Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли оформить в собственность незавершенное строительство

Оформление незавершенное строительство в собственность

Недостроенные индивидуальные дома также являются недвижимым имуществом и подлежат передаче во владение граждан.

Однако в этом случае регистрационная процедура имеет массу нюансов.

Чтобы разобраться, как зарегистрировать незавершённое строительство и стать его полноценным хозяином, рекомендуем ознакомиться с данной статьёй.

  1. Можно ли оформить незавершённое строительство в собственность?
  2. Куда нужно обращаться?
  3. Как оформить незавершённое строительство в собственность?
  4. Требующиеся документы
  5. Разрешение на строительство
  6. Правоустанавливающие бумаги на участок
  7. Проектная и техническая документация
  8. Оплаченная квитанция
  9. Сроки осуществления процедуры

Что такое незавершенка в строительстве

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство».

Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам.

Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

Какое здание считается незавершенным?

Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:

  1. Объект носит не временный, а капитальный характер. Другими словами, постройка имеет фундамент, поэтому из списка незавершенок автоматически исключаются стационарные ларьки и киоски.
  2. Здание не приобрело законченный вид, на нем ведутся работы. При этом не берется во внимание стадия строительства, это может быть возведение фундамента, стенных блоков, последние штрихи во внутренней отделке помещения.
  3. Стройка заморожена до определенной или неопределенной даты из-за нехватки финансовых ресурсов.

Обобщая вышеназванные характеристики, делаем вывод: объект, незавершенный в результате строительства, представляет собой здание, монтаж и отделка которого не доведены до своего конца. Однако же у этого незаконченного объекта есть самое важное – фундамент.

Именно фундамент, согласно представлениям юристов и законодателей, является признаком того, что построенное невозможно сдвинуть с места, не нанеся ему урона. Следовательно, мы имеем дело с недвижимым объектом.

Оформление прав на незавершенное строительство

Для того чтобы получить права собственности на объект незавершенного строительства на земельном участке следует собрать пакет документов, в который входят:

  • Паспорт собственника,
  • Разрешение на строительство,
  • Проект строительства дома либо коттеджа,
  • Паспорт кадастровый на объект недвижимости, в котором содержится информация о кадастровом паспорте земельного надела, на котором находиться строение.
  • Заявление на ввод в эксплуатацию,
  • Квитанция на оплату госпошлины,
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок под строительством.

Пакет документов для регистрации может подать собственники либо его представитель (в таком случае потребуется еще доверенность на представление интересов) либо по средством услуг Почты России (в таком случае потребуется нотариальное заверение документов).

В качестве незавершенного объекта строительства нельзя оформить самовольные жилые постройки, которые возведены на земельных участках, предназначенных для других целей.

Права собственности на подобные строения можно получить только после судебного решения о признании строительства законным.

Хотя чаще всего строения, возведенные на землях для этого не предназначенных, носят название самовольных построек, на них достаточно сложно получить права собственности, и они часто признаются строениям под снос.

Можно ли оформить незавершенное строительство без документов

Такое возможно в самом начале строительства. Для получения регистрации следует следовать следующему алгоритму:

  1. Получить документа на разрешение строительства на данном земельном участке. Без надлежащего разрешения ваше строение будет самовольной постройкой.
  2. Подготовить готовый проект коттеджа, утвердить его в соответствующих инстанциях.
  3. Оформить технические условия для обслуживания дома системами центральных коммуникаций.
  4. Составить в БТИ технический план строения.
  5. С техническим планом обратиться в отделение Росреестра для получения кадастрового паспорта объекта.
  6. Собранный пакет документов следует предоставить в отдел архитектуры для регистрации и оформления.

Оформить незавершенное строительство можно без личного участия, обратившись в отделение БТИ с заявлением на оформление незавершенного строительства дома. Эта услуга будет уже платной, но при этом вы сэкономите силы и время.

До внесения поправок в Гражданский кодекс в 2014 касательно построек на землях государственной или муниципальной собственности, многие арендаторы стараясь сохранить за собой права пользования земельными участками, проводили регистрацию незавершенных объектов строительства и консервировали дальнейшее строительство.

Таким образом, земельный участок фиксировался за арендатором до того, как строительство будет завершено.

Согласно внесенным в законодательные акты изменениям, после завершения срока аренды государственной или муниципальной земли, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты по решению суда и реализованы на публичных аукционах.

Арендаторы, которые заключили договор аренды до начала марта 2015 года, сохраняют за собой права пользования участком, и, соответственно, незавершенным строением.

Так же участок останется в пользовании собственников, если получиться доказать, что строительство было приостановлено в результате действия или бездействия:

  • государственных или муниципальных органов,
  • компаний, занимающихся вводом в эксплуатацию и обслуживанием инженерных сетей, к которым должны быть подключены «недострои»,

Так как объект не принят государственной комиссией, то официально использованным для проживания он не может быть. Так же невозможно оформить прописку в незарегистрированном строении. А проживание в таком невведенном в эксплуатацию доме облагается штрафом в размере 5-10 МРОТ.

Читать еще:  Субсидиарная ответственность руководителя должника судебная практика

Для чего нужно оформлять незавершенные постройки в собственность

  • Это позволит право аренды заменить на право собственности,
  • Это увеличит в целом стоимость земельного участка с незавершенной стройкой на рынке,
  • Недостроенная недвижимость может выступать залогом при оформлении кредитных договоров.

Покупка недостроенного дома: на что обратить внимание?

Покупка дома, строительство которого не завершено, с одной стороны — риск, а с другой – выгодное приобретение недвижимости.

Плюс в том, что возведение уже началось, масштабные и трудные работы (например, по укладке фундамента) уже окончены, выбран проект и какая-то часть дома уже есть.

Минусы покупки недостроя:

  • проект дома разработан не по вашим желаниям;
  • качество проделанных работ проверить можно лишь частично.

Выбирая недостроенный дом, акцентируйте внимание на всех мелочах: когда начато строительство? как сделан фундамент? какие материалы использовались?

Юридические моменты

Не стоит забывать и о юридической стороне вопроса. Следует узнать:

  • Кто собственник? Убедитесь в том, что продавец является собственником участка и недостроя. Важно, чтобы земля находилась именно в собственности, а не в аренде, и участок прошел процесс межевания.
  • Разрешена ли стройка на этом участке? Выясните законность начала строительства. Земля под домом должна иметь статус «под жилищное строительство». Статус «дачное строительство» не позволит построить на участке капитальное строение.
  • Всё ли в порядке с документацией? Обязательно изучите документы на дом и участок. Земля не должна иметь обременений, т.е. находиться в залоге или под арестом. Также поинтересуйтесь о перспективах развития данной территории: не планируется ли прохождение по участку автомобильных трасс, строительство заводов или многоэтажных жилых комплексов. Данную информацию можно узнать в территориальном земельном комитете. Продавец должен предоставить вам разрешение на строительство, что в дальнейшем облегчит введение дома в эксплуатацию. В ином случае вам придётся в будущем проходить все разрешительные инстанции. Иногда собственники продают свой недострой как участок земли со стройматериалами. В этом случае потребуйте у него накладные и чеки на стройматериалы, что в дальнейшем понадобится для оформления договора купли-продажи.
  • Соответствует ли недострой строительным нормам? Осуществить проверку и оценить качество постройки может только специалист, имеющий строительное или архитектурное образование. Выбирайте недострой, который возведён не более 2-3 лет назад.
  • Правильно ли подключены инженерные коммуникации? Проверка законности подключения к коммуникациям (вода, газ, электричество, канализация) – важный момент. Попросите собственника предоставить договоры и платёжки, подтверждающие оплату подключения. Если коммуникации ещё не проложены, то поинтересуйтесь о возможностях, сроках и стоимости подключения к ним.
  • Финансовая сторона

    Прикиньте расходы, которые потребуются для завершения строительства. И здесь тоже лучше посоветоваться со специалистом, который определит предстоящие затраты и причины «заморозки» стройки.

    Одно дело, когда строительство остановлено из-за нехватки денег, и совсем другое, когда процесс «заморозили из-за ошибок, допущенных застройщиками. Специалист оценит качество фундамента, кладки и в целом всей конструкции.

    Оформление сделки

    Если собственник зарегистрировал недострой, то нужно заключить стандартный договор купли-продажи. Обязательно проверьте в договоре пункт «Предмет договора»; это должен быть именно дом, а не материалы, использованные для строительства.

    В том случае, если в момент покупки у собственника зарегистрирован только участок, то оформляется договор уступки прав подряда.

    Необходимые для оформления сделки документы:

    • кадастровая выписка на дом и/или участок;
    • договор купли-продажи/переуступки прав;
    • разрешение на строительство;
    • строительный паспорт дома;
    • паспорт заявителя;
    • нотариально заверенное разрешение на продажу от сособственников.

    Регистрация недостроя

    Для того чтобы ответить на вопрос о том, как зарегистрировать недостроенный дом в собственность, следует обратиться к нормам законодательства.

    Ранее российское законодательство допускало возможность государственной регистрации объектов незавершённого строительства независимо от стадии «заморозки» строительства. Главным условием постановки недостроя на кадастровый учёт считалось наличие капитального фундамента (бетонного или кирпичного).

    С 2015 года условия изменились. Для внесения недостроя в кадастровый реестр, необходимо, чтобы:

    • земля под строением была оформлена в собственность (в аренду или бессрочное пользование);
    • имелось разрешение на строительство;
    • земля под недостроем предназначалась для возведения жилых объектов.

    Недостроенный дом нельзя узаконить, если он является предметом действующего договора подряда.

    Правоустанавливающие документы на земельный участок:

    • выписка из ЕГРП;
    • договор пожизненной аренды или бессрочного пользования земельным участком;
    • разрешение на строительство.

    Если участок не зарегистрирован и не оформлен в собственность, то согласно ст.40 ФЗ-№ 218, постановка на учёт и регистрация прав проводится на дом и участок одновременно.

    Кадастровый инженер заключает договор с владельцем недостроенного дома на изготовление техплана. На основании техплана недостроенный дом поставят на кадастровый учёт и выдадут выписку ЕГРН на объект незавершённого строительства. А вот право собственности на дом будет зарегистрировано только после ввода его в эксплуатацию.

    Читать еще:  Требования к доверенности от юридического лица

    Если владелец недостроенного объекта завершит строительство дома только через 10 лет после получения разрешения строительства, то нужно будет взять новый разрешительный документ (ст. 51 ГК РФ).

    После завершения строительства в реестр недвижимости вносятся поправки, согласно которым индивидуальный жилой дом будет считаться оформленным в собственность.

    Не оформленный в собственность недострой нельзя будет продать, подарить или передать по наследству. Осуществление таких сделок станет возможным только после государственной регистрации.

    Нужно ли платить налог на недострой?

    Многие владельцы недостроенной недвижимости ошибочно думают, что сначала необходимо возвести на участке дом, а уже потом узаконить и зарегистрировать его. Таким образом многие из них думают избежать уплаты налога на недвижимость.

    В 2021 году объекты незавершенного строительства облагаются налогом на недвижимость по кадастру (0,6% от кадастровой стоимости). Если в течение 10 лет после приобретения участка дом не поставлен на кадастровый учёт, то на землю будет начислен двойной налог.

    Если вы не знаете, как заплатить налог за недостроенный дом, то зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и сделайте это в несколько кликов.

    Как отразить это в бухгалтерском учете?

    В регистрах бухгалтерского учета инвестора затраты на возведения объекта недвижимости подлежали отражению на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

    Следовательно, принятие результата работ от подрядчика, технического заказчика, подлежит отражению записями:

    • Дебет счета 08 Кредит счета 60 —принят результат работ от подрядчика (техзаказчика);
    • Дебет счета 19 Кредит счета 60 —отражена сумма предъявленного налога на добавленную стоимость по выполненным работам;
    • Дебет счета 68(субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 19 — зачтен НДС по принятым от подрядчика (техзаказчика) строительно-монтажным работам.

    За регистрацию права собственности на объект недвижимости застройщик должен будет заплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время составляет 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

    Затраты на ее уплату подлежат отражению записями:

    • Дебет счета 76 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») — 22 000 руб. — начислена госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости;
    • Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам) Кредит счета 51 — 22 000 руб. — оплачена госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости;
    • Дебет счета 08 Кредит счета 76 — 22 000 руб. — госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости отнесена на увеличение первоначальной стоимости объекта.

    Инвестор также должен передать новому владельцу незавершенного строительства и права на земельный участок, на котором возводится данный объект (п. 1 ст.552 ГК РФ).

    Если участок находится в собственности застройщика, то он обязан, кроме самого объекта, продать новому владельцу и земельный участок, приобретенный для застройки (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Если участок был арендован, то новый владелец незавершенного строительства становится его арендатором на тех же самых условиях, что и продавец недостроя (п. 3 ст. 552 ГК РФ). При этом согласия собственника участка на переоформления договора аренды не требуется (там же).

    На дату подписания приемопередаточного акта фактическая передача объекта новому владельцу (с сохранением права собственности еще за старым) должна быть отражена записью:

    • Дебет счета 45 Кредит счета 08

    Для целей налогообложения прибыли доход от реализации недвижимости подлежит начислению на дату подписания акта «сдал-принял» (п. 3 ст. 271 НК РФ).

    Возникают (п.п. 11, 12 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расходов по налогу на прибыль» ПБУ 18/02, утвержденного приказом Минфина России от 19.11.2002 № 114н) налогооблагаемые и вычитаемые временные разницы. От их сумм следует начислить (п.п. 14, 15 того же ПБУ 18/02) отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство.

    В регистрах бухгалтерского учета необходимы будут записи:

    • Дебет счета 09 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по налога на прибыль»);
    • Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль») Кредит счета 77.

    В зависимости от затрат на строительство объекта и цены, предложенной за него покупателем, результатом сделки может быть как прибыль, так и убыток.

    Он увеличивает (либо уменьшает) налогооблагаемую прибыль организации на дату подписания приемопередаточного акта — даты начисления дохода и списания расхода в налоговом учете.

    При этом обращаем внимание, что недостроенный объект недвижимости не является основным средством. Поэтому особый порядок определения убытка от реализации объекта основных средств (п. 3 ст. 268 НК РФ) на данную сделку не распространяется.

    Моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту (п. 16 ст. 167 НК РФ).

    Читать еще:  Переизбрание генерального директора ооо на новый срок

    Следовательно, не дожидаясь перехода права собственности, продавец обязан на дату подписания акта начислить НДС, отразив его записью:

    • Дебет счета 76 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС»)

    Покупателю в срок не позднее пяти дней со дня подписания акта должен быть выставлен счет-фактура (п. 3 ст. 168 НК РФ).

    После регистрации в Росреестре перехода права собственности продавец будет обязан начислить выручку в регистрах бухгалтерского учета с учетом налога на добавленную стоимость. Проводки будут следующими:

    • Дебет счета 62 Кредит счета 91 (субсчет «Прочие доходы») — начислена выручка (с учетом налога на добавленную стоимость), подлежащая получению (полученная) от покупателя;
    • Дебет счета 91 (субсчет «Прочие расходы») Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») — отражена сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая получению (полученная) от покупателя в составе выручки;
    • Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 76 — зачтена сумма налога на добавленную стоимость, начисленная при подписании приемопередаточного акта;
    • Дебет счета 91 (субсчет «Прочие расходы) (или 90 (субсчет «Себестоимость продаж»)) Кредит счета 45 —списана стоимость проданного объекта.

    Кроме того, необходимо будет погасить отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство, начисленные на дату подписания приемопередаточного акта (на дату признания реализации объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли):

    • Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль») Кредит счета 09;
    • Дебет счета 77 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»).

    Нюансы оформления незавершенного строительства

    В первую очередь у сталкивающихся с подобной ситуацией возникает два вопроса: зачем и как оформить объект незавершенного строительства в собственность. Ответы просты. В соответствии с российским законодательством, с 2004 года все недостроенные здания и сооружения причисляются к разряду недвижимого имущества. Поэтому все «недострои» должны быть оформлены в том же порядке, что и введенные в эксплуатацию сооружения.

    Закон позволяет инициировать оформление вашего нового дома в собственность, начиная со стадии фундамента. И сделать это имеет право физическое или юридическое лицо, обладающее соответствующим правом собственности на землю, где происходит строительство. Также таким правом обладает любое уполномоченное собственником лицо.

    Внимание: зарегистрировать объект, не согласованный с местными властями, никто не позволит. Ло начала стройки необходимо получить разрешение на возведение дома, иначе он будет признан самовольной постройкой или постройкой не по назначению. И вместо права собственности ваше начинание будет вовсе остановлено соответствующими органами.

    Будьте готовы к трудностям: процедура регистрации далеко не всегда проходит гладко. Даже имея все нужные документы и разрешения, есть риск получить отказ от самого Росреестра. В таком случае решение придется обжаловать в суде, без положительного вердикта которого вы не имеете права подавать заявление на оформление собственности.

    Пакет необходимых документов

    Прежде чем оформить незавершенное строительство дома, нужно собрать полный пакет документов.

    Туда входят:

    1. Письменное разрешение от органа местного самоуправления на возведение дома.
    2. Написанное от руки заявление.
    3. Кадастровый паспорт земельного участка.
    4. Квитанция, подтверждающая, что вы оплатили государственную пошлину.
    5. В случае если заявление подает не собственник земельного участка, необходима заверенная у нотариуса доверенность.
    6. Документы, говорящие о том, что именно вы – собственник участка, где происходит строительство.

    Есть несколько вариантов доставить документы в необходимое вам место: лично в отделение Росреестра, через третье лицо или отправив их почтой. Система устроена таким образом, чтобы вы в любой жизненной ситуации смогли начать регистрацию незавершенного строительства частного дома.

    Внимание! Отправляя документы по почте, помните, что к общему пакету должна быть приложена личная подпись отправителя, предварительно заверенная у нотариуса. Без этого заявление рассматриваться не будет.

    Дачная амнистия

    Вначале регистрируется право владения земельным участком путем обращения в МФЦ или Росреестр. Потребуется один из следующих документов:

    • постановление из местной администрации;
    • свидетельство о праве наследования;
    • договор купли-продажи или обмена.

    Необходимо написать заявление, к нему приложить квитанцию о пошлине, а также:

    • кадастровый паспорт строения;
    • разрешение постройки;
    • декларацию об объекте в двух экземплярах.

    Сложный момент при этом – подтвердить начало строительства путем предоставления всей выданной ранее разрешительной документации из госорганов. После завершения процедуры объект незавершенного строительства становится собственностью заявителя и с ним допускаются любые операции: продажа, покупка, обмен, дарение, оформление аренды.

    Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector