Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

От чего зависит кадастровая стоимость дома

Расчет кадастровой стоимости дома

Российское законодательство устанавливает, что не реже раза в 5 лет и не чаще чем каждые 3 года специальные бюджетные организации должны выполнять оценку недвижимости. Полученные данные применяются для расчета суммы налога и при оформлении сделок купли-продажи, мены или дарения. Для каждой категории имущества определен набор ценообразующих факторов, посредством которых рассчитывается кадастровая стоимость дома, квартиры или земельного участка.

Определение кадастровой стоимости

Основополагающим принципом оценки по кадастру будет её максимальное соответствие рыночной. Под последней подразумевается та, какую продавец может получить, отчуждая своё имущество на рынке при наличии конкуренции. При этом он владеет всей необходимой информацией, действует без принуждения и в своих интересах.

Кадастровой будет являться стоимость, полученная по итогам гос. оценки имущества (с условием, что она не превышает рыночную), определённая при процедуре разрешения спорной ситуации, и в ряде других случаев при прямом указании закона.

Первому способу отдаётся предпочтение, так как его смысл в том, чтобы сравнить суммы денежных средств, полученных при совершении сделок с объектами, совпадающими по характеристикам. Применяться он может при наличии развитого рынка.

Во втором случае в расчётах используются предполагаемые затраты, требующиеся для воспроизводства или приобретения аналогичного объекта. Сведения о подобных тратах должны быть актуальными и достоверными. При такой оценке учитывается физический и моральный износ строения. Так, установленным сроком службы при сложившейся системе эксплуатации для типового многоквартирного дома будет 80 лет, а для использующихся в агрессивной среде сооружений – 25. Соответственно, пропорционально увеличению срока службы станет уменьшаться стоимость.

И последний, доходный применим, когда имеются обоснованные данные об ожидаемых доходах и расходах при использовании недвижимости в сложившемся сегменте рынка. Например, какую плату можно получить от сдачи в аренду объекта.

При установлении кадастровой цены недвижимости предусмотрен ряд корректировок, так, для земельных участков и недвижимого имущества с различными видами использования определена скидка на торг.

Выяснение цены

Рано или поздно к этому приходят все. Если необходимо определить стоимость собственного дома, то можно это сделать двумя методами:

  • посетить Кадастровую палату, отделение Росреестра;
  • узнать информацию на веб-сайте в интернете.

Официальный сайт

Чтобы выяснить эту информацию не выходя из дома, в РФ имеется база данных, содержащая все сведения об имеющихся и поставленных на учёт объектах. Частные дома не исключение.

К Росреестру онлайн имеется доступ у любого интернет-провайдера. Информация находится в открытом доступе, пользователи с ней согласны. Пошаговая инструкция по выходу на сайт:

  • Сначала нужно зайти на сайт Росреестра. Найти подходящий раздел;
  • Перейти в раздел «Форма запроса сведений из ЕГРН». Здесь нужно внести определённую информацию по требуемой форме;
  • Указывается вид недвижимости, например, дом. Лучше указать его кадастровый (если известен) и условный номер, записать адрес объекта;
  • Если указать ссылки на бумаги, справка станет более подробной;
  • Указать адрес электронной почты, куда выслать готовую справку;
  • Нажать на клавишу «Поиск».

Результат станет известен через короткое время. Информация в открытом доступе, поэтому при желании можно изучить и стоимость соседних домов. Операция удобная и быстрая, несмотря на то что иногда недостоверна.

Посещение Кадастровой палаты

Если имеются сомнения в верности расчёта стоимости участка через интернет, то следует выяснить кадастровую цену в более серьёзной форме. Таковой считается Кадастровая палата. В ней можно получить справку со всей информацией на дом. Если сумма слишком высока, то документ будет серьёзным предлогом для перерасчета. Выполняются следующие шаги:

Читать еще:  Привлечь к дисциплинарной ответственности в виде замечания

  • Обращение в Кадастровую палату. Если очередь большая и нет времени ждать, то можно подойти в функциональный центр, где должны оценивать дома, но выписку нужно будет ожидать чуть дольше по времени.
  • Написать заявление. Заполняется оно там, где заказывается документ. Специалист поможет написать все грамотно и без ошибок.
  • Узнать кадастровую цену жилого здания и заполучить бумаги можно, имея при себе конкретные документы: паспорт, квитанции об оплате госпошлины и правоустанавливающих документов.

Если документы будут приняты, заинтересованное лицо получает специальную расписку, в которой указывается срок выдачи запрашиваемого документа. Снимаются ксерокопии оригиналов. При обращении в МФЦ всё еще легче — приходит СМС-сообщение.

Оптимальное время ожидания — пять рабочих дней. В МФЦ клиенты ожидают до полутора недель. В готовой выписке указана кадастровая цена строения. Там присутствует печать из Росреестра. Также имеется вариант получения акта с помощью почты, однако сроки снова могут измениться.

Порядок действий при оспаривании кадастровой стоимости

Владелец дома может обжаловать результаты оценки его собственности. Есть два пути:

  • в досудебном порядке – в комиссии при Росреестре по рассмотрению подобных споров;
  • в суде.

В комиссии при кадастровой палате пересчитают стоимость объекта, но если она после этого не понизится, можно оспорить это в суде.

[stextbox С 2020 года рассматривать подобные вопросы будут только суды.[/stextbox]

Перед обращением в судебную инстанцию постарайтесь получить все доступные справки по оценке вашей недвижимости. Чтобы оспорить кадастровую стоимость в суде, нужно быть предельно конкретным.

Особенно это касается показателей, по которым эта стоимость определялась. По полученным справкам и выпискам выделите из перечисленных показателей те, которые являются недостоверными.

Свое несогласие с какими-либо показателями нужно аргументировать. Для этого придется нанять оценщика, имеющего право на проведение оценки недвижимости и являющегося членом саморегулируемой организации. Чтобы быть уверенным в оценщике, его легко проверить на сайте Росреестра.

[stextbox Технические ошибки, которые влияют на итоговую кадастровую стоимость, разъяснены в ФЗ-221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости».[/stextbox]

Документы для обращения в суд

  1. Исковое заявление.
  2. Паспорт.
  3. Выписка, полученная из ЕГРН.
  4. Правоустанавливающие документы.
  5. Документы, подтверждающие, что сведения о доме не были достоверными, что при оценке дома возникли неточности, были допущены технические ошибки.
  6. Дополнительные документы, например, о признании дома аварийным или об ограничениях на использование прилегающей к дому земли.
  7. Квитанцию об оплате госпошлины.

Если суд встанет на сторону заявителя, кадастровая стоимость его дома будет пересчитана. Но новая сумма будет считаться, исходя из рыночной стоимости объекта не на день подачи заявления в суд, а на дату проведения предыдущей общей оценки. Но уплаченные излишние налоги из бюджета не возвращаются. Налоги пересчитываются, начиная с года обращения в суд.

Читать еще:  Привлечение к субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц

Нужно хорошо просчитать, какую выгоду вы получите, если суд удовлетворит ваши требования. Намного ли уменьшится сумма налога. Ведь судебные издержки тоже не такие уж маленькие. Кроме пошлин за справки, выписки, за подачу искового заявления, нужно оплатить экспертизу. Скорее всего, понадобится помощь юриста.

Изменение/оспаривание/уменьшение кадастровой стоимости дома

Согласно законодательству, КС должна равняться рыночной. Но в большинстве случаев она слишком завышена. Такая ситуация связана с несовершенством оценочной системы – не всегда оценщики располагают верными сведениями о факторах, определяющих стоимость. К ним относятся:

  • площадь дома;
  • назначение здания;
  • усовершенствование инфраструктуры и коммуникаций;
  • изменение экономической ситуации в регионе;
  • изменение качественных характеристик;
  • другое.

Как отмечалось выше, государственная оценка проводится каждые 3 – 5 лет, и в течение этого времени (например, экономическая ситуация региона значительно ухудшилась, или жилье находится в аварийном состоянии). В таких случаях рыночная стоимость становится намного ниже.

Определение КС необходимо в следующих случаях:

  1. Исчисление налога. Налог на недвижимость оплачивается исходя из кадастровой стоимости. Такой способ расчета платежей будет введен во все регионы до 2020 г.
  2. Арендная плата. В случаях, когда арендодателем является государство, сумма платежей определяется исходя из КС объекта.
  3. Оформление наследства у нотариуса. Данная процедура платная. Размер госпошлины напрямую зависит от КС наследуемого имущества.
  4. Выкуп у государства. Чтобы осуществить приватизацию в случаях, не предусмотренных ФЗ «О дачной амнистии» (подробнее о том, что такое дачная амнистия), необходимо выкупить дом у государства. Сумма выкупа – это размер КС.

Законом не запрещено оспаривать результаты оценки. В случае, если считаете, что КС завышена, ее можно уменьшить, обратившись в:

  • комиссию, созданную при Росреестре;
  • суд.

Первый вариант предусматривает возможность граждан обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС. Для этого необходимо подать заявление и документы в течение 6 месяцев с момента внесения данных в ЕГРН. Преимуществом такого способа можно отметить срок рассмотрения заявления – 1 месяц. Минусом такого варианта является то, что данные комиссии созданы не во всех субъектах, и в случае отказа, собственнику необходимо будет обратиться в суд.

Во втором варианте предполагается подача искового заявления в обход комиссии. Однако в этом случае требуется оплата госпошлины и, возможно, расходы на услуги юриста. Судебное разбирательство будет длиться от 3 до 6 месяцев. Если суд удовлетворит иск, то сумму налога или других платежей пересчитают, и платить нужно будет по новой КС.

Документы для оспаривания КС

  • Заявление;
  • паспорт заявителя;
  • выписка из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (при необходимости);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения КС (при необходимости);
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости).

Это основной перечень документов. Дополнительно необходимо будет предоставить доверенность, если заявление подается не собственником, а также квитанцию об оплате госпошлины (если через суд).

Читать еще:  Штраф за непредоставление бухгалтерской отчетности в налоговую

Как оспорить кадастровую стоимость дома

Если показатель стоимости будет завышен, это приведет к выплате увеличенных налогов. Это становится проблемным вопросом, как для обычных граждан, так и для юридических лиц.

Решение проблемы одно – снижение кадастровой стоимости. Давайте подумаем, как это можно сделать.

Шаг №1. Подготавливаем всю документацию по проведению оценки

Если вы уверены, что ваши налоги стали выше из-за неправильной оценки стоимости недвижимости, требуйте корректировки. Для этого вы подготавливаете документы по недвижимости, а оценщики сделают все остальное.

Когда в результатах прежних и новых расчетов будет разница, можно обжаловать показатель, предоставленный госучреждением.

Стоит отметить, что в начале этого года коммерческим организациям запретили заниматься расчетом таких показателей. Сегодня этим делом занимаются специальные учреждения, которые создаются в регионах страны. Это нововведение будет работать с 2020 года.

Шаг №2. Кадастровая Палата

Если возник спорный момент, нужно со всей документацией идти в Кадастровую Палату. В ней есть специальные комиссии, которые занимаются данными вопросами.

Там вы пишите соответствующее заявление о вашем несогласии с результатами расчетов и о пересмотре соответствующего показателя.

В дальнейшем, таких комиссий не будет. Со временем спорные вопросы по завышенному или заниженному показателю стоимости будут решаться в суде.

Шаг №3. Поиски компании, которая имеет право рассчитывать нужный показатель

Наличие в вашем регионе бюджетной комиссии по оценке стоимости недвижимости, освобождает вас от права выбора. Вы обращаетесь именно туда.

Если действие закона еще не затронуло ваш регион, найдите оценщиков самостоятельно.

Шаг №4. Ожидание результатов

Специальная комиссия, которая рассматривает ваше заявление, может принять только одно из двух решений. Либо ваши требования будут удовлетворены, либо вам откажут.

Все зависит от того, насколько точно была проведена оценка стоимости жилья. Если вы не согласны с решением комиссии, у вас есть возможность попробовать добиться справедливости через суд.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Заключение

Надеюсь, статья помогла вам понять, что значит кадастровая стоимость, и добавила еще одну монетку в вашу копилку финансовой грамотности.

Эксперты надеются, что с переходом всех регионов к 2020 году на оценку объектов недвижимости исключительно бюджетной организацией, такая оценка станет более качественной и прозрачной. Пока количество обращений граждан на пересмотр растет. За год выросло почти в 2,5 раза.

Стоит или не стоит оспаривать оценку – зависит от эффекта, который вы получите. Если снижение налога существенно, например, для некоторых предприятий – это десятки и сотни тысяч рублей, то, конечно, можно попробовать. Если разница составит несколько рублей, то не тратьте свое время и деньги.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector