Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Стоит ли покупать апартаменты а не квартиру

Для тех, кто хочет приобрести новое жилье, но стеснен в средствах, приобретение апартаментов кажется идеальным выходом сэкономить 1-2 миллиона на покупке. Почему это может быть ошибкой?

Когда читаешь рекламные проспекты фирм-застройщиков, складывается впечатление, что новый вид жилья, т.н. «апартаменты» — чуть ли не лучшее, что придумано человечеством за последние годы в области обеспечения собственным жильем. И дешевле они, и находятся в новых, красивых домах, и много одно — двух комнатных вариантов, и . На этом, пожалуй, все преимущества апартаментов и заканчиваются.

Для сведения упомянем, что жилых помещений с таким названием, как апартаменты в законодательстве НЕТ!

Чем апартаменты отличаются от обычного жилья?

Главное отличие апартаментов в том, что статуса нежилой недвижимости в них нельзя получить постоянную регистрацию — только временную, и то не во всех. Закон определяет, что место пребывания — это «гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение», либо жилое помещение, в котором гражданин проживает временно. Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениям, зарегистрироваться по месту пребывания можно только в апартаментах гостиничного типа или с управляющей компанией, которая берет на себя функции гостиничного оператора.

В Москве к месту постоянной регистрации часто привязаны выплаты социальных льгот и пособий. На практике у обладателей постоянной регистрации также есть приоритет при пользовании объектами социальной инфраструктуры: поликлиниками, детскими садами, школами. Поэтому раньше апартаменты чаще покупали в качестве дополнительного, но не основного жилья.

Сейчас застройщики, чтобы привлечь новых покупателей, компенсируют это неудобство скидками. Апартаменты дешевле сравнимых по метражу и расположению однокомнатных квартир в среднем на 15%, двухкомнатных — на 20%. Причем чем дальше от центра города, тем эта разница, как правило, больше.

« занимается развитием цивилизованного рынка арендного жилья, создавая пилотные проекты. Это жилые комплексы с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, а квартиры в них — с качественной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Кроме этого, в домах круглосуточно работают консьерж, охрана, диспетчер и предоставляются разнообразные сервисы (например, уборка, заказ воды). Для жильцов предусмотрены личный кабинет и мобильное приложение для оплаты арендных платежей. Воспользуйтесь сервисом поиска жилья в аренду и подберите подходящую квартиру или апартаменты прямо сейчас.

Миф 2. Высокие налоги на апартаменты

И правда, сам налог выше в 5 раз. Для жилых помещений — 0,1%, а вот для апартаментов — уже 0,5% от налогооблагаемой базы. Нужно учитывать, что налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже.

Расчет на примере с квартирами и апартаментами на Ярославском шоссе выглядит так:

**Кадастровая стоимость помещения 60 кв. м (руб) ****Ставка налога****Размер налога**
Апартаменты, Ярославское ш., д. 1244 813 729,640,50%24 068,65
Квартира, Ярославское ш., д. 122, к. 19 405 981,470,10%9 405,98

Кроме того, налогооблагаемая база на квартиру может быть снижена за счет применяемого налогового вычета в размере 20 кв. м общей площади квартиры на каждого собственника квартиры. Однако на апартаменты налоговый вычет не распространяется.

Таким образом, налоговые выплаты за апартаменты выше минимум на 14 662 руб/год.

Разница между сравниваемой квартирой и апартаментами при покупке равна 2 900 000 руб. Разделив эту разницу (2 900 000) на «переплату» в налогах 14 662,67 руб/год, получим 197 лет.

Покупатель, приобретший апартаменты, заплатив за них на 2,9 млн руб. меньше, чем за квартиру в соседнем доме, и уплачивая налоги на 14 662, 67 руб. больше, будет экономить в течение 197 лет.

Миф подтвержден: ставка налога выше, но экономия больше.

Апартаменты и квартира — в чем разница? Стоит ли покупать?

Текст: Саша Зайцева

Апарт-проекты, которых все больше и больше возводится в самых лакомых местах Москвы, будоражат воображение потенциальных покупателей. Они стоят заметно дешевле квартир с аналогичной локацией, но статуса жилья не имеют. Многих это пугает. Мы разобрали по полочкам, чем отличаются апарты от квартир, чтобы вы определились: покупать или нет.

Комплекс апартаментов Re:Form, фото — Татьяна Злыгостева.

Это не жилье

Апартаменты не имеют статуса жилой недвижимости. Обычно застройщик их оформляет как гостиничный комплекс, только вместо номеров – «квартиры» (берем в кавычках, так как юридически они таковыми не являются).

Почему они так делают?

Это дает возможность построить проект, который де-факто будет жилым, там, где это было бы или невозможно (например, земля имеет статус промышленной зоны) или слишком дорого (в центре каждая пядь на счету – а жилье ведь требует также строительства социальной инфраструктуры в нагрузку). А еще апартаменты требуют меньших расходов от застройщика для получения разрешительной документации. В итоге мы можем купить жилплощадь в престижном районе столицы по цене на 20-40% ниже.

Чем это грозит?

  1. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию (сделать штамп в паспорте). Делается регистрация временная, до пяти лет (вкладыш в паспорт). Это дает право пользоваться всей инфраструктурой района наравне с «обычными» жителями (то есть записывать ребенка в детский сад или школу, посещать поликлиники, оформлять любые документы в местной администрации и т.п.). Единственное ущемление прав – невозможность голосовать на выборах (придется получать открепительное удостоверение) и получать пособия (которые полагаются только на социально незащищенные слои населения). Ну и то чувство «ущербности», которое нам транслирует советская традиция восхищаться людьми с московской пропиской. Если провести небольшую психологическую работу над собой, можно расслабиться и жить спокойно.
  2. В апартаментах будут выше коммунальные платежи: здесь они рассчитываются по коммерческим нормативам. В среднем, вода в апартах стоит на 12% дороже, водоотведение – на 8%, тепло – на 25%, электричество – на 35%. Плюс каждый застройщик, создавая проект, может обеспечить его гостиничным сервисом – и тогда придется платить за горничных и ресепшн. Поэтому, если хотите сэкономить, выбирайте апартаменты с меньшим числом услуг.
  3. У апартаментов более сложная система начисления налога на недвижимость: ставка составляет от 0,5% до 2% кадастровой стоимости объекта в год (для квартир – 0,1%). А еще у вас не получится воспользоваться государственными льготами на 20 квадратных метров, положенными владельцам квартир. И нельзя будет получить налоговый вычет за покупку такого «жилья». Но при этом кадастровая стоимость апартов – в среднем на 50% дешевле квартир с аналогичной локацией.
Читать еще:  Пособничество ук рф ст 33 ответственность

Ориентировочный размер годового налога на апартаменты площадью 40 квадратных метров будет 20 тысяч рублей, ежемесячный платеж за коммунальные услуги – 10-15 тысяч.

Это интересно

Апарт-проекты в основной массе своей – небольшие по общей площади строительства, имеют удачную локацию, оригинальную архитектуру, а иногда, если речь идет о проектах реновации, еще и крайне любопытную историю. Например, вы можете купить студию в здании старинной фабрики, где высота потолков может быть до 6 метров, а огромные окна создадут уникальную атмосферу. Можно сделать второй этаж и наслаждаться действительно оригинальным пространством.

Это удобно

На практике, некоторые апартаменты оказываются обеспечены инфраструктурой лучше, чем жилье: во-первых, они по определению строятся в уже обжитых районах, а во-вторых, здесь исключена ситуация, типичная в больших ЖК: пару домов построили и сдали, а детские сады и школы возведут в конце пятой очереди. Девелоперы апартаментов из кожи вон лезут, чтобы привлечь покупателей и в итоге апарт-проекты обычно имеют лучшее благоустройство, удобные лобби внизу вместо скучных подъездов, более просторные паркинги, а также разные «хохоряшки» вроде встроенных мини-библиотек, конференц-залов, фитнес-комплексов, детских центров и так далее.

Это современно

Большая часть апартаментов, исключая, пожалуй, элитные проекты в Москва-Сити, имеют очень небольшую «нарезку» (встречаются студии и в 15 «квадратов»), однако за счет своего расположения, гостиничного сервиса и камерности, они всегда будут привлекать покупателей. Застройщики стараются создать пространство, в котором было бы все для жизни. Можно прямо из квартиры спуститься в спорт-зал, завести ребенка на занятия, не выходя на улицу, или встретиться с деловым партнером в переговорной.

Прежде всего, апартаменты покупают молодые и активные, которые не хотят жить далеко от центра и тратить треть жизни на дорогу до офиса и обратно. Обычно это семьи без детей, студенты, предприниматели, творческие личности.

На втором месте – инвесторы, которые понимают, что вложения в апартаменты заметно ниже, чем в квартиры, а сдавать их можно по той же цене.

Апартаменты берут владельцы крупных бизнесов в качестве второго, городского жилья: семья при этом может жить постоянно в загородном доме, а бизнесмен будет приезжать к ним на выходных.

В последнее время апартаменты не боятся брать и обычные семьи с детьми: подчас удобнее жить с ребенком в центре города с временной пропиской, чем на окраине с постоянной. Особенно если оба родителя работают: так, по крайней мере, вечера семья будет проводить вместе. Главное — правильно купить квартиру в новостройке.

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Читать еще:  Как зарегистрировать гражданина таджикистана в своей квартире

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Аренда: что выгоднее сдавать

Апартаменты чаще всего покупают для дальнейшей сдачи в аренду. Цена на них ниже, а арендная ставка почти всегда сопоставима со стоимостью найма квартир. Это позволяет инвестору быстрее «отбить» бюджет покупки.

При покупке как квартиры, так и апартаментов под аренду нужно учитывать несколько факторов: удобство расположения (рядом с метро или комфортный выезд в центр и обратно), наличие инфраструктуры возле дома, качество ремонта, планировку и площадь квартиры. При этом юридический статус объекта недвижимости отходит на второй план.

«При прочих равных, конечно, выгоднее купить апартаменты, порог входа будет ниже, а сдавать их можно будет по тем же ставкам, что и квартиры, так как нанимателю не важно, жилое это помещение или нет», — отметила Ирина Доброхотова.

По оценкам «Метриума», доходность апартаментов при долгосрочной аренде составляет порядка 7–9% годовых, у квартир — 5–7%. Краткосрочная аренда апартаментов приносит от 10% годовых, а квартиры — от 8%.

Что касается вопроса временной регистрации, некоторые апартаменты позволяет оформить ее. Например, если апартаменты имеют статус гостиницы.

Стоимость коммунальных платежей на апартаменты выше — этот момент также необходимо учитывать при аренде. Однако в новостройках, где представлены оба формата недвижимости, управляющая компания, как правило, устанавливает равные тарифы для всех собственников.

Доходность: квартира vs апартаменты

Рассмотрим квартиру и апартаменты в новых ЖК у метро «Ясенево». Стоимость апартаментов здесь составляет 5,5 млн руб. В цену включена предчистовая отделка, перед заселением арендаторов нужно будет сделать ремонт, установить сантехнику и расставить мебель. В соседнем ЖК квартиры без отделки предлагаются по цене от 10,7 млн руб., однако комплекс уже введен в эксплуатацию. Сравним возможные расходы и доходы инвестора.

Квартира. Расходы: 10,7 млн руб. + 1 млн руб. на ремонт. Допустим, что инвестор начнет сдавать эту квартиру с 1 октября за 40 тыс. руб. Дом с новым ремонтом и расположен прямо у метро, что позволяет сдавать квартиру чуть дороже, чем в старом фонде по соседству.

Апартаменты. Расходы: 5,5 млн руб. + 400 тыс. руб. на чистовую отделку. Комплекс сдается в четвертом квартале 2021 года. Допустим, что инвестор сможет начать сдавать апартаменты в феврале 2022-го за 35 тыс. руб. К этому моменту покупатель квартиры уже заработает на аренде 600 тыс. руб. (без учета налогов и расходов на коммунальные услуги).

Однако инвестор, купивший квартиру, отобьет свои вложения (11,7 млн руб.) только через 24 года, а покупатель апартаментов (вложения 5,9 млн руб.) — через 14 лет, если в обоих случаях ставка останется неизменной. Даже при более высоких расходах на коммунальные услуги и более высокий налог выгода от покупки апартаментов нивелирует этот недостаток.

Жить или не жить: что будет, если купить апартаменты вместо квартиры

Если вы интересуетесь недвижимостью, то наверняка видели объявления, где продают апартаменты — относительно новый тип жилья (даже не совсем жилья) на российском рынке. При этом апартаменты ассоциируются с роскошью и дороговизной, но на деле часто стоят дешевле квартиры. Давайте разберёмся, чем они отличаются от обычных квартир, стоит ли их покупать и какие плюсы и минусы есть у апартов.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Если коротко, то апартаменты это помещение для временного проживания людей, где есть одна или несколько комнат, санузел и кухня. Пока звучит почти как квартира. Но апартаменты это вид коммерческой недвижимости, а не жилой. Это значит, что у апартаментов есть как очевидные преимущества, так и недостатки.

Преимущества

  • Апартаменты стоят на 10-30 % дешевле квартиры с аналогичным метражом из-за своего нежилого статуса;
  • апартаменты можно строить там, где по закону не получится возвести жилое помещение, например в самом центре города или, наоборот, на кромке леса;
  • не надо вносить взносы на капремонт.

Недостатки

  • Получить постоянную регистрацию в апартаментах, как в квартире, не получится. Только временную по месту пребывания как в обычной гостинице;
  • за покупку апартаментов нельзя получить налоговый вычет от государства. Также нельзя воспользоваться материнским капиталом и другими льготами на жильё;
  • за коммунальные услуги придётся платить по тарифу нежилых помещений, как будто вы содержите офис, это на 10-30 % дороже ЖКУ.

Перед вами два 2-комнатных жилых помещения одинакового метража. Оба в новых зданиях и с ремонтом. Однако апартаменты стоят на 550 тысяч дешевле, даже несмотря на то, что дом расположен ближе к центру города: всё благодаря нежилому статусу. Если вам не нужно жильё с пропиской, уютным двором и прочими привычными атрибутами жилья, то покупать апартаменты выгоднее.

Вывод: недостатки апартаментов сводятся к неудобствам и рискам при самостоятельной долгосрочной жизни в них. А если сдавать такое жильё в аренду, оно, наоборот, может окупиться быстрее квартиры.

Читать еще:  Можно ли заранее отказаться от наследства

Нормативное отличие апартаментов от квартир:

КвартираАпартаменты
ОпределениеКвартира это «. структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд». (из Жилищного кодекса РФ)В Жилищном кодексе РФ понятие апартаментов всё ещё не прописано. Апартаменты указаны в приказе Mинистерства культуры РФ, в части, посвящённой туризму: «этo нoмep для paзмeщeния плoщaдью oт 40 квaдpaтныx мeтpoв из двyx и бoлee кoмнaт c кyxoнным yгoлкoм».
Требования при возведенииЧтобы построить многоквартирный дом, застройщику нужно получить участок под жилищное строительство. Дом с жилыми помещениями должен отвечать большому списку требований.Возводить здание под апартаменты застройщик может на участке под гостиницу или офисное здание. Строительные нормы мягче: можно не учитывать, например, нормативы по количеству парковочных мест или иной инфраструктуре (детские площадки и пр.). Также застройщик не несёт никаких обязательств по вложению в социальную инфраструктуру (детские сады, школы).

Почему застройщики не любят слово «апартаменты», и чем это может грозить

Обычно застройщики не акцентируют внимание на том, что строят здание с апартаментами. Им кажется, что это может отпугнуть потенциальных покупателей. Важно: приобретая недвижимость, вы должны понимать, что застройщик не продаёт апартаменты под видом квартир, иначе это может иметь неприятные последствия.

Например, строительная компания «СтройПанельКомплект» в Перми возводит гостиницу квартирного типа возле реки Уинки. Жильё на этой земле строить нельзя, а коммерческую недвижимость можно. В результате по документам застройщик строит гостиницу для временного пребывания, а по сути 18-этажное многоквартирное здание. Сейчас органы власти пытаются оспорить право на эту стройку. Разбирательства могут затянуться, а собственники, уже вложившие деньги в такую недвижимость, возможно, получат своё очень нескоро.

Попросите у застройщика кадастровый паспорт объекта или свидетельство о государственной регистрации права. Если он строит апартаменты, в них будет указано «для размещения зданий гостиничного типа» или «для объектов общественно-делового значения».

Зачем покупать апартаменты собственнику

Представьте: вы отдали деньги застройщику, подписали бумаги и получили апартаменты в своё распоряжение. Что делать дальше? Давайте разберёмся, какие варианты у вас есть и в чём преимущества и недостатки каждого способа.

Жить самому. Если у вас уже есть постоянная прописка и вас не смущает высокая плата за коммунальные услуги, в апартаментах можно жить на постоянной основе. Некоторые застройщики, помимо самого жилья, заботятся о сервисе в таких домах «гостиничного типа» есть ресепшн, можно заказать еду или уборку в номере и жить с комфортом, как в отеле.

Сдавать в аренду. Апартаменты стоят дешевле квартир аналогичного типа в среднем на 10-30 %. Сдавать их при этом можно по цене обычного жилья, а иногда и выше, если они находятся в удачном месте с развитой инфраструктурой. Это значит, что при вложении одной и той же суммы апартаменты окупятся быстрее.

Например, в одном из Пермских комплексов можно купить апартаменты с 3-метровыми потолками, приватной охраняемой территорией и просторным холлом. Рядом 2 гектара хвойных лесов. Стоят такие апартаменты от 3,5 млн рублей, но за счёт перечисленных преимуществ сдавать их можно по цене выше рыночной.

Участвовать в доходной программе застройщика. Недавно на рынке недвижимости появилась новая схема заработка инвестиция в апарт-отель. Вы покупаете апартаменты, а затем сдаёте их в распоряжение управляющей компании. Она самостоятельно сдаёт вашу недвижимость, а вы получаете доходность в среднем 8-10 % годовых от стоимости квартиры. Например, если купить жильё в апарт-отеле за 2,7 млн рублей, можно получать 20 тысяч на карточку ежемесячно. Сравните: если положить эти же деньги на депозит в банке под стандартные 4 %, вы получите всего 9 тысяч за месяц. В итоге покупка апартаментов превращается в выгодное вложение.

Выводы

Покупка апартаментов ответственное решение. Наша редакция информирует, но никого не призывает к приобретению этого или любого другого жилья. Перед покупкой лучше обратиться за советом к профессионалам. Вот три шага, которые помогут взвесить «за» и «против»:

  • определитесь с целью приобретения. Если вы планируете жить в апартаментах, учтите, что прописаться в них не получится, а ЖКУ будут стоить дороже;
  • внимательно проверьте надёжность застройщика. Может оказаться, что на выделенной земле возводить такие здания по закону нельзя, и тогда строительство затянется или даже остановится. Или рядом с апартами не построят магазинов, детсадов и школ, и сдать такое жильё будет сложнее;
  • помните, что сдавать апарты можно по цене квартиры или даже выше: они ничуть не хуже подходят для временного проживания, а иногда имеют ещё и более выгодное расположение. Так ваша инвестиция в недвижимость окупится быстрее.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector