Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выгодно ли собственнику продавать квартиру аукционом

Как правильно сбивать цену квартиры. Два секретных метода риэлторов

Торг при покупке недвижимости обычно происходит по одному и тому же сценарию. Сначала собственник завышает стоимость квартиры, а потом на эту же сумму делает скидку. В итоге все довольны. Продавец получает, что хотел, а покупатель – моральное удовлетворение. Но есть способы действительно снизить цену.

Риэлторы используют эти хитрости в своей работе. Фото: Мир Квартир

Кто проводит аукционы. Обзор площадок

Торгов и аукционов в Москве проходит огромное количество. Актуальные предложения представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен, скорее, для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.

С московскими торгами также можно ознакомиться на сайте столичного Тендерного комитета. Сейчас на торги выставлено 385 лотов с жильем. Торги по продаже имущества проходят на площадке «Росэлторг». Она предназначена прежде всего для торгов по госзакупкам, однако там можно купить и жилье, которое строит государственный застройщик КП УГС. Собственником квартир является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»: на Базовской, в Некрасовке, в Северном и др. Всего порядка 20 ЖК). Благодаря электронным торгам процедура приобретения квартир полностью прозрачна, исключает возможность для спекуляций, не содержит никаких скрытых доплат. С победителем аукциона КП УГС заключает договор купли-продажи.

Помимо городских новостроек, на аукционах выставляются и так называемые «бабушкины» квартиры. Столичный ГУП «Московская социальная гарантия» занимается социальной поддержкой одиноких пенсионеров, инвалидов в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность города. После этого имущество реализуется на столичных аукционах.

Также надежным ресурсом для покупателей залогового жилья является «Дом.РФ». Правда, пока предложений здесь немного: например, квартир в Москве нет, а по Санкт-Петербургу выставлено всего два объекта. По всем регионам представлено свыше 800 объектов. «Дом.РФ» проводит аукционы через торговую площадку Сбербанка (УТП Сбербанк АСТ), как, например, и Инвестиционный портал города Москвы. Подача заявок осуществляется электронно.

Основа хорошего объявления — базовая информация об объекте. Руководитель департамента городской недвижимости и аренды «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина советует обязательно указывать:

1. Число комнат;
2. Метраж;
3. Жилую площадь квартиры;
4. Размер кухни;
5. Информацию о санузле;
6. Сведения о ремонте.

Откажитесь от пустых фраз типа «свежий ремонт» или «чистая продажа». Пишите конкретно и кратко.

Например, вместо фразы «свежий ремонт»:«Полгода назад в квартире был сделан косметический ремонт — новые обои, паркет, старые окна заменили пластиковыми».

А вместо фразы «чистая продажа»:

«У квартиры один собственник, все документы для проведения сделки готовы».

Подготовка документов (третий шаг)

Требуемые для сделки документы требуется готовить до предпродажных показов покупателям. Основной документацией для продажи квартиры являются:

  • поэтажный план (экспликация);
  • единый жилищный документ. Содержит перечень зарегистрированных в квартире граждан, сведения по квартплате (об отсутствии задолженностей);
  • ЕГРН-выписка;
  • согласие супруга (супруги), нотариально заверенное;
  • справки из диспансеров (наркология, психоневрология).
Читать еще:  Как разделить имущество супругов через суд

Полный перечень предпродажных документов уточняйте у риэлтора. Обязательно обращайте внимание на длительность действия справок (сроки).

Отсутствие требуемых справок, любой из них, удлинит продажу квартиры – получить справку за сутки нереально. Покупатели зачастую ограничены по времени (истечение срока одобренного кредита, семейные причины и пр.). Учитывайте, что рынок «вторички» обычно полон предложениями и покупатель ждать подготовки документов не будет – уйдет.

Дом с молотка. На сколько дешевле квартиры на распродаже и каковы риски жилищных аукционов

В России свои квартиры продают не только частные лица. Ещё продажей вторичного жилья занимаются банки, предприятия, государственные структуры. Чаще всего безликие продавцы сбывают жильё с аукциона, где желающие могут принять участие в торгах за квартиру.

— Такая сделка может быть выгоднее, так как человек покупает жильё напрямую, то есть не нужно платить комиссию риелтору, — говорит заместитель руководителя ИАЦ «Альпари» Наталья Мильчакова. — Как правило, юридические риски покупки недвижимости на таких площадках ниже, чем напрямую у собственника.

Фото © ТАСС / Мальгавко Сергей

Специалист отметила, что в первую очередь аукцион — это рынок, где часто на товар может быть несколько желающих. Борьба за выгодный лот может быть ожесточённой, и кто-то всегда вырвется вперёд, предложив более выгодную продавцу заявку. Другая ситуация, когда у выставленного жилья — только один претендент на покупку. Но и в этом случае нельзя уверенно назвать покупателя счастливчиком. Не исключено, что приобретённая квартира в не очень хорошем состоянии и придётся ещё потратиться на капремонт. Так что плюсы для покупателей есть, но есть и минусы. Вот к ним-то и нужно присмотреться в первую очередь.

Что продаётся на аукционах

По словам директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаила Куликова, на аукционах часто выставляется жилая недвижимость, которую банки получили в свою собственность, когда их владельцы не смогли погасить кредит. Но даже цена ниже рыночной не всегда привлекает покупателей.

— Причина опасений в том, что бывшие владельцы часто продолжают бороться за родные стены. Они пишут жалобы по поводу действий банка, обращаются в суд, пытаются связаться с новыми владельцами жилплощади. А потенциальные покупатели не хотят быть замешанными в такой истории, — объяснил Михаил Куликов. — Ещё один из моментов небольшой привлекательности аукционов в том, что в выборе там особо не развернуться. Участники сильно ограничены в вариантах жилплощади, дома, его этажности, расположения и т.д. Конечно на первичном и вторичном рынках столицы вариантов по всем показателям несравнимо больше.

Ипотека вам к лицу. Почему женщины стали чаще брать кредиты

Эксперт привёл в пример объекты, идущие с аукциона через Моссоцгарантию. Это организация, которая заключает с одинокими пожилыми людьми договоры пожизненного содержания, т.е. договоры пожизненной ренты. В результате квартиры, принадлежащие этим людям, переходят в собственность Моссоцгарантии.

Читать еще:  Как проверить законность приватизации квартиры

Такие лоты реализуются через аукционы Моссоцгарантии по стоимости, которая в среднем на 10% ниже рыночных расценок, но по определённым причинам.

Дело в том, что в таких квартирах раньше жили пожилые люди, зачастую с плохим здоровьем — со всеми вытекающими отсюда последствиями, а сами квартиры расположены в устаревшем жилищном фонде. В таком жилье, скорее всего, давно не проводился ремонт, т.е. это предложение сомнительного качества, потому что вряд ли представители организации делают в квартире ремонт перед продажей.

— Люди, задумавшие приобрести вторичную недвижимость, конечно, хотят купить жильё без мрачной ауры или с более благополучным фоном, где жила счастливая семья, — отметил Михаил Куликов.

По его мнению, ещё одним из минусов продажи недвижимости с аукциона для собственника, в том числе для организации, является то, что заранее не известно, по какой цене она будет реализована.

Впрочем, если аукцион организован честно, то задача специалистов, занимающихся подготовкой к торгам, — определить актуальную рыночную стоимость объекта. Эта «честная» цена может привлечь сразу нескольких потенциальных покупателей, которые будут бороться за его приобретение. Поэтому в том случае, когда стартовая цена лота не была завышена, его удаётся реализовать по приемлемой для собственника стоимости — это как раз один из плюсов такого вида купли-продажи жилья, считают в «ИНКОМ-Недвижимости».

Главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина называет недостатком продажи с аукциона невозможность точного прогнозирования сроков покупки жилья. Она пояснила, что средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке Москвы — почти три месяца. Часто покупатели не рубят с плеча, даже если квартира нравится. Потенциальный покупатель берёт время подумать, сравнивая альтернативные варианты — не обязательно в том же доме, а в целом по району или округу. При аукционе решение нужно принимать оперативно.

— Не всегда в азарте можно объективно оценить, насколько именно эта квартира подходит покупателю. Кроме того, когда клиент нацелен на определённую квартиру, подсознательно он уже считает себя её владельцем, — говорит Виктория Кирюхина. — В такой ситуации при наличии других конкурентов сложно не превысить обозначенный для себя лимит средств, который можно выделить для покупки.

Рейтинг самых рискованных вложений. Где сейчас легче всего потерять деньги

К минусам специалист отнесла и технические моменты. Для того чтобы принять участие в аукционе, нужно иметь цифровую электронную подпись, отслеживать аукционы, проходить аккредитацию. Многим будущим покупателям проще искать и покупать жильё по обычной схеме.

— Но если ориентироваться в средних ценах в локации и иметь возможность оценить, насколько ценообразование во время аукциона на конкретный объект адекватно, можно сэкономить сотни тысяч рублей, — считает эксперт. — Без знания примерных цен на сопоставимые объекты можно существенно переплатить, нужно это также учитывать.

Читать еще:  С какими родственниками можно вступать в брак

Управляющий партнёр юридической фирмы «КОДЕСТ» Юлия Кочаровская в качестве недостатков аукциона отметила сложность участия в сделке и сроки. Обычно подать заявку на приобретение квартиры и внести депозит для участия нужно месяца за два до самой процедуры торгов. Если гражданин решается самостоятельно провести сделку, то ему надо быть готовым прочитать кипу документов о порядке и регламентах проведения и участия в аукционе. Далее, после проведения аукциона, ещё несколько дней уходит на подготовку результатов. Только после этого можно ехать на заключение сделки.

— Важно, что квартиры часто не очень хорошего качества, но документы все итоговые, и внести в них поправки невозможно. Это касается и акта приёмки, — объяснила юрист. — Если вы гонитесь за дешёвым жильём, то такая покупка будет для вас подарком. Но нужно быть готовым к сложной и долгой сделке.

Как продать квартиру через госзакупки?

Физическому лицу продать квартиру через торги ЕИС сложнее, чем бюджетной организации. В ЕИС большая часть объявлений о продаже, а не о покупке.

Как продать квартиру государству через аукцион:

  1. Найти в ЕИС извещение о покупке недвижимости в регионе ее местонахождения.
  2. Ознакомиться с техзаданием, чтобы понять, подходит ли жилплощадь.
  3. Отправить заявку на участие в аукционе.
  4. Участвовать в аукционе. Выиграет тот, кто предложит жилье по меньшей цене.
  5. Заключить договор и передать ключи от квартиры заказчику.

Обратите внимание! Продажа квартиры через торги длится довольно долго. Если у заказчика совсем нет заявок, аукцион не проводится. Нужен хотя бы один участник.

Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.

Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.

Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.

Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.

Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.

Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.

Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.

Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК, чтобы стать независимым. Подписывайтесь на рассылку статей.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector