы:

  • Оплата услуг риэлтора или агента. Обычно они берут за свои услуги минимум 50 тысяч рублей или фиксированный процент от сделки.
  • Оформление договора купли-продажи у юриста – порядка 1500 рублей.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности в Росреестре – 2000 рублей.
  • Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей отсутствие обременения на квартире – 300 или 750 рублей в зависимости от формата выдачи документа (бумажный или электронный).
  • Нотариальные расходы на заверение согласия супруга на сделку – 500 рублей.
  • Если от одной из сторон в сделке будет выступать представитель, придётся оплачивать его услуги и нотариальную доверенность в сумме 100 рублей для близких родственников или 500 рублей для остальных лиц.

    Что оплачивает продавец?

    Кто несёт расходы по сделке купли-продажи квартиры – однозначно сказать нельзя. Здесь действует принцип личной заинтересованности. Кто из сторон больше заинтересован в платеже, тот его и осуществляет.

    Рассмотрим, какие расходы несёт продавец при продаже квартиры. Продавец прежде всего оплачивает все расходы по подготовке квартиры к ее реализации.

    К ним можно отнести:

    • оплата справок из БТИ;
    • оплата коммунальных услуг для продажи квартиры без долгов;
    • погашение налогов на имущество.

    НДФЛ с продажи квартиры оплачивает продавец в размере 13 % или 30 %, поскольку именно он получает доход.

    Кроме того продавцу нужно вложить определенные финансовые средства в поиск покупателя. Он должен разместить объявление на различных интернет-сайтах, в газетах или других источниках информации. Многие из них за объявления взимают плату.

    Также продавец должен подготовить квартиру к продаже. Обычно это не ограничивается минимальной уборкой, часто приходится делать косметический ремонт, предполагающий дополнительные расходы.

    Получение справки из органов опеки и попечительства бесплатно. Это нужно в том случае, если в продаваемой квартире жили несовершеннолетние дети.

    Покупатель также может потребовать от продавца справку о его полной дееспособности. Её придётся запрашивать в медицинском учреждении, она бесплатна, но выдаётся небыстро. За быстрое оформление придётся заплатить несколько тысяч рублей.

    Что оплачивает покупатель?

    Покупатель заинтересован в том, чтобы сделка была проведена законно. В случае признания ее недействительной, ему придётся вернуть недвижимость. Однако возврата своих денежных средств ему придётся ожидать гораздо дольше.

    Покупатель оплачивает все услуги, связанные с поиском риэлтора или агента, составления договора юристом, оплату услуг нотариуса и различных госпошлин в государственные органы.

    Читать еще:  После какого времени нельзя шуметь в квартире

    Для совершения безопасной сделки покупатель квартиры должен оплатить арендованную в банке ячейку для хранения денежных средств. Аренда ячейки не является обязательной, она лишь снижает риски утраты денежных средств. Стоит ячейка в среднем от 2 до 5 тысяч рублей в зависимости от политики определенного банка.

    Чем дороже квартира, тем выше будут доходы риэлтора. Это нужно учитывать при выборе кандидата на его роль. Обычно договоры с агентами включают в себя условия о том, что данное лицо не несёт ответственности за срыв сделки или ее отмену в будущем.

    Заверять договор купли-продажи недвижимости нужно будет у нотариуса. Оплачивать эти расходы обычно приходится покупателю. Нотариус берет с близких родственников 3000 рублей и 0,2% от стоимости квартиры, если ее сумма менее 10 миллионов рублей.

    Если жильё стоит дороже этой суммы, близким родственникам придётся оплатить 23 тысячи рублей и 0,1% от стоимости недвижимости. Для сторонних лиц эти суммы немного выше.

    Покупатель недвижимости может получить налоговый вычет по сделке, то есть вернуть часть уплаченной суммы. Как только квартира покупается, приобретатель получает налоговую льготу в размере 2 или 3 миллионов рублей в зависимости от типа сделки.

    Из своего налогооблагаемой дохода он постепенно будет вычитать эту сумму. В 2021 году вычет можно использовать до тех пор, пока не израсходуется лимит в 260 тысяч рублей.

    Дополнительные расходы

    Дополнительные расходы по сделке купли-продажи – это те платежи, без которых можно обойтись, но которые по мнению покупателя нужны для прозрачности и законности сделки. Покупатель может запрашивать перед проверкой продавца архивные справки из домовой книги, справки из психоневрологического диспансера или иные документы.

    Покупатель может застраховать свой титул от утраты права собственности на недвижимость. Это добровольный вид страхования, никто не понуждает покупателя им пользоваться. Такой полис выручит нового собственника квартиры в случае, если его право собственности будет оспорено в суде.

    Если покупатель утратит право собственности на квартиру, страховая компания обязана будет выплатить ему рыночную стоимость жилья. Стоить такая страховка будет тем дороже, чем выше страховая компания оценит риски покупки такого жилья.

    Какие расходы несет покупатель при покупке квартиры?

    На плечи покупателя ложатся практически все расходы по оформлению сделки:

    • он должен оплачивать заказ необходимых справок и сведений из государственных структур;
    • покупатель также платит за финансовую сторону сделки;
    • помимо суммы за квартиру необходимо заплатить за услуги банка или других кредитных учреждений, готовых временно взять сумму на ответственное хранение – до ее передачи продавцу.

    В ипотеку

    Какие расходы несет покупатель при покупке квартиры – проблема, особенно актуальная для тех, кто желает приобрести жилье по ипотечному кредиту.

    Большинство таких займов требует оплату первоначального взноса в размере 20-25% от стоимости квартиры. Это примерно 300-700 тыс. руб. – в зависимости от класса приобретаемого жилья.

    При оформлении жилищного кредита также необходимо оплачивать страховку и комиссии банка, сумма которых может достигать до 50-70 тыс. руб.

    Такие расходы будут ежегодными. Заемщику придется платить за обслуживание расчетного счета и независимую оценку недвижимости.

    Траты держателя ипотеки постоянные – вплоть до полного погашения кредита. Если используется помощь ипотечного брокера, то его услуги подлежат оплате в отдельном порядке.

    В новостройке

    Покупке жилья в новостройке должна предшествовать проверка документов застройщика:

    • устава;
    • проектной декларации;
    • свидетельства на землю.

    Договор продажи квартиры в таком доме не обладает принципиальными отличиями от покупки жилья на «вторичке».

    Важно проверить полномочия продавца и убедиться, что он вправе отчуждать недвижимость, не обремененную претензиями кредиторов компании.

    На вторичном рынке

    Квартира б/у должна проверяться тщательней, так как вероятность залога и претензий на нее со стороны наследников велика.

    Покупатель или юрист проводят большую аналитическую работу, которая потребует в среднем 10-15 тыс. руб.

    Налог с продажи

    Эту часть расходов также несет продавец, так как в результате сделки получает облагаемый налогом доход. Общая ставка для всех резидентов Российской Федерации составляет 13%, а для нерезидентов – 30%.

    Читать еще:  Какие пенсионеры освобождаются от налога на имущество

    Однако, в ряде случаев продавец не обязан платить налог. Согласно поправкам к законодательству, вступившим в силу с 01.01.2017 г., не должны платить НДФЛ с продажи квартир те, кто стал собственником свыше 5 лет тому назад. Это правило применяется ко всем объектам жилой недвижимости, приобретенным в собственности после 01.01.2016 г. Если же вы приобрели квартиру раньше, то к ней будет применено более раннее правило, согласно которому налогом не облагаются сделки с жилой недвижимостью, находящейся в собственности дольше 3 лет.

    Однако, есть еще ряд ситуаций, при которых уже после 3 лет владения квартирой, ее можно продать и не платить НДФЛ. Это относится к тем случаям, когда жилье было получено:

    1. В дар или по наследству от родственника.
    2. Приватизировано.
    3. Получено по договору ренты с иждивением.

    Отсчет срока владения квартирой начинается от той даты, которая указана в выписке из ЕГРП.

    Виды расходов

    Необходимо знать, на какие виды расходов в любом случае придется потратить дополнительно денежные средства:

    1. Госпошлина за регистрацию перехода прав (2 тысячи рублей).
    2. Затраты на оценку квартиры (2-10 тысяч рублей).
    3. Вознаграждение риелтору за работу (в процентном соотношении от стоимости квартиры, ориентировочно от 30 тысяч рублей).
    4. Услуги нотариуса (2-5 тысяч рублей).
    5. Стоимость банковской ячейки или аккредитива (15-20 тысяч рублей).

    Если покупатель использует заемные средства банка, то он должен знать, что у него будут дополнительно к перечисленным следующие затраты.

    Дополнительные расходы

    Выдавая ссуду, кредитные организации стараются максимально защитить себя от всех возможных рисков, связанных с невозвратом денежных сумм. Поэтому банки могут потребовать различные дополнительные документы и исполнение определенных обязательств. Дополнительные расходы:

    • оплата банку процентов по кредиту (от 9 до 20 процентов годовых);
    • вознаграждение банку за оформление документов (1-5 тысяч рублей);
    • страхование жизни заемщика и сохранность объекта недвижимости (в зависимости от стоимости объекта сумма страховок может начинаться от 15 тысяч рублей).

    Все эти расходы нужно учитывать при определении максимально допустимого бюджета, который человек может выделить на покупку квартиры.

    На вторичном рынке

    Самый главный нюанс, который отличает покупку квартиры на вторичном рынке – это необходимость проверки юридической чистоты приобретаемого жилья.

    Что это такое? Под термином юридическая чистота квартиры подразумевают то, что после приобретения рассматриваемого жилья на него не заявят свои права иные граждане.

    Можно, конечно, проверить данный аспект самостоятельно. Запросить расширенные справки из ЕГРП, тщательно изучить документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Узнать, получена ли квартира по наследству и есть ли обременения. Но лучше всего обратиться к специалистам и не экономить на данном вопросе.

    Стоимость проверки юридической чистоты в зависимости от параметров квартиры и сложности процедуры может составлять от 5 тысяч рублей и более. Эта сумма также пойдёт в расходы покупателя.

    НДФЛ и ВС

    Здесь на первое место выходит ст. 172 НКУ. Правила налогообложения дохода от продажи объектов недвижимости физлицом-резидентом приведем в таблице.

    Налогообложение дохода от продажи недвижимости физлицом-резидентом

    № п/п

    Вид дохода

    НДФЛ

    ВС

    Доход от продажи (обмена) не чаще 1 раза в течение отчетного налогового года недвижимого имущества, перечисленного в п. 172.1 НКУ*, которое находилось в собственности более 3 лет либо было унаследовано

    Доход от продажи (обмена) в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных в п. 1 этой таблицы, или от продажи иного объекта недвижимости физлицом:

    * К такой недвижимости относятся жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый (дачный) дом (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельный участок, не превышающий нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 ЗКУ в зависимости от ее назначения (далее по тексту — «льготируемая» недвижимость).

    Обратите внимание: при определении количества продаж в течение отчетного года объекты недвижимости, не указанные в п. 172.1 НКУ, не учитывают.

    Читать еще:  Ответственность нотариуса при оформлении договора купли продажи

    Например, если физлицо в течение отчетного налогового года продаст гараж и квартиру, то налогообложение квартиры осуществляют согласно п. 172.1 НКУ, независимо от того, что в течение года продавался гараж.

    Очередность продажи объектов недвижимости определяет само физлицо, продающее такие объекты (103.21 БЗ)

    Имейте в виду! Для целей обложения НДФЛ под продажей понимают любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения (п. 172.8 НКУ). Таким образом, внесение учредителем-физлицом недвижимого имущества в уставный капитал юридического лица также приравнивается к его реализации. А это значит, что такая операция должна учитываться при определении количества продаж в течение года.

    Внесли в уставный фонд одну квартиру, а затем в том же году продали вторую? Значит, у вас уже вторая продажа.

    Кроме того, налоговики настаивают (103.21 БЗ), что налогообложение дохода, полученного от продажи жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, зависит от количества договоров, которыми такая сделка оформлена. И если на продажу дома и земли заключены два отдельных договора, будет считаться, что физлицо продало два объекта недвижимости в течение отчетного налогового года с соответствующим налогообложением.

    Бывают случаи, когда физлицо продало «льготируемую» недвижимость, но в дальнейшем, по ряду причин, договор продажи этого имущества аннулируется. Как тогда быть с НДФЛ при повторной продаже этого имущества в течение того же отчетного налогового года? Доход от повторной продажи такого имущества в течение года не облагается НДФЛ при условии, что оно пребывало в собственности этого физлица более трех лет (об этом условии — ниже).

    Важно! Доход для целей исчисления суммы НДФЛ определяют исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку, и зарегистрированной в единой базе отчетов об оценке (п.п. 172.3 НКУ).

    Физлицо — продавец недвижимости должен самостоятельно определить сумму НДФЛ и уплатить ее в бюджет до нотариального удостоверения договора купли-продажи (п. 172.5 НКУ).

    А как быть с декларацией об имущественном состоянии и доходах? Надо ли ее подавать продавцу недвижимости и декларировать полученные от продажи доходы? Спешим всех успокоить. Подавать декларацию в данном случае не нужно (п. 179.2 НКУ).

    И не важно, продавалась «льготируемая» недвижимость или продавцу пришлось уплатить НДФЛ

    Ну и чтобы окончательно разобраться с правилами обложения НФДЛ и ВС при продаже недвижимости, для наглядности приведем пример.

    Пример. Физлицо — резидент Украины продало в 2020 году:

    — в январе — гараж за 90500 грн (оценочная стоимость — 75000 грн);

    — в апреле — квартиру № 1 по договорной стоимости 1250500 грн (оценочная стоимость соответствует договорной);

    — в июле — квартиру № 2 по договорной стоимости 2360500 грн (оценочная стоимость — 2700500 грн).

    Вся недвижимость находилась в собственности физлица более 3 лет.

    Гараж не входит в перечень объектов «льготируемой» недвижимости (см. примечание в таблице), поэтому с дохода от его продажи был уплачен НДФЛ и ВС.

    Сумма НДФЛ составила:

    90500 грн х 5 % : 100 % = 4525 грн.

    90500 грн х 1,5 % : 100 % = 1357,50 грн.

    Продажа квартиры № 1 хотя и является второй операцией по продаже имущества в отчетном налоговом году, но это первая операция по продаже «льготируемой» недвижимости. Квартира № 1 находится в собственности продавца свыше 3 лет. Поэтому облагать НДФЛ и ВС доход, полученный от ее продажи, не нужно.

    Продажа квартиры № 2 — это уже вторая операция по продаже «льготируемой» недвижимости в отчетном налоговом году. Следовательно, доход от такой продажи облагают НДФЛ по ставке 5 % и ВС — 1,5 %.

    По условиям примера, договорная стоимость квартиры № 2 меньше оценочной. Для расчета НДФЛ и ВС нужно брать оценочную стоимость (п. 172.3 НКУ).

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector