Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инициатор общего собрания собственников помещений жк рф

Может ли совет дома принимать решения за всех собственников МКД?

У жильцов обычных многоквартирных домов часто возникает вопрос «Может ли совет дома принимать решения за всех собственников МКД?». В нашей статье мы ответим на этот вопрос. Жилищное законодательство регулирует правила управления многоквартирным домом. В нём есть статья 161.1, где подробно описана деятельность совета многоквартирного дома, рассказывается о его правах и обязанностях.

Кто может инициировать ОСС в новостройке и голосовать на нём

Управляющая организация, которая хочет получить в управление новостройку, может сделать это двумя способами:

  • выиграть открытый конкурс, организованный органом МСУ;
  • организовать в доме общее собрание собственников по выбору УО.

До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично: в ОСС могли принимать участие только собственники помещений в новом доме, а регистрация права собственности порой занимала до полугода.

№ 485-ФЗ внёс изменения в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право голосовать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность.

Поэтому управляющая организация, стремящаяся получить в реестр лицензий новый многоквартирный дом, может организовать общее собрание собственников по данному вопросу, не дожидаясь, пока дольщики получат документы, подтверждающие регистрацию собственности.

Образец протокола общего собрания жильцов 2021 года

Голоса собраны, и счетная комиссия приступает к подсчету голосов. Осталось зафиксировать решение жильцов письменно. Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса решение собрания должно быть отражено в протоколе. Он составляется в течение 10 дней с момента голосования. Он должен содержать следующие данные:

  • дата и место встречи, организаторы встречи,
  • название документа, а также дату и регистрационный номер,
  • указание всех выступающих и краткое изложение их выступлений,
  • количество участников собрания и наличие кворума,
  • количество голосов по каждому вопросу,
  • повестка дня: список всех вопросов для обсуждения по пунктам,
  • подписи всех участников, а также президента, секретаря и членов контрольной комиссии.

Протокол собрания – это серьезный документ, и к его важности нужно относиться соответственно. Если все детали и требования к дизайну не будут соблюдены, он будет признан недействительным, а решения будут отменены.

Новый образец протокола общего собрания МКД, согласно Приказу от № 44 / пр Минстроя РФ с последними изменениями от 5 марта 2019 г:

  • скачать образец протокола общего собрания жителей многоквартирного дома на 2021 год;
  • скачать протокол общего собрания жителей кондоминиума при выборе формы управления ТСЖ.

Организатор или организаторы собрания должны предоставить протоколы и копии всех бюллетеней для голосования управляющей компании в течение 10 дней после мероприятия. Затем она обязана в течение 5 дней передать документы в орган государственного жилищного надзора, где они хранятся 3 года.

Вы также можете скачать регистр собственника кондоминиума.

Проведение согласования по «упрощенной» схеме

Единичные проектные команды проводят всего три этапа согласования:

Как видите, на первом этапе работы таких команд происходит заочное голосование, во время которого раздаются под роспись бланки решений и уведомлений, при этом право собственности на помещение уточняется на словах. Есть большая вероятность, что в голосовании примет участие не собственник, а лицо арендующее помещение или родственник собственника.

В процессе заочного голосования наиболее лояльному собственнику предлагается стать инициатором, который потом фигурирует во всех документах. Он же и подписывает все документы общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Данный пакет документов передается оператору связи, который сам принимает решение о дальнейших действиях по согласованию доступа в жилые дома.

Бланки для проведения общего собрания

При проведении общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо оформить документы, подтверждающие надлежащую организацию заочного голосования. Для составления документов удобно воспользоваться представленными образцами бланков, переделав их под свою ситуацию (строгой формы бланков нет).

Протокол решения общего собрания собственников

Протокол счетной комиссии общего собрания

Решение собственника при заочном голосовании

Лист регистрации вручения уведомлений

Уведомление о проведении собрания в форме заочного голосования

Уточняющие вопросы по теме

Кто доставляет собственнику бланки для голосования
Какое время даётся собственнику для голосования

Эти вопросы решает инициатор голосования собственник. Обычно он раскладывает в почтовые ящики или разносит лично по квартирам сообщения, в которых указывается время голосования, вместе с бланками для голосований.

Как формируется счетная комиссия?

Этот вопрос не регламентирован законодательством. Собственники сами должны принять решение о порядке формирования счетной комиссии.

Если решение о заочном голосовании было принято управляющим организации ООО “ФуК” без попытки провести очное официальное собрание и голосование ,то соответствует ли оно Жилищному Кодексу РФ

Согласно статье 47 Жилищного кодекса РФ: “В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования”.

Каким нормативным актом установлен кворум для заочного голосования?

Читать еще:  Алименты со стипендии как взыскать алименты со студента

Порядок проведения общего собрания собственников, в том числе в форме заочного голосования установлены в Жилищном кодексе РФ, глава 6.

На бланке решения собственника стоит подпись, но отсутствует дата. Счётная комиссия провела подсчёт голосов, определив наличие кворума, члены комиссии подписали протокол ,председатель подписал протокол ОСС совместно с секретарём. Но ГЖИ приостановило дальнейшие действия, считая, что отсутствует кворум. Нет даты – нет возможности определить дату поступления решения в счётную комиссию. Что делать?

Если нет возможности другим способом подтвердить дату поступления решения (как правило это не возможно), то ГЖИ поступило верно.

Имеет ли право управляющая компания сама иницировать и проводить заочное голосование с собственниками жилья по утверждению перечня работ и услуг

Согласно ч. 7 статьи 45 Жилищного кодекса РФ: “Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме”.

Здравствуйте, Уставом нашего ТСЖ предусмотрено заочное проведение собрания. Если к направленным собственникам отчетам есть вопросы, которые направлены инициатору собрания в письменном виде, каков срок их рассмотрения? Закон говорит о месяце, но тогда все сроки голосования пройдут.

Порядок проведения общего собрания собственников регламентирован главой 6 Жилищного кодекса РФ, может быть дополнен или детально регламентирован Уставом ТСЖ. Направление запросов не влечет перенос или отсрочку сроков проведения голосования. При несогласии с представленными отчетами вы может проголосовать против их утверждения.

В нашем доме половина квартир сдается в наем собственники квартир в доме не живут их адреса не известны. Как найти выход в этой ситуации?

Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Кроме того, можно использовать для сообщения собственникам помещений в многоквартирном доме о предстоящем общем собрании другие современные способы. Такие, например, как направление сообщения через личный кабинет собственника помещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) или иной информационной системе, доставка сообщения в почтовые ящики в подъездах, размещение на оборотной стороне платежных документов, доведение в виде голосовой информации по сети фиксированной телефонной связи, доведение посредством телефонного звонка собственнику помещения с записью разговора, направление в виде сообщения на электронную почту собственнику помещения или в виде СМС-сообщения.
Идеальных способов сообщения о созываемом общем собрании не существует. Поэтому для повышения надежности оповещения необходимо установить дублирование отдельных способов сообщения о проведении общего собрания одновременно со способом размещения сообщения в доступных местах на первом этаже в каждом подъезде дома или на земельном участке.

Если при проведении заочного голосовании в бюллетене не указаны сведения о документе, подтверждающим право собственности, можно считать результаты данного бюллетеня легитимными или это является грубейшим нарушением?

Отсутствие данных о документах подтверждающих право собственности не влечет недействительности бюллетеней.

Если при проведении заочного голосовании в бюллетене не указаны сведения о документе, подтверждающим право собственности, можно считать результаты данного бюллетеня легитимными или это является грубейшим нарушением?

Ответ Юрисконсульта:
Отсутствие данных о документах подтверждающих право собственности не влечет недействительности бюллетеней.

Подскажите: каким документом это подтверждается?

Требования к порядку проведения собрания в форме заочного голосования, требования к бланку голосования установлены главой 6 Жилищного кодекса РФ. Сведения о документе, подтверждающим право собственности, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Подскажите,какова же длительность проведения заочного голосования?Ведь некоторые жильцы в командировках могут быть неделю и более?

В соответствии со ст. 47.1. ЖК РФ продолжительность голосования по вопросам повестки дня заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы должна составлять не менее чем семь дней и не более чем шестьдесят дней с даты и времени начала проведения такого голосования. Для очно-заочного голосования таки сроки ЖК РФ не устанавливает, но не рекомендуем проводить голосование более 60 дней.

Сколько квартир должно быть в доме для его полной самостоятельности

ЖК РФ предлагает три формы управления многоквартирными домами (далее по тексту – МКД):

  1. Руководство общим имуществом и прилегающей территорией обеспечивает управляющая компания (УК), имеющая соответствующую лицензию на осуществление подобного рода деятельности.
  2. Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
  3. Непосредственное управление общим имуществом собственниками помещений МКД, без привлечения сторонних организаций ( ст. 164 ЖК РФ ).

Способ управления определяется исключительно по выбору владельцев помещений в МКД. Решение принимается на собрании простым большинством голосов – 51%. При этом замена одной формы правления на другую может происходить в любое время.

Но есть очень важный нюанс – ЖК РФ установлено, что воспользоваться непосредственным управлением вправе собственники тех домов, число квартир в которых не превышает 30.

Изменения в этом вопросе к 2021 году отсутствуют – несмотря на то, что установленное ограничение по числу квартир нарушает права владельцев помещений, количество которых более 30.

Читать еще:  Отказ в приватизации квартиры основания

К общему имуществу МКД относятся:

  1. Земельный участок под МКД.
  2. Места общего пользования: лестницы, лестничные проемы, чердаки, технические этажи, лифты, коридоры – иными словами, те помещения, которые не являются квартирами и предназначены для обслуживания помещений данного дома, в том числе подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации.
  3. Плиты, перекрытия, окна, двери.

Какие задачи становятся перед собственниками помещений, решившимися взять полное управление домом в свои руки:

  • Обслуживание общих помещений.
  • Текущие ремонты помещений МКД.
  • Уход за придомовой территорией.
  • Распределение денежных средств.

При этом текущие ремонты и благоустройство территории собственники либо осуществляют своими силами, либо привлекают подрядчиков.

Власть коммунальная

Каждый хотя бы раз задумывался о структуре расходов на оплату коммунальных услуг. На тарифы операторов повлиять невозможно, но можно попробовать разобраться в работе посредников. Плюсы и минусы работы управляющей компании и товариществ собственников жилья разнородны. Разница в стоимости услуг в обоих случаях неощутима и тоже не может быть ориентиром. Чтобы сравнить и сделать выбор в пользу одной из форм управления, можно попробовать каждую. Если удастся, договориться с соседями.

Большая часть многоквартирных домов в стране находится под управлением управляющих компаний (УК) — через них жители получают коммунальные услуги и оплачивают их. Жилищный кодекс разрешает еще две формы управления: непосредственное и через товарищество собственников. Непосредственное управление подходит только для небольших домов, в которых до 30 квартир. Жильцы заключают договоры напрямую с операторами услуг: один собственник — один договор, сами нанимают подрядчиков для выполнения работ и рассчитываются с ними.

Товарищество собственников жилья создается в домах, где только жилые помещения. При наличии любых нежилых коммерческих площадей и в комплексах апартаментов объединение будет называться товарищество собственников недвижимости (ТСН). ТСН, как и УК,— это посредник между жильцами и поставщиками услуг. Они собирают оплату за услуги с собственников квартир и рассчитываются с операторами. По словам главы компании «Юрист. Недвижимость. Онлайн» Сергея Булахова, чем проще схема, тем удобнее для потребителя. «С одной стороны, без посредников, при непосредственном управлении, дешевле. С другой, операторам неудобно взаимодействовать с десятками счетов, поэтому они крайне неохотно идут на эту схему»,— отмечает он. Для жильцов такая форма управления домом сложна из-за отсутствия единого органа для принятия коллективных решений. Невозможность договориться может привести к тому, что дом будет лишен даже базового ухода.

Управление с привлечением УК более популярно. По словам советника мэра Москвы по вопросам ЖКХ Светланы Разворотневой, это связано с невысокой вовлеченностью жильцов в решения, связанные с коммунальным благополучием. «Во многих домах вообще не проводятся собрания (собрание дома выбирает форму управления.— «Деньги» ). В этом случае по закону управляющую компанию на конкурсе выбирают органы местного самоуправления. Они этим пользуются — вместо того чтобы стимулировать собственников, принимают решения за них»,— объясняет она. Дом получает профессионального управляющего, который за комиссию берет на себя обязательства по выполнению различных работ по благоустройству и сбору оплаты за коммунальные услуги. Жильцам остается только оплачивать квитанции.

ТСН требует инициативности. Для образования ТСН нужно провести собрание дома, в том числе если дом уже находится под управлением УК,— форму можно поменять. Более половины собственников площадей должны проголосовать за создание. Затем выбрать правление, председателя, ревизионную комиссию для контроля работы правления и председателя. Следующий шаг — принять устав. Плюс подать документы на регистрацию в жилищную инспекцию. ТСН может как держать штат своих сотрудников для ухода за домом, так и работать с подрядчиками. Если сотрудников берут в штат, нужно рассчитать их зарплату. Обычно для этого руководствуются муниципальными нормативами. По словам одного из собеседников, зарплаты председателя и бухгалтера ТСН обычно символические, а не рыночные. «ТСН требует расходов, создания специального счета, ведения бухгалтерии. Это отпугивает собственников»,— говорит Светлана Разворотнева.

Топ-10 жалоб в сегменте коммунальных услуг

Источник: НП «ЖКХ-Контроль».

УК — это обычно профессиональные коммунальщики с лицензией и своей материально-технической базой. В договоре с УК прописано все, что будет делать компания (виды работ) и за какие деньги. Чтобы изменить цену или подрядчиков услуг, нужно будет менять УК. В ТСН не профессионалы ЖКХ, его образуют собственники жилья. Но эта форма управления позволяет оперативно принимать решения по обслуживанию дома и выбирать, кто будет мыть подъезд, кто заниматься электричеством и т. п. ТСН также может получать доход от коммерческих площадей в доме, который направит на благоустройство. Качество работ подрядчиков контролирует председатель.

Когда домом управляет УК, чаще всего происходит по-другому. Платежи жильцов поступают ей независимо от того, что УК делает или не делает. «Акты приемки работ, которые должен подписывать председатель совета дома, как правило, не подписываются. Контроль работы компании осуществляется только на общих собраниях или в отчетности, но и эти требования часто не выполняются»,— обращает внимание госпожа Разворотнева. УК, в отличие от ТСН, не дает жильцам доступа к структуре расходов.

По словам Светланы Разворотневой, основные недостатки ТСН являются следствием преимуществ. По действующему законодательству не все собственники в доме могут быть членами ТСН. «Тогда возникает двоевластие. Общее собрание дома никто не отменял, плюс правление ТСН. Правление и члены ТСН являются частью собственников, но принимают решения, которые распространяются на весь дом. От этого в доме нередко возникают конфликты, в которые не могут вмешиваться органы жилищного надзора»,— объясняет она. В ТСН можно все поменять, если удастся собрать собрание и проголосовать, а затем выбрать нового председателя, правление, ревизионную комиссию. «Сделать это непросто, потому что часто ТСН — это огромные дома и собрания в них проходят по всем правилам предвыборной борьбы на выборах мэра небольшого городка, с соответствующим накалом страстей»,— предупреждает эксперт.

Читать еще:  Квартира в счет алиментов можно ли заменить алименты недвижимостью

УК — это коммерческая структура, деятельность которой направлена на получение прибыли. ТСН — некоммерческая организация, которая может только компенсировать расходы на собственное содержание и перераспределять выручку на дополнительное благоустройство. УК работает за комиссию, а ТСН должно рассчитывать объем расходов исходя из зарплатного фонда. По словам председателя ТСЖ одного из домов в Подмосковье, управление через ТСН/ТСЖ может быть дороже, чем через УК. Собрание дома может утверждать только одну статью расходов, это содержание и текущий ремонт общедомового имущества, все остальное — по тарифам операторов. Если на собрании дома не решено другое или собрание дома не проходило, по этой статье применяется муниципальный тариф. Тогда суммы платежей за обслуживание, которое ведет ТСН, не отличаются от тех, которые платят жильцы муниципальных домов. «Лазейки для доначислений есть в общедомовых затратах. Недобросовестные УК могут их использовать и получать дополнительный доход»,— предостерегает председатель, добавляя, что самый существенный способ сэкономить на общедомовом обслуживании — это поставить общедомовый счетчик. Называть долю расходов на содержание ТСН в тарифе на содержание и текущий ремонт жилья он не стал. Формально, так как ТСН может тратить собранные деньги только на работы по благоустройству дома, а жильцы, составляющие правление и ревизионную комиссию, обычно заинтересованы в разумной цене, управление через ТСН может если не сэкономить, то повысить качество предоставляемых услуг по благоустройству.

УК тоже предпочитают не афишировать стоимость своих услуг. В одном из обзоров деятельности УК Екатеринбурга упоминается: «10% сборов мы закладываем на прибыль». «В нашем ТСН до 60% сборов идет на покрытие расходов на содержание товарищества»,— поделился собеседник «Денег» в областном ТСН.

По словам Светланы Разворотневой, существенной разницы в стоимости управления домом УК или ТСН нет. «Если на собрании дома не принято другое решение, действует муниципальный тариф, в ТСН к нему прибавляются расходы на содержание»,— говорит она. Можно сравнить муниципальный тариф на содержание жилья — их публикуют городские администрации — с суммой в квитанции на оплату коммунальных услуг. Но разница необязательно указывает на долю управляющего. Возможно, в вашем доме действуют немуниципальные тарифы на содержание.

Помимо прозрачности расходования средств и возможности влиять на решения, при выборе формы управления важно учитывать ее договороспособность — она пригодится в спорных ситуациях. Собеседник из подмосковного ТСЖ говорит, что в товариществе легко понять структуру платежей, поэтому несогласие с начислениями возникает редко. Но споры по поводу работ по ремонту и благоустройству — их очередности, необходимости — могут быть. «Если в правлении понимают и хотят решать проблемы дома, все решается быстро. Если жителей воспринимать как источник дохода, то выгодно, чтобы они не знали и не понимали, как работает система. Форма управления тут ни при чем. Но в ТСЖ эту проблему решить проще, сменив правление»,— считает он.

Решение любой спорной ситуации, и при управлении УК, и при ТСН, начинается с общего собрания. «Его обычно непросто собрать»,— предупреждает Светлана Разворотнева, подтверждая, что в ТСН можно сразу обратиться в правление, таким образом добившись разрешения проблемы без собрания. «Тогда есть риск вызвать недовольство тех, кто не входит в ТСН, но подчиняется его решениям по дому. Добиться правды в таких спорах бывает сложно»,— констатирует госпожа Разворотнева. Принятие решения большим количеством собственников всегда затягивается. «Для принятия решения необходим кворум — 50%. Для некоторых решений нужно 2/3 голосов. Даже на выборах нет такого порога явки. Поэтому собрания проходят сложно, в значительном количестве случаев голосования фальсифицируются. Собственники возмущаются, но добиться реализации предложений не могут»,— говорит эксперт.

Как правильно написать жалобу

Тем не менее сбор общего собрания — это единственный законный способ разрешить острые конфликтные ситуации. Нужно убеждать соседей в необходимости встречи, рассказывать о нужном решении. «Собственники часто идут более коротким путем и пишут жалобу в жилищную инспекцию. Жилинспекция рассматривает жалобу, встает на сторону того, кто ее подал, и выпускает представление провести необходимые работы»,— рассказывает Светлана Разворотнева, добавляя, что УК их проводит, чтобы не лишиться лицензии. И если работы были незапланированными и не первоочередными, могут пострадать другие, запланированные. «На них не хватит сборов»,— отмечает она.

Участники рынка отмечают, что формат ТСН работает более эффективно, чем УК, если есть хороший кандидат на должность председателя, который согласен ее занять. Если кандидат не вызывает доверия, но хочет быть председателем, есть риски вывода средств из бюджета на управление домом.

PDF-версия

  • 51
  • 52
  • 53
  • 54
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector