Grnline.ru

Журнал аналитика
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Право аренды земельного участка понятие содержание

Все об аренде земли: определение, цели, правовое регулирование, проведение процедуры и другие нюансы

Земельный участок может использоваться в различных целях. Но не всегда заинтересованное лицо располагает необходимой территорией. В таких случаях действующим законодательством предусмотрена аренда земли.

  1. Что значит такое использование ЗУ: определение и цели
  2. Правовое регулирование в РФ
  3. Какие земли допускается арендовать?
  4. Стороны сделки
  5. Государство
  6. Муниципалитет
  7. Юридическое лицо
  8. Физическое лицо
  9. Как арендовать: этапы проведения процедуры
  10. О документах
  11. Договор
  12. Дополнительное соглашение
  13. Акт передачи
  14. Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения
  15. Сельскохозяйственного
  16. Лесного фонда
  17. Промышленного
  18. ИЖС
  19. Нюансы при оформлении части земли
  20. Как переуступить это право другому?
  21. Как перевести территорию в собственность?

На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

  • для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
  • для использования надела под ИЖС — 20 лет;
  • для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
  • земля под фермерское хозяйство — три года.

Закон устанавливает требования к использованию арендованной земли. На арендатора, в частности, может быть возложена функция охраны вверенного участка, его также могут обязать соблюдать специфические правила эксплуатации. «Например, участок с лесом запретят расчищать, а участок в прибрежных зонах нельзя застраивать вовсе. Сельскохозяйственную землю не разрешат использовать для возведения капитального жилья, если таковое займет больше места, чем необходимо для сохранения функционала земли», — говорит Никита Тарновский.

Надо ли платить налоги

Если земельный участок получен на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, земельный налог пользователю платить не нужно, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. «Арендатор не платит налог на землю и НДС за арендные платежи. Но обслуживание, как и в случае с муниципальными квартирами, лежит на том, кто использует участок. Оплата воды, газа, электроэнергии и иных ресурсов, потребляемых на участке, — это обязанность пользователя», — подтвердил Никита Тарновский.

Арендодатель

Данная сторона может быть представлена гражданами, юридическими лицами, муниципальными и государственными органами.

Арендодатель имеет право:

  • Своевременно получать арендную плату;
  • Получать информацию о текущем состоянии арендуемого имущества;
  • Требовать расторжения договора при его неисполнении арендатором. Расторжение договора возможно при ухудшении экологической ситуации на арендованном участке, даже если это не было оговорено сторонами.

Круг его обязательств более широк.

Так, арендодатель обязан:

  • Передать в пользование арендатора имущество, соответствующее оговоренному в договоре состоянию. Также передается вся документация имущества. Если обнаруживается несоответствие, арендатор может потребовать либо безвозмездного исправления состояния, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо расторжения договора;
  • Не допускать просрочек в передаче собственности. Если просрочка была допущена, арендатор вправе потребовать возмещения убытков;
  • Поддерживать имущество в пригодном для эксплуатации состоянии, если данная обязанность договором не была возложена на арендатора;
  • Предупреждать о правах других граждан и организаций на землю.
Читать еще:  Запрет на приватизацию квартиры

Каждый гражданин РФ может взять землю в аренду под ЛПХ у государства.

У вас многодетная семья и вы хотите купить квартиру в ипотеку? Узнайте, какими программами вы можете воспользоваться. Читайте нашу статью.

В некоторых случаях погасить ипотеку можно, использовав материнский капитал. Какие документы для этого понадобятся, вы можете узнать здесь.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Кто имеет право получить участок на неопределенное время (бессрочно)

В постоянное (бессрочное) пользование или аренду на неопределенное время имеют право оформлять государственные и муниципальные учреждения, органы местной власти, граждане и юридические лица. Закон позволяет такие участки пользователям в первую очередь покупать в личную собственность. На время аренды запрещено менять целевое назначение земли, продавать, делить, передавать в пользование наследникам и т. д.

Право бесплатного оформления участка земли в бессрочное пользование дается только один раз, попытки местных органов ввести дополнительные сборы и платежи незаконны и могут оспариваться в судебном порядке. Получить право на бессрочную аренду можно на бесплатной основе или путем его приобретения на специальном аукционе. Победитель торгов получает от местной администрации право аренды без срока окончания, оно касается не только земли, но и всех зданий и сооружений, имеющихся на ней на момент окончания торгов.

Алгоритм предоставления в постоянное (бессрочное) пользование федеральных земельных участков

Государственные нормативные акты регламентируют порядок предоставления земельных участков. Процесс состоит из следующих этапов.

1. Подготовительный. Если необходимо образовывать новый участок для передачи, то готовится схема его расположения и утверждается проект межевания с учетом границ выделенной земли.
2. Подача заявления. Юридическое или физическое лицо подает письменное заявление с просьбой о заключении договора данного земельного участка. Если на участке есть капитальное здание или иное сооружение, то с заявлением обращается владелец такой недвижимости.
3. Производство заинтересованным лицом необходимых работ, связанных с кадастровым оформлением новых границ участка, постановка на учет.
4. Заключение договора аренды не бессрочное пользование с владельцем земельного участка.

Читать еще:  Срок исковой давности по приватизации квартиры

Такой принцип предоставления земельных участков не зависит от фактического адреса регистрации получателя участка в аренду.

Особенности наследства и приватизации

Важно помнить, что законодательство не дает определения бессрочной аренды с правом наследия. Свой алгоритм существует только у земель, предоставленных в право пожизненного владения с возможностью наследия. Если земля выделялась под ведение личного подсобного хозяйства, строительства, садоводства, то наследники имеют право подавать заявление и на регистрацию такой земли в личную собственность на основании пункта 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ. От местных властей не требуется принятия отдельного решения, все происходит в автоматическом режиме.

Если необходимо приватизировать участок земли, находящийся в аренде на неопределенный срок, то алгоритм изменения собственника прописан в ЗК РФ. Окончательное решение принимается местными исполнительными органами государственной власти или местного самоуправления, имеющими право принимать такие решения (ст. 9–11 ЗК РФ).

Проблемы законодательства

Действующие нормативные акты имеют несколько определений земельных участков, но отдавать предпочтение одному из них неправильно. Для обязательного применения необходимо брать специальные нормы земельного законодательства, а определения гражданского права использовать субсидиарно. Следует иметь в виду положения ст. 3 ГК РФ, которая делает приоритетным регулирование актов гражданских отношений на федеральном уровне.

Суть любой аренды – получение пользовательского эффекта, в связи с чем в договоре должно четко прописываться цель данного юридического действия. Это требования пока не указывается в документах, но проблему стороны могут устранить самостоятельно во время согласования конкретных условий документа. Отдельно рассматривается вопрос заключения договоров аренды без указания сроков. Но понятие «бессрочной» аренды противоречит природе коммерческих отношений, подходить к заключению таких договоров следует очень внимательно и при возможности в кратчайшие сроки изменять условия пользования земельными участками.

Еще одна проблема – различные перечни оснований для прекращения договора аренды в земельном и гражданском законодательстве. Все спорные вопросы необходимо решать в судебном порядке, результат рассмотрения зависит не только от обоснованности данного иска, но и от квалификации судьи. Такое положение существенно увеличивает роль человеческого фактора и создает трудности обеим сторонам.

Вопросы и ответы

Где можно получить информацию о свободных землях? Каждый субъект федерации создает собственные органы и базы, ведущие учет свободных земель в регионе. Но в большинстве случаев этими делами занимаются местные отделы федеральных земельных фондов. Информация может предоставляться в письменной или электронной форме, оба документа имеют одинаковую юридическую силу.

Как принять участие в торгах участками земли? Все владельцы в обязательном порядке размещают условия и время проведения торгов по выделению земельных участков в аренду на официальном сайте РФ www.torgi.gov.ru. Кроме того, сведения публикуются в официальных средствах СМИ местного самоуправления.

Когда можно взять землю без торгов? Условия прописаны в ст. 39.18 ЗК РФ. К соискателям относятся граждане, желающие получить землю для ведения личного или фермерского хозяйства, но при отсутствии заявлений на эти земли от других претендентов.

Что дешевле, аренда или собственность на землю? Надо помнить, что собственники платят установленные государством и органами местного самоуправления налоги, а арендаторы оплачивают арендную плату в соответствии с условиями договора. Размеры арендной платы зависят от характеристик участка: вида целевого назначения, расположения, физических свойств и т. д. Общая сумма определяется площадью и ставками за единицу с учетом местных коэффициентов. Как правило, размеры арендной платы выше земельного налога.

Читать еще:  Оформить снилс через интернет — можно ли заказать и получить онлайн через госуслуги

Когда наступает право льготной покупки арендованных участков? ФЗ №159 от 22. 08. 2008 года устанавливает, что арендаторы получают индивидуальные льготы при выполнении следующих условий: недвижимость была во временном владении не менее четырех лет, не было задержек с арендной платой, участок земли не имеет ограничений по использованию.

Заключение

В связи с тем, что количество споров между сторонами аренды земли с неопределенным сроком постоянно увеличивалось, по всем таким делам было сделано специальное определение Верховного Суда РФ №310-ЭС19-2506. Существующие положения Гражданского кодекса РФ дают возможность каждой из сторон договора об аренде земли на неопределенное время прекратить юридические отношения в любое время, достаточно предупредить арендатора за один месяц (владельцев земли и иной недвижимости за три месяца). Такая норма считается универсальной и не зависит ни от каких индивидуальных обстоятельств.

Верховный Суд РФ подтвердил это положение своим определением. Это значит, что даже если арендатор посадил на земле различные с/х растения (сады, зерновые или пропашные культуры), построил здания и сооружения, то после прекращения договора аренды без объяснения причин он лишается не только права аренды, но и всех построек и неотделимых улучшений. Теперь попытки обжаловать такие решения обречены на неудачу. Об этом следует всегда помнить перед заключением договора аренды на неопределенный срок.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Судебная практика по спорам об аренде части участка

Судебная практика по данной категории дел часто связана с нарушением учета мнения совладельца. Особенно это актуально в случае совместной собственности супругов, когда муж или жена узнают о сделке только после того, как она состоялась.

Кроме того, в 2021 году по-прежнему распространены иски об оспаривании отказа Росреестра в регистрации договора без межевания надела.

Госорган мотивирует свою позицию тем, что еще в январе 2017-го года в связи со вступлением в силу ФЗ от 13.07.15 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» был изменен порядок фиксации сделки с долей, ранее не состоявшей на учете в ЕГРН.

Он идет вразрез с судебной практикой, существовавшей ранее, которая позволяла заключить договор без кадастрового учета земельной части.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector