Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной

Почему кадастровая стоимость выше рыночной?

Неприятно большие цифры в квитанциях на оплату имущественного налога стали причиной, по которой простые россияне заинтересовались понятием кадастровой стоимости недвижимости. И вопросом: почему кадастровая стоимость выше рыночной?

Кадастровая стоимость недвижимости – это та стоимость, которую государство принимает для расчета налогов с владельцев и продавцов квартир, домов, комнат и нежилых помещений. Раньше для расчета налогообложения использовалась инвентаризационная стоимость. В большинстве случаев она настолько ниже кадастровой, что к взысканию налога с полной кадастровой стоимости решили переходить постепенно до 2020-го года.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

Рыночная стоимость предназначена для реального отображения положения дел на рынке. Именно поэтому она зачастую выше, чем кадастровая. Лишь при оценке старой недвижимости, которая не пользуется популярностью, оба показателя практически идентичны.

К другим особенностям можно отнести следующие моменты:

  1. Как правило, кадастровая стоимость на треть или половину ниже рыночной. Это связано с тем, что она не учитывает положение на рынке.
  2. Оба показателя не связаны между собой. Однако, для подсчета применяются практически схожие схемы, то в случае определения рыночной стоимости учитывается большее количество факторов.
  3. Кадастровая оценка приводит к тому, что недвижимость в элитном районе и на окраине имеют практически схожую стоимость. Рыночная же учитывает не только эти, но и некоторые другие факторы.

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Подобная оценка не имеет ничего общего с рыночной. Среди особенностей определения подобного значения учитывается:

  • Основное критерий определения подобного значения – сумма расходов, которые были потрачены на строительство сооружения.
  • При расчете вычитаются затраты, связанные с износом сооружения.
  • На кадастровую цену не оказывает влияние качество ремонта, район или комфорт проживания.
  • Подобные расчеты проводятся для подсчета налогов, различных сборов. Примером можно назвать оформление ипотеки. Без определения стоимости недвижимости этого не сделать.

Расчеты проводятся в несколько этапов. Они следующие:

  1. Принятие решения о проведении исследования.
  2. Собственная оценка.
  3. Утверждение полученных расчетов в ходе исследования.
Читать еще:  Договор бытового подряда между физическими лицами

При исследовании учитывается достаточно большое количество различных параметров. Наиболее важными принято считать:

  • Регион расположения и экономическая обстановка.
  • Тип коммуникаций.
  • Категория земельного участка.

От чего зависит рыночная стоимость?

Продавец в большинстве случаев уделяет внимание именно рыночной цены. Это связано с тем, что она намного выше.

Подобный показатель зависит от следующих параметров:

  1. Месторасположения объекта. При этом учитывается расположение детских садов и школ, различных учреждений.
  2. Техническое состояние сооружения также имеет значение. Примером можно назвать состояние отделочных материалов, кровли и многих других конструктивных элементов.
  3. Престижность района характеризуется самыми различными моментами. Примером можно назвать то, какого уровня недвижимость расположена вокруг.
  4. Планировка сооружения.
  5. Наличие мебели и ее состояние.
  6. Тип применяемых отделочных материалов.

Процедура оценки

Решение о проведении данного мероприятия принимается территориальными органами государственной власти или местного самоуправления. На них же возлагается обязанность подобрать независимого эксперта, обладающего нужным уровнем образования и квалификации: с данным оценщиком заключается договор. Обычно подобная экспертиза проводится не чаще чем один раз в 3 года (в городах федерального значения – раз в два года). Однако период между оценками не может превышать пять лет.

Федеральный закон «О гос. кадастровой оценке» внес дополнение, в соответствии с которым если цены на рынке недвижимости в городе падают на 30%, то можно осуществить внеочередную оценку кадастровой стоимости. Также это допускается, когда результаты определения оспариваются владельцами 30% от общего количества объектов недвижимости, зарегистрированных в реестре.

Важный момент: если по итогам кадастровая стоимость внеочередной оценки превышает предыдущую, то изменения внесены не будут. То есть положение собственника не должно ухудшаться еще сильнее.

Алгоритм проведения данной государственной экспертизы таков:

  1. Составление списка недвижимых объектов, подлежащих оценке.
  2. Вынесение официального решения о необходимости и целесообразности проведения экспертизы.
  3. Подбор исполнителя работ, а также заключение с ним соглашения.
  4. Непосредственное оценивание недвижимого имущества и написание отчета об этом.
  5. Проверка результатов, а также их утверждение.
  6. Ввод полученных цен в государственный кадастр.
Читать еще:  Срок принятия наследства по общему правилу

Можно ли оспорить оценку государственной кадастровой стоимости?

Постановлением суда рыночная и кадастровая цены могут быть приравнены друг к другу. Благодаря этому, многие клиенты оценочных независимых компаний снижают налоговую нагрузку в законном порядке. Достаточно подать исковое заявление в суд и приложить пакет необходимых документов:

  • выписка ЕГРН с оспариваемым значением кадастровой цены на недвижимость;
  • заверенная копия свидетельства на право собственности;
  • официальное подтверждение недостоверности оценочных сведений;
  • дополнительные документы.

Что нужно, чтобы великий размер кадастровой оценки сравнялся с рыночным показателем? Ведь чем выше кадастр, тем в большем количестве насчитывается ставка налоговых отчислений для физического лица. Чтобы высокий показатель реестровой государственной оценки приравнять к реальной рыночной стоимости, необходимо получить на руки решение суда.

Определение рыночной стоимости и влияющие на них факторы

Рыночная стоимость представлена ценой, которая может определяться оценщиками или владельцами квартир или домов, для чего учитывается имеющийся спрос на жилье и цены, предлагающиеся конкурентами.

К особенностям этого показателя относится:

  • при его определении используются разумные и обоснованные доводы;
  • он рассчитывается непосредственно владельцем жилья, для чего он анализирует схожие предложения на рынке;
  • на показатель оказывают влияние различные рыночные условия и факторы;
  • не является постоянным, поэтому меняется со временем, причем может кардиально скорректироваться за короткий промежуток;
  • применяется при различных сделках, предполагающих продажу жилья, передачу его в залог, обмен или иные схожие действия.

В чем отличия кадастровой стоимости от рыночной? Ответы в этом видео:

На этот показатель влияет множество факторов, к которым относится:

  • курсы валют;
  • политическая обстановка в стране;
  • сезон;
  • место расположения объекта и развитость близлежащей инфраструктуры;
  • особенности строения и его износ;
  • издержки, понесенные на этапе строительства;
  • этаж, на котором располагается квартира;
  • квадратура недвижимости;
  • качество и привлекательность имеющегося ремонта;
  • наличие предметов обстановки и техники.

Целесообразность оспаривания

Чтобы определить, насколько выгодна или действительно оправданна с экономической точки зрения идея обращения за справедливостью в судебные органы, следует предварительно подсчитать расходы, а также сумму налога.

Читать еще:  Свидетели в гражданском процессе допрашиваются

Рассмотрим на примере московской квартиры, площадь которой составляет 100 квадратных метров. Кадастровая стоимость указанного жилья может достигать 87 миллионов рублей. В этом случае налоговая ставка составит 0,3%, а заплатить в бюджет придется 211 тысяч. Однако порой его рыночная стоимость при этом не превышает 40 миллионов, тогда и ставка налога будет другая, и соответственно изменится сумма к оплате. Она будет уже 63 тысячи. Таким образом, разница составляет больше 140 тыс. рублей. Однако не стоит забывать, что на разнообразные судебные издержки уйдет около 70-75 000. То есть в данном случае обращение за пересмотром кадастровой стоимости имеет смысл, тем более, если траты, связанные с процессом, переложат на ответчика.

Как сделать кадастровую стоимость квартиры ниже

Существует специальная комиссия, которая рассматривает спорные вопросы, касающиеся размера кадастровой стоимости. Для того чтобы обращение было зафиксировано, необходимо собрать документы:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий право владения недвижимостью;
  • выписку, где указан размер кадастровой стоимости;
  • заключение о несоответствии сведений.

Решение комиссии может быть принято не в пользу заявителя. В таком случае нужно подавать исковое заявление в суд (на это дается 10 дней).

В настоящее время можно «обойти» специальную комиссию – сразу обратиться в суд. Но прямое обращение будет стоить несколько дороже.

Суд рассматривает вопрос снижения размера кадастровой стоимости или опровергает решение комиссии. Естественно, при наличии доказательств несоответствия, например:

  • сумма внесена/рассчитана неверно;
  • не учтено, что квартира находится в аварийном состоянии и др.

Процесс длится несколько месяцев. Если решение принято в пользу истца, то сумму пересчитывают в год подачи иска. Соответственно, размер налога будет меньше.

Выяснить, почему кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость, несложно. Труднее доказать, что ее необходимо понизить. Но если правда на вашей стороне, требуется незамедлительно решить данный вопрос.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector