Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Совместное содержание общего имущества нежилого здания

Общее имущество многоквартирного дома

Чтo oтнocитcя к oбщeмy имyщecтвy в мнoгoквapтиpнoм дoмe? Кaк cтaнoвятcя дoлeвым coвлaдeльцeм oбщeдoмoвoгo имyщecтвa? Кaк иcпoльзoвaть тaкoe имyщecтвo и пoлyчaть пpибыль? Нa эти и мнoгиe дpyгиe вoпpocы ищитe oтвeты в дaннoй cтaтьe.

Пpиoбpeтaя нeдвижимocть в мнoгoквapтиpнoм дoмe (MКД), нoвoиcпeчeнный влaдeлeц cтaнoвитcя oблaдaтeлeм нe тoлькo личнoгo пoмeщeния, нo и дoлeвым coвлaдeльцeм oбщeдoмoвoгo имyщecтвa. Чтo дaeт тaкaя дoля в пpaвe? Чтo вxoдит в cocтaв oбщeгo имyщecтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa? Кaк мoжнo pacпopяжaтьcя и зapaбaтывaть нa oбщeдoмoвoм имyщecтвe – читaйтe в дaннoй cтaтьe.

Xoтитe кyпить или пpoдaть нeдвижимocть?
Пoмoжeм пoдoбpaть вapиaнты или нaйти пoкyпaтeля, пoдcкaжeм c выбopoм бaнкa, пoдгoтoвим пaкeт дoкyмeнтoв и opгaнизyeм бeзoпacнyю и юpидичecки гpaмoтнyю cдeлкy.

3aкaзaть бecплaтнyю кoнcyльтaцию экcпepтa пo нeдвижимocти:

Виды нежилых помещений в многоквартирных домах

Нежилым считается помещение, предназначенное для коммерческой и иной деятельности. В нем нельзя оформить регистрацию и жить, оно не предназначено для удовлетворения бытовых нужд граждан, как жилые.

Нежилые помещения бывают нескольких видов:

  1. Пристроенные.
  2. Встроенные.
  3. Общедомовые.
  4. Паркинги.

Примечание: вид помещения напрямую влияет на требования, которые должны соблюдаться. Например, для паркинга они будут одни, а для продовольственного магазина – совсем другие.

Пристроенные

Пристроенные нежилые помещения к многоквартирному дому (МКД) делятся на два вида:

  1. Централизованные. Строятся самими застройщиками, заранее указываются в проектной документации. Их узаконивать в дальнейшем не нужно. Используются обычно для открытия торговых точек.
  2. Нецентрализованные. Появляются только после согласования со всеми собственниками многоквартирного дома. Владельцем может быть юридическое или физическое лицо. Сначала нужно получить согласие собственников и отразить в протоколе, затем согласовать все с администрацией.

Для строительства нецентрализованной пристройки необходимо получить разрешение на реконструкцию в администрации. Перед этим оформляется план реконструкции у специалиста, имеющего допуск СРО. После согласования кадастровым инженером оформляется техпаспорт.

Встроенные

Встроенные помещения в многоквартирных домах – это самый распространенный вариант. Они располагаются на первых или цокольных этажах. Обычно застройщик или изначально возводит и оформляет такие объекты как нежилые, или сдает как жилые квартиры, а затем собственники меняют назначение на нежилое.

Чтобы признать жилое помещение нежилым, нужно согласовать это с собственниками на собрании, оформить протокол, собрать остальные документы и подать в администрацию. После проверки будет вынесено решение, на основании которого владелец сможет подать заявление об изменении назначения объекта в Росреестр.

Паркинги

Практически все новые многоквартирные дома имеют свои паркинги. Или рядом располагаются гаражи. Разместить на территории подземного паркинга магазин не получится. Чтобы это сделать, нужно согласие собственников и разрешение администрации, и его с большой долей вероятности не дадут.

Общедомовые

Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности принадлежит общедомовое имущество, а именно:

  1. Помещения внутри дома, не относящиеся к квартирам: лестничные клетки, лифты, шахты, общие балконы, технические этажи, подвалы, коридоры, чердаки.
  2. Иные помещения, предназначенные для проведения спортивных и культурных мероприятий, организации досуга.
  3. Ненесущие и несущие конструкции дома, крыши, ограждающие конструкции.
  4. Механическое, техническое, санитарное и иное оборудование.
  5. Земельные участки, на которых располагаются дома, включая придомовую территорию и элементы благоустройства.

В ч. 3 ст. 36 ЖК РФ указано, что уменьшение общедомового имущества возможно только с согласия собственников. Построить там коммерческий объект можно, но после проведения собрания и получения большинства голосов «за».

Как и когда возникает право общей собственности на помещения в многоквартирном доме в Москве? Что такое учет и формирование помещений?

Ниже я разъясняю термины «учет и формирование помещения», важные для суда о признании права общей долевой собственности собственников помещений в МКД, через призму московского законодательства. Такие иски возникают, если право собственности на технические или вспомогательные помещения дома незаконно зарегистрировано за городом Москвой, и эти помещения заняты третьими лицами.

Какие помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома и когда возникает общая собственность?

Состав общего имущества собственников МКД определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Для целей настоящей статьи к общему имуществу относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.03.2010 № 13391/09 разъяснил, что если по состоянию на дату приватизации первого помещения в многоквартирном доме подвальные помещения дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Данная правовая позиция может использоваться не только для подвальных, но и для иных помещений многоквартирного дома.

Читать еще:  Единый реестр собственников жилья в россии

Как указал Президиум ВАС РФ в том же постановлении, принятые в дальнейшем законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от 23.12.1993 № 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Массовая приватизация квартир гражданами началась после принятия Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Таким образом, чтобы определить, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, нужно выяснить:

  1. Обладает ли помещение признаками общего имущества, указанными в ст. 36 ЖК РФ;
  2. Было ли помещение на дату приватизации первой квартиры в МКД учтено или сформировано в качестве помещения с самостоятельным, то есть не связанным с эксплуатацией многоквартирного дома назначением.

Для ответа на последний вопрос необходимо понять, что означают термины «учет помещения» и «формирование помещения».

Что такое формирование помещения?

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в определении от 12.09.2011 г. № ВАС-10188/11, формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение ему кадастрового номера (постановление ФАС Московского округа от 24.09.2012 по делу № А40-39756/09).

Таким образом, формирование помещений было невозможно до начала кадастрового учета помещений, то есть до 1998 года. До 1998 года был возможен только учет помещений.

Что такое учет помещения?

Раньше я считал, что под учетом помещений имеется ввиду технический учет БТИ, но впоследствии изменил свое мнение. На самом деле БТИ производит не учет, а техническую инвентаризацию помещений. У БТИ отсутствует право по своей воле изменить назначение помещения. В качестве назначения помещения БТИ указывает то, как помещение фактически используется на момент обследования, но в случае, если разрешительные документы на изменение назначения помещения не предъявлены, делает об этом запись в своих документах.

Как указал ВАС РФ в определении от 26.11.2009 № ВАС-15701/09, технический паспорт — это документ, который содержит учетно-оценочные данные инвентаризации, не обладает признаками властного характера и не является правоустанавливающим документом.

Изначальное назначение помещения может быть определено на основании проектной документации на дом, а в случае отсутствия таковой – на основании архивных документов БТИ. С течением времени назначение отдельных вспомогательных помещений могло быть изменено компетентными органами. Разберемся, кто и каким образом имел право определять целевое назначение нежилых помещений.

Как указал Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 11.02.2020 по делу № А40-229102/15, до начала 90-х годов ордер был универсальным многофункциональным административным актом, особой разновидностью одностороннего юридического акта, который выдавался на основании решения местной администрации о предоставлении помещения.

Кто же выдавал эти ордера, тем самым определяя судьбу нежилых помещений, и кто осуществлял их учет?

В разное время этим занимались разные организации.

В советское время понятия «общее имущество собственников многоквартирного дома» не существовало. Собственник у многоквартирного дома мог быть только один – или государство, или колхоз, или жилищно-строительный кооператив и т.п. Этот собственник мог определять юридическую судьбу любой части дома и решать, использовать конкретное помещение для нужд всех домовладельцев или как самостоятельное помещение.

Само разделение на жилые и нежилые помещения в первой трети XX века было весьма условно. Люди могли жить везде: и в квартирах, и в подвалах, и в нежилых зданиях. Такая была ситуация.

Согласно п. 1 постановления ВЦИК, СНК РСФСР от 02.09.1929 «О порядке сдачи и оплаты строений и помещений, сдаваемых в аренду для торгово-промышленных и складских целей» сдача в аренду для торгово-промышленных и складских целях строений и помещений производилась:

а) в муниципализированных домовладениях — органами коммунального (местного) хозяйства;

б) в национализированных домах — учреждениями и предприятиями, в ведении которых эти дома находятся;

в) в домах, принадлежащих кооперативным организациям, — соответствующей кооперативной организацией.

В 1938 году в это постановление были внесены изменения. Пунктом 1 статьи III постановления ВЦИК, СНК РСФСР от 24.06.1938 «Об изменении жилищного законодательства РСФСР в связи с Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» предусмотрено:

Торговые, конторские и складские помещения во всех домах города или промышленного пункта предоставляются в пользование государственным, общественным и кооперативным организациям, не являющимся владельцами этих домов, исключительно по распоряжению (ордеру) жилищного управления местного совета

Пользование этими помещениями во всех домах оформляется письменным договором с управляющим домом на срок, устанавливаемый жилищным управлением отдела коммунального хозяйства местного совета.

Совет Министров РСФСР 28.07.1965 принял постановление № 893 «О ставках арендной платы за нежилые помещения», пунктом 6 которого учет нежилых помещений, подлежащих сдаче в аренду в Москве, был возложен на Московский горисполком. Забавно, что это постановление официально утратило силу только 01.02.2020 в связи с изданием Правительством РФ постановления от 13.01.2020 № 7.

Читать еще:  Консультация юриста по пенсионному законодательству

Согласно п. 10 ст. 18 и ст. 53 Закона РСФСР от 29.07.1971 «О городском, районном в городе Совете народных депутатов РСФСР» исполнительный комитет Совета народных депутатов ведет учет нежилых помещений и по согласованию с предприятиями, учреждениями и организациями осуществляет их распределение.

24.06.1981 постановлением Верховного Совета СССР № 5150-Х приняты Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. В соответствии с ними Верховным Советом РСФСР 24.06.1983 принят Жилищный кодекс РСФСР.

Ни Основы жилищного законодательства, ни ЖК РСФСР не выделяли отдельно технические или вспомогательные помещения многоквартирного дома. Эти нормативные акты устанавливали лишь разделение на жилищный фонд (жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству, колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, жилищно-строительным кооперативам, жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан) и нежилые помещения.

В обоих актах статьи под номером 4 устанавливали, что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера не входят в жилищный фонд. Следовательно, технические и вспомогательные помещения (иные нужды непромышленного характера) также относились к нежилым помещениям и не входили в жилищный фонд.

15.12.1981 решением Мосгорисполкома № 3519 утверждено Положение о порядке предоставления и учета нежилых помещений в городе Москве, согласно п. 6 которого нежилое помещение под определенные цели для конкретного вида деятельности предоставлялось в аренду на основании ордера Моснежилотдела (это один из отделов Мосгорисполкома).

Решением Мосгорисполкома от 24.12.1990 № 2208 был создан Комитет приватизации муниципальной собственности Мосгоисполкома и утверждено Временное положение о нем. Отдел нежилых помещений Мосжилучета был ликвидирован. Учет муниципального имущества был возложен на Комитет по приватизации (пункт 1.1. Временного положения).

С 01.06.1991 начало действовать Положение о порядке учета и предоставления в аренду нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в распоряжении, пользовании или оперативном управлении исполнительных органов Московского городского, районных Советов народных депутатов и подчиненных им предприятий, учреждений и организаций (утв. решением Исполнительного комитета Московского городского совета народных депутатов от 21.05.1991 № 910 (ВИМ 91-13)), согласно пункту 9 которого учет нежилых помещений вел Комитет приватизации муниципальной собственности или исполкомы районных Советов народных депутатов.

Распоряжением Вице-мэра г. Москвы от 06.08.1991 № 129-РВМ «О создании административных (окружных) управлений городского имущества» отделы нежилых помещений, управления коммунальной собственности и другие аналогичные подразделения исполкомов районных Советов народных депутатов переданы в оперативное управление Комитету приватизации муниципальной собственности.

Распоряжением Вице-мэра от 06.09.1991 № 231-РВМ Комитет по приватизации муниципальной собственности Мосгорисполкома преобразован в Комитет по управлению имуществом г. Москвы (Москомимущество). Согласно п. 2.7 утвержденного указанным распоряжением Положения учет имущества был поручен Москомимуществу. Следовательно, именно его акты могли определять судьбу помещений в многоквартирных домах и устанавливать для них самостоятельное назначение.

Приложением № 3 к постановлению Верховного Совета от 27.12.1991 № 3020-1 (вступило в силу 21.01.1992) установлено, что жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7- процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения передавались в муниципальную собственность.

Указанное постановление передавало уже существующий на момент передачи жилой и нежилой фонд не меняя назначение отдельных помещений. Дома передавались целиком. Следовательно, назначение помещения могло быть изменено впоследствии на основании акта уполномоченного органа власти города Москвы. Как указано выше, в 1992 году этим органом было Москомимущество.

Распоряжением Мэра Москвы от 23.12.1993 № 754-РМ утверждено Положение о Комитете по управлению имуществом Москвы», согласно пункту 2.2 учет объектом государственной и муниципальной собственности, включая недвижимое имущество, был возложен на Комитет.

Распоряжением Мэра Москвы от 10.09.1998 № 925-РМ Москомимущество было упразднено и его полномочия переданы Департаменту государственного и муниципального имущества города Москвы.

То, что было позже, уже не так актуально, потому что я пока что дома, приватизация в которых произошла позже, встречаются не так часто.

Полезная статья? Поделитесь в соцсетях!

Нужна юридическая помощь? Звоните +7(985)477-69-70

Вопрос-Ответ

30 августа 2021

Изменен порядок назначения пособий, выплачиваемых женщинам при постановке на учет в ранние сроки беременности

С 01 июля 2021 года отменено единовременное пособие при постановке на учет в ранние сроки беременности. Вместо него женщинам может быть назначена ежемесячная выплата, если среднедушевой доход в семье не превышает региональный прожиточный минимум.

30 августа 2021

Каким образом организациями может осуществляться антикоррупционный аудит сделок?

В соответствии с разработанными Минтрудом России мерами по предупреждению коррупции в организациях при наличии ресурсов в качестве дополнительного инструмента в целях предупреждения коррупции может также использоваться анализ отдельных сделок и операций.

30 августа 2021

До 1 января 2022 года владельцы зоопарков, зоосадов, цирков, зоотеатров, дельфинариев, океанариумов обязаны получить лицензию на осуществление деятельности по содержанию животных

Лицензирование деятельности по содержанию и использованию животных осуществляется Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Постановление Правительства РФ от 30.12.2019 № 1938 «Об утверждении Положения о лицензировании деятельности по содержанию и использованию животных в зоопарках, зоосадах, цирках, зоотеатрах, дельфинариях и океанариумах»).

Читать еще:  Теперь с детских пособий не надо платить налоги (ндфл)

30 августа 2021

Президентом Российской Федерации утвержден Национальный план противодействия коррупции на 2021-2024 годы

Национальный план реализуется путем осуществления государственными органами, органами местного самоуправления и организациями мероприятий, направленных на предупреждение коррупции и борьбу с ней, а также на минимизацию и ликвидацию последствий коррупционных правонарушений.

30 августа 2021

Должна ли управляющая компания производить осмотры общего имущества многоквартирного дома и с какой периодичностью?

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива., или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом — лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Контакты

Адрес: 390023 г. Рязань, ул. Введенская, 81

ПОДПИСАТЬСЯ НА РАССЫЛКУ

  • Новости
  • О прокуратуре
  • Деятельность
  • Контактная информация
  • Обращения граждан
  • RSS

Copyright © 2004—2021 «Прокуратура Рязанской Области»

Основание и порядок передачи

Основание:

Закон предусматривает единственное основание для передачи ОИМД в пользование другим лицам – это решение собственников помещений в МКД о передачи имущества в пользование.

— уполномоченное общим собранием жильцов лицо, которое в последующем осуществляет заключение договора о передаче со стороны жильцов.

Жильцы дома могут своим решением определить лиц, которые в дальнейшем будут иметь право заключать договоры (например управляющая компания) о передачи в пользование ОИМД.

— условия контракта (существенные (без наличия которых договор считается незаключенным) и коммерческие условия).

Рекомендуется на собрании утвердить проект контракта и сделать его приложением к решению.

— порядок использования денежных средств, полученных от сдачи имущества.

За решение о передачи имущества в пользование иным лицам должно проголосовать не менее 2/3 собственников помещений в МКД.

Порядок передачи:

— заключает контракт о передачи имущества с третьим лицом, на условиях заранее согласованных собственниками жилья.

— передает лицу по акту приёма-передачи имущество, предусмотренное контрактом о передаче.

Практика применения несуществующих норм

Как правило, управляющую компанию для оказания коммунальных и иных сопутствующих услуг собственникам навязывает застройщик. Между собственниками и такой управляющей компанией нередко возникают споры, которые они вынуждены разрешать в судебном порядке.

Иногда суды указывают, что возможность оспаривания решения общего собрания собственников помещения нежилого здания законом не предусмотрена, а аналогия закона в данном случае неприменима .
———————————
Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2010 N 17АП-6691/2010-ГК; ФАС УО от 27.10.2010 N Ф09-8324/10-С5.

Ростовский бизнес-центр в 2010 году впервые выиграл судебный процесс, в котором суд подтвердил легитимность проведенного собрания и право собственников на смену формы управления зданием. В этом деле аффилированная с застройщиком управляющая компания оспаривала возможность применения ЖК РФ к взаимоотношениям собственников бизнес-центра.

Это был первый судебный прецедент, когда спор об управлении нежилым зданием рассматривался в арбитражном суде согласно нормам ЖК РФ. Суд мотивировал решение Постановлением Пленума ВАС РФ N 64.

Прежняя управляющая компания оспорила решение в апелляционном порядке и выиграла дело. Апелляционный суд полностью поддержал доводы суда первой инстанции о возможности применения норм ЖК РФ по аналогии и правомочности общего собрания, но исковые требования о передаче технической документации новой управляющей компании счел не подлежащими удовлетворению по той причине, что договор с прежней управляющей компанией не расторгнут в установленном порядке, на общем собрании данный вопрос не рассматривался .
———————————
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.2010; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010 по делу N А53-7807/2010.

Таким образом, собственникам помещений в бизнес-центре не удалось отстоять свои права. Не повезло и их товарищам по несчастью из Екатеринбурга, которые тщетно пытались доказать в суде злоупотребление доминирующим положением со стороны управляющей компании — она отказывалась передать необходимую документацию вновь избранной компании .
———————————
Постановление ФАС УО от 26.04.2011 N Ф09-1604/11-С5.

Оплата содержания общедомового имущества

Общедомовая собственность в многоквартирном доме включает в себя много элементов. Содержание подъезда, оплата уборщикам, реконструкция детской площадки — за все это нужно платить. Откуда брать деньги и в каком количестве? Платить за это должны собственники квартир в МКД.

В расходы входят известные всем коммунальные платежи, платы за капитальный ремонт и так далее.

Важно! Все ваши выплаты за услуги должны подтверждаться квитанциями или платежными поручениями. Прежде чем заплатить деньги, например УК за проведение ремонта, обязательно изучите нормативную базу.

В правилах содержания имущества МКД четко прописано, что граждане обязаны нести указанные расходы.

Их размер рассчитывается в соответствии с постановлением правительства № 354 и зависит от площади объекта, а также не должен превышать показания потребления услуг ЖКХ по определенному субъекту.

Плата за содержание не зависит от количества прописанных людей в квартире, а также не имеет значение, уехали вы в отпуск и не появляетесь дома или же находитесь там каждый день. Перерасчет в такой ситуации не предусмотрен.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector