Grnline.ru

Журнал аналитика
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Государственная регистрация договора аренды части нежилого помещения

Договор аренды части нежилого помещения: образец 2021 года

Каждый договор в чем-то особенен, и договор аренды части помещения – не исключение. Однако эти особенности состоят не в юридических последствиях, или в способе оформления договора, а исключительно в предмете договора.

Так, при аренде помещения предметом является целое помещение, с определенными характеристиками и конкретным адресом. По договору аренды части помещения предмет несколько усложняется, поскольку должен включать в себя как некие характеристики помещения в целом, так и идентификационные характеристики арендуемой части.

Все предельно просто, однако раз за разом в арбитражных судах появляются иски по спорам относительно аренды части помещения. Как правило, основанием иска является отсутствие в ГК норм, регламентирующих именно аренду части.

Для того чтобы расставить точки над «i», разберем по пунктам основания законности договора:

  • то, что прямо не запрещено законом – то разрешено. Это постулат договорного права, предусматривающий свободное волеизъявление сторон договора. Например, арендатор может взять в аренду как квартиру, так и одну комнату в этой квартире. И в том, и в другом случае речь будет идти об аренде жилого помещения;
  • помещение и его часть – это единый объект недвижимости. Получая в аренду часть этого помещения, арендатор не уносит эту часть с собой. То есть арендованная или не арендованная часть остается на том же месте в том же объекте недвижимости;
  • нельзя взять в аренду только объект, изъятый из гражданского оборота. Часть помещения из гражданского оборота не изъята, а значит, нет никаких препятствий в заключении договора аренды на нее.

к содержанию ↑

Общие сведения

Документ может быть составлен:

  • на срок менее 1 года;
  • на 1 год и более;
  • на неопределенный срок.

Документ с неограниченным сроком действия не подвергается обязательной регистрации. Если нежилой объект недвижимости передают в аренду на срок меньше 1 года, то достаточно составить письменный договор. Соглашение, действующее в течение ограниченного срока более 1 года, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Если одна из сторон препятствует государственной регистрации, второй участник сделки вправе обратиться в суд для разрешения этого вопроса.

Если объектом аренды служит только часть помещения, то для регистрации арендного соглашения необходимо идентифицировать этот объект как часть нежилого помещения. Он должен быть упомянут в кадастровом паспорте. Если такой пометки нет, в государственной регистрации может быть отказано. Существует 2 выхода из ситуации:

  • поставить часть помещения на кадастровый учет;
  • обратиться в суд.

Постановка на кадастровый учет занимает около 18 дней, но в отдельных случаях может быть продлена. При судебном разбирательстве судье достаточно, если в документе присутствует подробное описание помещения – его площадь, расположение, описание, а рассматриваемая часть объекта отмечена штриховкой.

Наиболее надежный вариант – внести коррективы в кадастровый паспорт. Однако потребуются определенные денежные и временные затраты. Если впоследствии появится другой арендатор и границы передаваемого участка помещения изменятся, процедуру регистрации потребуется повторить.

Регистрация договора аренды части помещения

Для того, чтобы зарегистрировать объект недвижимости, нужно его идентифицировать, поэтому та часть здания, которая подлежит передаче, четко определяется в кадастровом паспорте.

Это буквально означает, что сдать в аренду 2/3 комнаты не получится, Росреестр в государственной регистрации такой сделки откажет.

Впрочем, эта задача тоже решаема: достаточно получить новый кадастровый паспорт с выделенной арендуемой частью. Такой паспорт поможет определить границы сдаваемой недвижимости, и у Росреестра не будет повода отказать вам в законном праве.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет нюансы заключения и регистрации договора аренды нежилого помещения:

Один комментарий на «“Особенности регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре в 2018 году”»

Здравствуйте! Юридические лицо арендует часть нежилого помещения у физического лица, Можно ли провести регистрацию договора аренды части помещения без кадастрового инженера? Какие документы необходимо подавать в МФЦ? Сколько будет стоить регистрация договора в МФЦ?

Когда нужен техплан

Новые требования ФЗ №218 о регистрации недвижимости отменило обязательное наличие кадастрового паспорта во время регистрации договора аренды, но есть несколько исключений.

1. В аренду сдается не целое здание, а только его часть. Параметры помещений следует выделить согласно действующим нормативным актам.
2. Сдаваемый в аренду объект недвижимости ранее не стоял на учете в ЕГРН. С 2018 года запрещены все сделки с объектами, не поставленными на учет надлежащим образом.
3. Перед подписанием договора в целях удовлетворения требований арендатора меняется планировка или иные архитектурные характеристики зданий. Новое состояние недвижимости надо повторно регистрировать, документы готовятся кадастровыми инженерами.

Измененные кадастровые сведения считаются действительными только на период аренды, после окончания договора или при необходимости его пролонгации временный кадастровый номер аннулируется, надо заказывать новый технический план.

Читать еще:  Какие документы нужны для развода

Перечень необходимых документов для подготовки техплана

Список требуемых документов прописан в правилах разработки технического плана и состоит из:

• документа, удостоверяющего личность физического лица, доверенности от доверителя, гарантийного письма от юридического лица;
• выписки из Реестра недвижимости на исходное сооружение;
• договора аренды с указанием особенностей разделения площади здания;
• акта приема /передачи помещения сторонами.

Подготовленный технический план состоит из текстовой и графической частей. В первой даются пояснения по объекту, данные о заказчике и исполнителе, список прилагаемых документов. На плане отмечаются границы здания или помещений, сдаваемых в аренду временному пользователю. При этом выделяемые помещения должны иметь четкие границы, обозначены внутренними перегородками или фасадными стенами, отдельный вход.

Капитальные переоборудования согласовываются в БТИ, выделенная в аренде часть завершенного объекта снимается с учета после окончания договора аренды. Данная практика не применяется по отношению к земельным участкам и сервитутам. В случае регистрации договора аренды на эти объекты стороны должны предъявлять имеющиеся межевой или технический план и заявление о регистрации изменений положения объекта недвижимости.

При долевом владении зданием необходимо письменное согласие на аренду от каждого владельца. Запрещается сдавать жилые помещения под промышленные производства, все объекты должны использоваться по назначению, указанному в договоре аренды. Нарушение пунктов документа влечет за собой административную ответственность и может служить причиной для прекращения договорных отношений.

Этапы подготовки технического плана аренды

Обращаться к инженеру с просьбой изготовления технического плана для регистрации договора аренды может любая сторона – арендодатель или арендатор. Как правило, обратившееся юридическое или физическое лицо берет на себя обязательства по оплате оказанных услуг, но по согласию сторон допускаются и иные варианты. Процесс оформления техплана выполняется с учетом положений приказа Минэкономразвития №653.

1. Прием/передача документов заказчиком и кадастровым инженером. Специалист проверяет комплектность и содержание, при обнаружении несоответствий указывает заявителю на проблемы для реагирования. Если помещения уже меняли первоначальную планировку, то обязателен акт приемочной комиссии и исходная техническая документация.
2. Сбор дополнительных данных. Инженер подает запрос на получение дополнительных сведений в ЕГРН и БТИ. Выезжает на место расположения объекта для обследования состояния зданий и помещений, фиксирует их размеры, отмечает выявленные отклонения или новые требования.
3. Обработка данных. Делается камеральным методом, все сведения квалифицируются и анализируются, выполняются необходимые расчеты. Полученные сведения отражаются на схемах, чертежах и в пояснительной записке. Окончательный вариант плана дается в электронном или письменном виде.

После регистрации документа стороны получают выписку из ЕГНР об имеющихся изменениях объекта, она действительна весь период договорных отношений. На сроки изготовления документа оказывает влияние размер и расположение объекта, особенности технического задания клиентов. В большинстве случаев работы завершаются кадастровыми инженерами через две недели после получения ТЗ. В проектной и разрешительной документации должны отображаться все без исключения обнаруженные расхождения планировки и размеров помещений с данными из Государственного реестра.

Причины отказа регистрации сделки

Сотрудники Росреестра могут отказать в оформлении сделки только по следующим причинам:

• заявление подало лицо, не имеющее полномочий на такие действия;
• информация об объекте не отвечает фактическим данным кадастрового учета;
• здания или сооружения имеют ограничения, наложенные судебными инстанциями;
• документы составлены с нарушением существующих норм и требований.

Каждому заявителю причины указываются в письменном виде, для их устранения дается до трех месяцев. Договор аренды необязательно регистрировать у нотариусов, достаточно подписей участников. Но в нем должны прописываться все регламентируемые положение, их отсутствие делает невозможной регистрацию документа.

Как самостоятельно зарегистрировать договор аренды

Действующий Закон № 218-ФЗ позволяет проводить одновременную регистрацию договора аренды и ставить объект на кадастровый учет. Для этого в МФЦ необходимо предоставить:

• заявление действующего образца (Приказ МЭР № 920);
• два экземпляра договора аренды;
• электронный или бумажный технический план, заверенный электронной подписью кадастрового инженера;
• правоустанавливающий документ объекта, сдаваемого в аренду;
• документы, подтверждающие личность сторон договора;
• документы об уплате государственной пошлины.

Ответ о положительном или отрицательном решении должен даваться соискателям не позже 12 рабочих дней с момента подачи пакета документов.

Жителям отдаленных регионов РФ регистрировать договор аренды и технический план выгоднее в районных отделениях многофункциональных центров. Для физических лиц стоимость услуги 2000 руб., для юридических 22000 руб., при заключении договора между физическими и юридическими лицами каждой стороной уплачивается 50% пошлины. Но во время согласования пунктов документа стороны могут распределить суммы оплаты в иной пропорции, главное условие – их сумма не может быть меньше существующей государственной пошлины.

Ответы эксперта

Во время действия договора поменялся арендатор, но условия оплаты и размеры помещений остались прежними. Старый техплан действителен? Нет, он имеет силу только для конкретного договора аренды. В описанном случае необходимо готовить договор аренды, технический план и регистрировать документы в вышеописанном порядке.

Читать еще:  Порядок расторжения брака при наличии детей

Можно ли проводить юридические действия с объектом, стоящем на временном кадастровом учете? Нет, такие действия запрещены на законодательном уровне. Из сложившейся ситуации есть два выхода: дождаться окончания договора аренды или в одностороннем порядке разорвать его.

Как найти кадастрового инженера? Проблема решается с помощью федеральной базы данных. Она размещена на официальном сайте Росреестра, специалисты должны состоять в СРО, иметь квалификационный сертификат и лицензию, регулярно посещать курсы повышения квалификации. В нашей компании 3 кадастровых инженера и 3 помощника кадастрового инженера.

Можно ли в одном плане указать несколько частей здания для различных арендаторов? Нет, приходится заказывать для каждого договора отдельный план. Но для регистрации документов подается только одно заявление от имени одного арендодателя.

Можно ли получить из Росреестра технический план после окончания договора аренды? Нет, нельзя. Причина простая – он никому не нужен, документ теряет силу немедленно после окончания договора аренды.

Алгоритм регистрации договора аренды в Росреестре через МФЦ

Рассмотрим пошагово, как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре. Для этого необходимо:

  1. Собрать документы.
  2. Подготовить проект договора.
  3. Подать документацию в МФЦ.
  4. Обратиться за зарегистрированным договором.

Сбор документации физическим лицом

Перечень данных зависит от статуса заявителя. Рассмотрим, какие документы нужны для регистрации договора аренды в росреестре от физического лица:

  • гражданский паспорт заявителя или его представителя;
  • нотариальная доверенность (если документы подаются доверенным лицом);
  • проект контракта в 3 экземплярах (по 1 для сторон и 1 для Росреестра);
  • постановление районного отдела опеки на сдачу объекта собственника в возрасте до 14 лет;
  • постановление районного отдела опеки на сдачу объекта недееспособного собственника;
  • постановление районного отдела опеки на дачу разрешения на сделку законному представителю собственника в возрасте от 14 до 18 лет;
  • согласие супруга на передачу объекта недвижимого имущества в аренду, заверенное нотариусом;
  • информация о признании объекта личной собственностью супруга (брачный договор, решение суда, соглашение в выделе долей в совместной собственности супругов);
  • согласие банка на передачу объекта в аренду (если объект обременен ипотекой).

Сбор документации юридическим лицом

Чтобы зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре для юридического лица необходимо представить следующие документы:

  • гражданский паспорт представителя организации;
  • доверенность юридического лица (заверяется подписью директора и печатью организации);
  • документы предприятия, дающие право на действия без доверенности (оригинал решения учредителя или протокола общего собрания);
  • проект контракта в 3 экземплярах;
  • учредительная документация в виде оригиналов или нотариальных копий;
  • выписка из ЕРГЮЛ;
  • информация о ранее проводимых изменениях;
  • ИНН;
  • свидетельство ОГРН;
  • согласие кредитной организации на передачу объекта в аренду (если недвижимость приобретена в ипотеку).

Подготовка проекта договора

Стороны могут самостоятельного подготовить проект договора или привлечь юриста. Еще одним вариантом является привлечение сотрудников Росреестра к его составлению. В 2018 году средняя стоимость контракта аренды нежилого помещения составит 3 000 руб. Однако в зависимости от юридической конторы или региона расположения Росреестра стоимость может различаться.

Сторонам необходимо подготовить проект в 3 экземплярах и акт приема-передачи помещения. Контракт считается заключенным после его государственной регистрации. Перед передачей в Росреестр каждый экземпляр необходимо подписать.

Подача документации в МФЦ

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в 2018 году осуществляется следующим образом:

  • получение талона на прием к оператору;
  • подача документов;
  • получение расписки;
  • добавка необходимой документации;
  • получение зарегистрированного контракта.

Талон можно получить через электронный сервис Мои документы или непосредственно в отделении МФЦ. Количество талонов на день ограничено. Поэтому целесообразно обратиться за его получением в начале рабочего дня. В отделении МФЦ талон выдается только день в день. Получить его заранее можно через электронный сервис.

Оператор МФЦ оформляет заявление в электронном виде и распечатывает. Стороны проставляют подписи. Специалист проверяет документы на соответствие и выдает расписку в получении информации. Оператор забирает все документы, в том числе и оригиналы, кроме гражданских паспортов сторон. Они возвращаются вместе с распиской.

В случае нехватки информации, специалист позвонит одной из сторон и предложит их донести. Если в течение 5 дней, арендатор или арендодатель не представят данные, документы будут возвращены без рассмотрения. При этом оплаченная пошлина не возвращается.

Обращение за зарегистрированным договором

При приеме документов, оператор МФЦ укажет на расписке дату получения готового контракта. Для его получения может обратиться одна из сторон.

Кроме того, сервис направит на телефонный номер получателя СМС о готовности документов.

При себе необходимо иметь гражданский паспорт. Если информацию получает доверенное лицо или представитель организации, то нужна доверенность.

Читать еще:  Штрафы гибдд узнать задолженность иностранным гражданам

Образцы техпланов

Цена: 35 руб.

Спасибо за то, что подняли эту тему. У меня как раз на практике предстоит заключение договора аренды нежилого здания на неограниченный срок. И вставал вопрос о регистрации договора. Честно сказать тоже считал, что необходимо регистрировать, поскольку договор аренды предполагают заключит на очень большой промежуток времени. Однако, согласен ведь ГК говорит именно о договорах заключенных на срок не менее года. Следовательно из смысла статьи, предполагается именно срочный договор аренды заключенный сроком не менее года. Для информации формулировки статей ч.2 ст. 672 ГК Таджикистана и ч.2 ст. 671 ГК России идентичны.
С уважением

Рад, что Вам, Абдурауф, данная тема пригодилась в практической деятельности.

Интересная статья по нашей теме опубликована в журнале «Бухгалтерские вести» №31, 2007г.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Большинству предпринимателей и организаций для обеспечения своей хозяйственной деятельности приходится арендовать различного рода недвижимое имущество: офисные помещения, склады, торговые павильоны и т.п. Поэтому важно заблаговременно и правильно оформить арендные отношения, чтобы избежать негативных последствий неправильно составленных или не зарегистрированных договоров.
Форма договора аренды недвижимости
Для прояснения указанных вопросов обратимся к нормам гражданского законодательства, регулирующим арендные отношения. К форме договора аренды Гражданским кодексом предъявляются следующие требования:
• письменная форма – для любых договоров аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока договора (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
• государственная регистрация – для договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее года.
Статьей 609 Гражданского кодекса РФ установлено, что при сдаче в аренду недвижимого имущества договор подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. В пункте 2 статьи 651 ГК РФ уточняется, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок, равный году и более, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае заключения договора аренды являются договор и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Зарегистрировать договор аренды может любая сторона договора.
За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или государственная регистрация прав) взимается государственная пошлина с организаций — в размере 7500 руб., с физических лиц — 500 руб.
Однако, поскольку государственная регистрация договора аренды связана с временными и денежными затратами, стороны договора часто стараются избежать этой операции, заключая его на срок менее одного года.
Сразу определимся, какой же период времени равняется году. Согласно п.1 ст.192 ГК РФ срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Следовательно, срок договора, например, с 1 февраля 2007г. по 31 января 2008г. как раз равен году в соответствии с гражданским законодательством.
Что подтверждается Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В пункте 3 данного Письма сказано, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году.
Таким образом, если срок действия договора составляет менее одного года (даже если это будет срок, например, с 1 января по 30 декабря), то государственная регистрация такого договора не требуется. Поэтому самым простым способом избежать государственной регистрации договора аренды является заключение его на срок менее одного года.

Нюансы оформления договора аренды недвижимости
Нередко возникает вопрос с арендой отдельных помещений, расположенных в здании. Дело в том, что Гражданский кодекс прямо не обязывает регистрировать договор аренды именно помещения. Однако, согласно ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», жилое и нежилое помещения наряду со зданиями и сооружениями относятся к категории недвижимого имущества, сделки с которым подлежат государственной регистрации.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды

Большое спасибо, Алексей. Я работаю юристом на предприятии недавно и на днях как раз столкнулась с проблемой регистрации договора аренды недвижимости (точнее вопросом регистрировать его или нет), в вашем ответе нашла разъяснения на все вопросы и очень вам благодарна.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector