Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор соинвестирования подводные камни

Чем отличается ДДУ от договора инвестирования

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. И вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны.

Мы предлагаем:

  • Подготовка договоров соинвестирования с детальным правовым анализом проекта строительства.
  • Проверка всех необходимых для возведения объекта документов.
  • Сопровождение договора от разработки проекта до его подписания.
  • В случае возникновения споров подготовка документов для суда и выступление на судебных заседаниях в защиту интересов клиента.
  • Контроль исполнительного производства.

Положительный опыт, накопленный нашей командой, профессиональное мастерство владения механизмами нормативно-правового регулирования, высокая квалификация каждого сотрудника юридической компании позволяют нам предложить нашим клиентам лучшую юридическую помощь и самое высокое качество юридических услуг!

Нормативная база для разрешения споров в области инвестиционной деятельности

Когда суды рассматривают дела, связанные с инвестиционными договорами, то опираются на п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, регулирующий вопросы разрешения споров относительно недвижимого имущества, которое будет создано или куплено в будущем. За основу берутся правила глав 30, 37 и 55 ГК РФ, регулирующие отношения в области купли-продажи, подряда и простого товарищества, соответственно.

П. 7 вышеуказанного постановления № 54 обязывает квалифицировать договора как договора простого товарищества, если в них предусмотрено внесение каждой из сторон вклада в общее имущество, будь то участок земли, деньги, выполнение работ, поставка стройматериалов и пр.

Как гласит ст. 431 ГК РФ, условия договора толкуются буквально, согласно прописанным в нем словам и выражениям.

Также в п. 1 ст. 1041 ГК РФ определено, что по договору простого товарищества несколько товарищей (лиц, в том числе юридических) соединяют свой вклад и действуют сообща, чтобы получать прибыль. Образование отдельного юридического лица при этом не требуется.

Исходя из вышеуказанных норм, судья признает вышеуказанный договор как договор простого товарищества, так как здесь есть вклад товарищей (то, что они вносят в общее дело) и эти вклады равны по стоимости, если иное не указано в договоре.

В рассматриваемом деле вклад собственника – это проектирование и строительство, вклад товарищей – денежные средства. Общая цель – эксплуатация тепличного комплекса для извлечения прибыли и ее распределение равными долями.

Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ, имущество признается общей долевой собственностью. Но в данном случае после завершения строительства все имущество должно было быть зарегистрировано на ООО «Гринхаус-Про». В соответствии со ст. 1046 ГК РФ расходы и убытки также распределяются между товарищами исходя из пропорций их вкладов в общее дело.

Читать еще:  Как получить кадастровый номер земельного участка

Рассматриваемый договор соинвестирования не определял, как будут покрываться расходы и убытки, поэтому товарищи должны нести их пропорционально вкладу в дело.

Понятие и содержание договора инвестирования

Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически. Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно.

В первую очередь – статьи 420 и 421 ГК РФ, где первая определяет понятие «договор», а вторая обосновывает его заключение.

Из чего он должен состоять? На этот вопрос я отвечу, используя Федеральный закон от 25 февраля 1998 года № 39. Мой инвестиционный договор должен:

  • быть физическим документом;
  • содержать описание объекта инвестиций;
  • описывать форму инвестиций;
  • перечислять обязательства и права сторон;
  • определять порядок управления собственностью;
  • фиксировать порядок взаиморасчета;
  • описывать порядок эксплуатации объекта;
  • определять ответственность сторон;
  • устанавливать сроки реализации.

Важны также признаки, указывающие на договор как на форму инвестиций:

  1. Инвестиционный проект – отправная точка заключения инвестиционного соглашения.
  2. Свидетельства о том, что эти отношения будут долгосрочными.
  3. Коммерческий интерес, выражаемый возмездностью соглашения.
  4. Целевое применение средств инвестора в соответствии с соглашением о строительстве.
  5. Общая долевая собственность на имущество.

Отличия от участия в долевом строительстве

Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.

Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:

  • инвесторов;
  • заказчиков;
  • подрядчиков;
  • пользователей объектов капиталовложений.

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:

  1. Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
  2. Доля упомянутой площади.
  3. Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
  4. Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
  5. Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.
Читать еще:  Договор инвестирования в бизнес между физическими лицами

Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

Главное, учесть то, что я перечислил в первой главе о содержании и признаках инвестиционного договора.

При заключении подобного контракта физическое или юридическое лицо может выступать:

  • инвестором (осуществляет капиталовложение);
  • заказчиком (реализует инвестиционный проект);
  • подрядчиком (выполняет работы по договору подряда);
  • пользователем объектов капитальных вложений.

Так как я уже подхожу к рискам: регистрация такого документа прямо не предусмотрена законодательством. Увы, не каждый нотариус поймет вас, если вы спросите его о регистрации инвестиционного договора о строительстве недвижимости, а тот, что поймет, вероятнее всего, пригласит вас на консультацию, и вам останется уповать на его опыт.

Поэтому стоит очень ответственно отнестись к составлению бумаги, учесть форс-мажоры и грамотно изложить инвестиционный проект.

Впрочем, для составления и заполнения договора было бы разумно обратиться к образцу. Типовой бланк стоит доработать, чтобы он отвечал вашей конкретной ситуации.

Возможности и порядок взыскания неустойки также прописываются в самом договоре инвестирования. В ряде случаев можно добиться применения Закона «О защите прав потребителей» и № 214-ФЗ.

Взыскание неустойки по Закону «О защите прав потребителей»

возможно, если доказать, что инвестор приобрел квартиру исключительно для проживания (своего или правообладателя). То есть пользование жильем не связано с получением дохода.

Цели приобретения жилья должны быть четко прописаны в договоре: только для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В противном случае договор трактуется в соответствии с законами об инвестиционной деятельности.

Взыскание неустойки по закону № 214-ФЗ

возможно, если доказать, что конкретный договор инвестирования фактически является договором ДДУ. Для этого необходимо установить, что в документе соблюдены существенные условия договора ДДУ, а раз соблюдены, значит, это долевое строительство и должны быть применены нормы соответствующего закона.

Инвестиционный кредит

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

Читать еще:  Как оформить временную регистрацию через госуслуги

ОАО Сбербанк России

ОАО Балтинвестбанк

3-7 лет;
с поддержкой государства – 10 лет

Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Юр. лицо — резидент

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Как избежать проблем при покупке

Чтобы не разочароваться в своем приобретении, Покупатель может воспользоваться инструкцией для минимизации рисков. Вот, какие действия Покупателю понадобится выполнить для собственной безопасности:

  1. Изучить репутацию головного Застройщика. Именно от Девелопера будет зависеть ход всей стройки и итоговый результат. Вы можете ознакомиться в Интернете с отзывами людей, которые уже приобретали квартиры у выбранного Застройщика. Важно проследить, чтобы Застройщик не был вовлечен в судебные разбирательства или крупные скандалы (связанные с обманом покупателей, подрядчиков и т.д.).
  2. Проверить документацию Застройщика и документацию подрядчика.
  3. Внимательно изучить исходный договор, который был заключен между Застройщиком и подрядчиком. Если между ними был заключен ДКПК или ДДУ, то вы должны убедиться, что он был надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре.
  4. Уточнить у головного Застройщика, имеет ли подрядчик право совершать перепродажу без разрешения учредителей, акционеров и т.д.
  5. Не доверять предложениям с неоправданно низкими ценами. Возможно, за выгодной стоимостью скрывается серьезный недостаток юридического или технического характера, который все равно обнаружится – рано или поздно.
  6. Провести визуальный осмотр дома, квартиры, стройплощадки. Если здание находится на начальном этапе возведения, то вам понадобится оценить развитость окружающей инфраструктуры и темпы строительства. В идеале дом должен располагаться в чистом и ухоженном районе, а сама стройка должна проходить активно. Если же здание уже построено, то вам понадобится произвести осмотр самой квартиры, а также сверить документальную планировку с реально существующей планировкой. Важно, чтобы все совпадало друг с другом.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector