Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Разделение нежилого помещения на два объекта

Раздел помещений в нежилых зданий и МКД в 2021 году

Раздел помещений – процедура, в ходе которой создается несколько новых объектов недвижимости из уже существующего. Раздел объекта недвижимости может осуществляться путем реконструкции или перепланировки. Такие работы выполняются строго по проекту, требуют согласования с государственными или муниципальными органами. Чтобы вновь образованные помещения приобрели правовой статус, необходимо их индивидуализировать, оформить на них права. Для этого проводятся кадастровые работы в отношении новых объектов, кадастровый учет и регистрация в ЕРГН.

Читайте в статье, какие варианты раздела помещений предусматривает законодательство России, какие документы должен оформить собственник, как поставить на учет и зарегистрировать новые объекты.

  1. Что такое раздел нежилого помещения
  2. Раздел нежилых помещений
  3. Нормативные акты для раздела нежилых помещений
  4. Перепланировка при разделе в МКД
  5. Порядок раздела нежилых помещений
  6. Документы для раздела в 2021 году
  7. Как разделить офисное помещение на две части
  8. Технический план для раздела
  9. Список полезных документов
  10. Стоимость услуг по разделу помещений
  11. Выводы
  12. Список использованной литературы

Как выполняется процедура разделения нежилого помещения

Разделение объекта в кадастре начинается с письменного заявления владельца, а в случае нескольких владельцев заключается соглашения о разделе между собственниками. Решение о разделе или соглашение владельцев выступает основанием для формирования кадастровым инженером техплана. Необходимо обращаться только к инженерам, которые имеют аттестат Росреестра и членство в СРО кадастровых специалистов.

Финальной стадией становится предоставление техплана в Росреестр для снятия с учета предыдущего объекта помещения и постановки новых помещений, сформированных после раздела. Разделить нежилое помещение на две части в Росреестре без приостановок рекомендуется с помощью грамотных специалистов, которые знают все нюансы процедуры, обеспечат оперативную регистрацию новых объектов в ЕГРН Росреестр без задержек.

Условия для выполнения разделения помещения:

  • нежилое помещение должно стоять на кадастровом учете, иметь одного или более официальных владельцев;
  • решение или соглашение собственников;
  • наличие технического плана с выделенным предметом собственности;
  • при изменении конфигурации помещения обязателен проект перепланировки.

Процедура раздела помещения отличается некоторыми сложностями, поэтому самостоятельное оформление нередко затягивается на неопределенный срок. Поэтому предлагается разделить нежилое помещение на два в МК-Град недорого – в таком случае собственники помещений получают все кадастровые услуги и юридическое сопровождение регистрации под ключ в максимально оперативные сроки. В штате компании работают кадастровые инженеры, которые обладают необходимыми знаниями и опытом для проведения процедуры быстро и грамотно.

Условия

Существует два главных требования, которым должно соответствовать разделяемое имущество — это изолированность и обособленность помещения:

  • Изолированность образуется при наличии 4 стен (с окошками или без) и отдельного входа. Стены нельзя заменять временными перегородками: они должны быть капитального типа, несъемными. А вход должен быть лишь один. Если входов больше, то помещение уже не считается изолированным.
  • Обособленность — наличие специального входа к местам всеобщего пользования: в подъезд, на уличную площадку и т. п.

При несоблюдении этих требований имущество разделить невозможно. В некоторых случаях придется осуществлять перепланировку: убирать или создавать дополнительные выходы, ставить стены и так далее.

Лучше всего, чтобы основное помещение можно было использовать именно по назначению. Например: помещение считается складом, но из-за неофициальной перепланировки не может использоваться для сохранения конкретной продукции. В таком случае ЕГРН может не выдать разрешение на разделение.

Создаваемого типа объекты недвижимости тоже должны соответствовать списку требований:

  1. Открыты естественные источники света — то есть, присутствуют окна. Они должны обеспечивать хорошее освещение в дневное время.
  2. Присутствует электричество и отопление, есть доступ к воде и канализации.
  3. Имущество соответствует требованиям мин. площади — не меньше двенадцати квадратных метров.

Выделение новых помещений производится собственником или по согласию всех совладельцев недвижимого имущества. Итоги строительных работ следует отобразить в техническом плане. Для этого проводятся следующие мероприятия:

  • подготавливаются технические планы на новые помещения;
  • кадастровый инженер получает сведения из ЕГРН (при необходимости возможен осмотр объекта и запрос архивных документов);
  • кадастровый инженер устанавливает технические характеристики выделенных помещений.
  • результаты проведенных работ кадастровый инженер заносит в технический план – в нем содержатся характеристики выделенных помещений, а также прочие схемы и чертежи.

Подготовленный техплан, наряду с заявлением собственника или договором аренды, является основанием для обращения Росреестр для постановки на учет.

Можно ли и как разделить нежилое помещение на два помещения


Но в случае аренды, покупки, продажи или субаренды объекта раздел необходим в обязательном порядке.

Читать еще:  Что входит в обязанности собственников земельных участков

Это поможет урегулировать условия сделки и оптимизировать их подготовку Если часть помещения планируется к продаже, то в этом случае происходит раздел и регистрация каждой отдельной части в соответствии с законодательными требованиями. Стоит отметить, что количество частей при разделе не имеет значения.

Опытные и квалифицированные специалисты с легкостью помогут в осуществлении этой задачи. Кроме того, процедуру раздела рекомендуют провести перед проведением ипотечных сделок.

Это связывают с тем, что при ипотечных соглашениях часть нежилого объекта не может участвовать в сделке. При таких условиях возможно передать в аренду только отдельные части помещения, как самостоятельные единицы недвижимости.

Как выделить долю в натуре в нежилом помещении

Прежде чем начинать процедуру по выделению натуральной доли в нежилом помещении или здании, собственнику необходимо соблюсти обязательные условия:

  • по результатам выделения не должны пострадать другие участники;
  • учитываются архитектурные особенности строения (возможность отделения площади от остальных помещений);
  • учитывается размер доли в квадратных метрах (необходимо для установления возможности выделения);
  • в результате процедуры остальная часть здания должна функционировать в обычном режиме;
  • необходимо добиться разрешения от остальных сособственников на выделение, и получить согласие в виде письменного документа.

Способы раздела имущества и выделения из него долей регламентированы 252 нормой ГК РФ.

В соответствии с этой статьей выделение может происходить:

  1. Посредством заключения добровольного соглашения – возможно при отсутствии противоречий, претензий и конфликтов между владельцами долей.
  2. Путем привлечения судебных органов – в случаях, когда между совладельцами имеются разногласия и споры, касающиеся разделения помещения на части, любой из них может обратиться в суд.

Добровольное мировое соглашение

В тех случаях, когда отсутствует протест со стороны других совладельцев коммерческой недвижимости, участниками долевой собственности может быть заключено соглашение, позволяющее выделить конкретные имущественные доли.

Документ составляется письменно. Для составления и подписания обоюдного согласия необходимо воспользоваться услугами нотариальной конторы, так как документ должен быть удостоверен.

Приступая к составлению соглашения, нужно указать следующие моменты:

  • информация о сторонах (указание данные всех совладельцев);
  • дата подписания и место;
  • местоположение здания (точный адрес);
  • его составляющие части (количество помещений);
  • функциональные помещения (склады, подсобки);
  • площадь всего строения (определяется в квадратных метрах), этажность;
  • доли (размер в м 2 ) каждого совладельца;
  • план (схема) строения (с указанием выделяемого помещения);
  • правоустанавливающая документация (договор покупки, наследственное свидетельство, приватизационные документы);
  • документ на недвижимую собственность;
  • указание (если они есть) и условия использования сервитутов – возможность использования чужой территории (например проходить к своему помещению через соседское);
  • подписи всех сособственников.

По окончании оформления каждый владелец получает свой оригинал документа. Сособственник, желающий выделить свою долю, должен обратиться со своим оригиналом соглашения в госслужбу кадастровой регистрации (Росреестр).

Сертификат собственности на выделенное помещение можно получить после выплаты государственной пошлины (для граждан – 2000 рублей; для юр. лиц – 22000) через 10 дней.

Судебный порядок

Если совладельцам не удалось прийти к консенсусу в вопросе натурального выделения долей, единственной возможностью осуществить разделение является обращение в органы судопроизводства.

Дела о выделении части в долевом недвижимом имуществе могут рассматривать суды двух инстанций:

  1. Мировой суд – для обращения сумма искового требования должна быть менее или равна 50 тыс. рублей.
  2. Общей юрисдикции (районный суд) – дела с требованиями, превышающими 50 тысяч рублей.

Судебное рассмотрение таких дел подразделяется на несколько стадий:

  1. Подготовка заявления.

Сведения, указываемые при подаче иска:

  • информация о сторонах процесса;
  • наименование и адрес судебной инстанции;
  • указание разновидности заявления (о выделении доли);
  • описание сути рассматриваемого дела (причины, по которым стало невозможным совместное эксплуатирование);
  • указание сведений о соглашении (были ли предложения о заключении);
  • план строения и предполагаемый способ разделения помещений (отдельный вход, возведение стен);
  • данные о свидетелях (если они есть);
  • прошение к суду;
  • опись прикрепленных документов;
  • дата и подпись.

Чтобы доказать факт попытки заключения добровольного соглашения, истцу необходимо отправить на имя других владельцев заказные письма с уведомлениями о вручении.

Кроме того, вместе с заявлением следует представить суду следующую документацию, необходимую для рассмотрения:

  • бумаги, указывающие на право собственности;
  • документы на долю;
  • копия техпаспорта из БТИ;
  • чек о выплате госпошлины (исчисляется исходя из стоимости требований).
  1. Рассмотрение имущественных требований. Исходя из положений ГПК РФ, заявление должно быть рассмотрено в течение двух месяцев. Исключение составляют только сложные ситуации, в которых требуется привлечение сторонних экспертов, свидетелей, проведение иных процессуальных действий в рамках судебного разбирательства.
  2. Вынесение судебного акта. При отсутствии обжалования вступает в силу через десять дней.
  3. Получение копии решения. С этим документом уже нужно обращать в органы регистрации права на собственность.
Читать еще:  Страховая подала в суд по возмещению ущерба

Далее следует стандартная процедура оформления права на имущество в Росреестре.

Сроки

Исковое заявление, направленное в соответствующую судебную инстанцию должно быть принято судьей к рассмотрению (либо оставлено без него) в срок, не превышающий 5 дней.

А решение обычно выносится не позднее чем через 2 месяца после подачи иска. Однако, в исключительных случаях, когда суд не может принять решение в указанные сроки из-за сложности дела, разбирательство может затянуться не только на несколько месяцев, но и на несколько лет.

Именно поэтому участие в судебных заседаниях, а так же в подготовке к ним квалифицированных юристов и является необходимостью.

Госпошлина

При обращении с иском в суд необходимо оплатить обязательный налоговый сбор — госпошлину. Если истец физическое лицо, то придется предоставить квитанцию на 300 рублей, если же юридическое — 2000 рублей.

Узнать реквизиты для оплаты пошлины можно в канцелярии суда или же на его официальном сайте. Там же можно оформить и саму квитанцию.

Комментарии (21)

По разделу одной точки: я допускаю, что точка, как ни странно, останется одна, дальше пойдет общее энергохозяйство потребителей, находящееся в их долевой собственности (или в собственности одного из них — тогда он будет еще и владельцем сетей опосредующих подключение). Не знаю, насколько это соответствует концепции электроэнергетики.

По разделу мощностей. Я бы шел от согласия в первую очередь. При недостижении — от физических параметров сети. В одном случае (раздел производственной базы) я готовился поднимать везде где только можно сведения о сетях и нагрузках, установленном энергопотребляющем оборудовании по каждому зданию базы, чтобы вычислить, какая мощность приходилось на каждое здание (через мощность автоматов, сечение кабеля, сумму нагрузок станков. ). Это приблизительный метод, но за неимением лучшего. Впрочем, там договорились мирно.
В другом случае (неявный раздел мощностей) эксперт сработал нам на руку и прописал в заключении одинаковые номиналы автоматы на каждую отдельную линию, хотя площади там сильно разные. До судебной поверки пока не дошло.

На таком уважаемом ресурсе ссылаться на судебные акты общей юрисдикции по-моему личному убеждению как то даже неприлично. что ещё раз подтверждается текстом, который язык не поворачивается назвать судебным актом, размещённом на сайте одной из областных богаделен.

Грубо? Ну а как по другому можно назвать заведение, признающее наличие технологического присоединения на основании того, что в материалах дела имеется лист, полагаю что с фоткой, на котором указано, что фактически какие то провода прикручены.

Ведь технологическое присоединение это совсем не физическое соединение проводов физически соединять и разъединять провода возможно сколько угодно раз, никаких ограничений нет, а уж тем более нет ни в одном нормативном акте указания на однократность физического соединения, ибо сие глупость, не очевидная похоже только для судей данного облсуда.

Технологическое подключение это комплекс, в первую очередь, правовых мероприятий, устанавливающих класс надёжности подключения, границу разделения балансовой принадлежности объектов между СО и абонентом, и т.п. и т.д.
И до тех пор пока все правовые аспекты техприсоединения не разрешены и не закреплены в соответствующих документах, подписанных конкретным абонентом и СО, ни о каком состоявшемся технологическом присоединении не может идти речи.

Уважаемые коллеги, могу поделиться своим опытом участия в суде по спору между собственниками жилых домов, которые были технологически присоединены в ходе строительства территории коттеджной застройки, и владельцем объектов электростевого хозяйства — компанией-застройщиком, а также с энергосбытовой компание и электросетевой компанией, — о понуждении к выдаче индивидуальных актов ТП и заключении индиуидуальных договоров энергоснабжения —
см. здесь: «Электроэнергетика, и не только», — https://zakon.ru/blog/2017/04/10/elektroenergetika_i_ne_tolko

В настоящее время в удовлетворении иска было отказано и вопрос решается в административном порядке с участием компетентного и уполномоченного государственного органа — Комитета по топливно-энергетическому комплексу Ленинградской области. Чем дело закончится, — неизвестно.
Элсетевая компания считает, что повторное ТП ранее уже присоединенного объекта не отвечает требованиям закона. Тогда как фактически присоединены не каждый дом в отдельности, а сразу несколько десятков жилых домов. 2-й вариант был предложен Комитетом по ТЭК, но отклонен одним из собственников, в споре в связи с неоплатой его жилой дом отключен от электроэнергии. Но остальные собственники — так и остаются подключенными и потребляют электроэнергию от ТП владельца-частного лица.

Читать еще:  Конституционный суд российской федерации отслеживание жалоб

1. Однократность ТП — да, но только ПРИ УСЛОВИИ, что введенные в эксплуатацию электросети отвечают требованиям надежности и безопасности.

2. Т.к. в нашем случае энергосбытовая компания считает, что не может гарантировать надежное энергоснабжение по элсетям частных лиц, и несет ответственность только точки присоединения к элсетям электросетевой организации, а далее — не ее «зона ответственности».

3. Поэтому рекомендую этому собственнику, что в целях бесперебойного и надежного энергоснабжения необходимо новое, повторное ТП с изменением внешней схемы энергоснабжения с выполнением новых ТУ, актами разделения границ эксплуатационной ответственности и границ балансовой принадлежности, благо дом находится на территории сельской местности и техническая возможность для этого имеется в зоне доступности до элсетей элсетевой организации.

4. Потому что именно надлежащее техприсоединение и выполнение всех нормативных требований, как мне помнится, может быть проверено только Ростехнадзором. Иное противоречило бы смыслу самого техприсоединения — электричество поступает, но — каким образом и кто несет ответственность и с чьей стороны, — эти вопросы необходимо урегулировать. Чтобы быть гарантированным и ответственным, — каждым в своей части, — при электроснабжении данного конкретного, — любого объекта, в том числе — части объекта недвижимости в виде отдельного помещения.

Если руководствоваться позицией 2 (более, конечно, логичной) то возникает вопрос — где именно будет точка присоединения? Если не изменится, то что делать с БП и ЭО? Самый горячий вопрос, с которым соприкасаются теоретические упражнения, это ЭО — ведь обслуживание сетей стоит денег, а сетевой эти непонятные внутридомовые сети за точкой присоединения неинтересны, да и ответственность за них нести.

В нашем регионе чаще всего делают так, что при разделении единого объекта недвижимости на большее количество, сохраняется некое лицо, обслуживающее и владеющее распределительными сетями внутри объекта, между точкой присоединения и учётом всех собственников.

Где-то краешком глаза читала, что имеются проекты изменений в действущие Правила, надо их изучить, — возможно, там есть ответы на все эти вопросы. Также были разъяснения ФАС. Вообще это целая некодифицированная отрасль права — электроэнергетика, чтобы в ней разбираться, необходимо иметь представление и в области электротехники. Например, я нашла следующую информацию на сайте-http://www.e-reading.club/chapter.php/119484/2/Krasnik_-_Proryv_v_elektroset%27._Kak_podklyuchit%27sya_k_elektroseti_i_zaklyuchit%27_dogovor_ene—bzheniya.html,

в которой при ответе на вопрос 432 отвечает: «Вам нужен не просто юрист, а профессионал, разбирающийся в правовых вопросах в области электроэнергетики. Имеются случаи, когда юристы по проблеме, аналогичной затронутой Вами, обращаются к автору настоящей книги. Поэтому рекомендуем Вам ознакомиться с материалом данной книги, а также со справочником [21].»

Так, «Вопрос 12. Какой объем организационных работ требуется выполнить для подключения потребителя электрической энергии к электросетям и заключения договора энергоснабжения?
Ответ. Требуется выполнить следующий объем работ:
получить согласие балансодержателя ВРУ на подключение мощности (ВРУ – вводно-распределительное устройство, представляющее собой совокупность конструкций, аппаратов и приборов, устанавливаемых на вводе питающей линии в здание или в его обособленную часть, а также на отходящих от него линиях);
получить ТУ и/или разрешение электросетевой компании на присоединение мощности и выполнить их;
оформить и согласовать с заинтересованными организациями (с балансодержателем сети, электросетевой и энергосбытовой компаниями) акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности (АРБП);
разработать проект электроснабжения и согласовать его в части учета электроэнергии с энергосбытовой организацией и в полном объеме – с территориальным органом Ростехнадзора (если мощность электроустановки меньше 10 кВт, то достаточно разработать схему электроснабжения и согласовать ее только с энергосбытовой компанией в части учета электроэнергии);
получить от Ростехнадзора акт допуска электроустановки в эксплуатацию, для чего необходимо оформить документацию согласно перечню, приведенному в ответе на вопрос 191, и представить электроустановку к осмотру инспектору Ростехнадзора;
оформить и заключить с энергосбытовой компанией договор энергоснабжения.
В общей сложности потребителю электрической энергии необходимо оформить и заключить д в а договора (договор технологического присоединения к электросети с электросетевой компанией и договор энергоснабжения с энергосбытовой компанией), разработать д в а проекта (внешнего и внутреннего электроснабжения), провести согласования разработанной технической документации (АРБП, проектов (схем) электроснабжения и др.) с семью организациями (табл. 1), получить от Ростехнадзора акт допуска электроустановки в эксплуатацию и т. д. (Не много ли надзорных организаций для одного потребителя?)
Перечисленные этапы работ можно представить в виде табл. 1.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector