Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как оспорить право собственности на земельный участок

Как признать сделку по покупке земли незаконной?

Сделка по приобретению земельного надела подразумевает значительные материальные риски для всех участников сделки.

Нередко заключенные договоры купли-продажи таких наделов признаются впоследствии недействительными, и одна из сторон сделки (в отдельных случаях — обе стороны) несёт значительные финансовые потери. Причины для признания сделки (или её последствий) недействительной могут быть разные.

  • Причины признания сделок с землёй незаконными
  • Ничтожные сделки
  • Оспоримые сделки
  • Процедура признания договора покупки земли недействительным
  • Случаи из судебной практики

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Земельный кодекс РФ предполагает защиту и сохранение прав граждан только в отношении принадлежащих им земельных участков, зарегистрированных в ЕГРП. Это означает, что собственником земли является только то лицо, которое указано в государственном реестре в качестве владельца.
Однако довольно часто встречаются случаи, когда зарегистрированный собственник не является таковым фактически. Все сомнения относительно принадлежности имущества должны оспариваться в судебном порядке.
Основными причинами ошибок при регистрации права собственности на землю в Росреестре являются следующие обстоятельства:

  • сделки купли-продажи, составление дарственных, процедура мены;
  • вступление в права наследования;
  • приватизация участка.

Из судебной практики можно привести несколько примеров.

  • В отношении земельного участка было составлено два завещания, по которым имущество переходило к разным лицам. После смерти завещателя наследники по одному из документов зарегистрировали право собственности на землю. Иск об оспаривании права на наследство в суд подали родственники, указанные во втором завещании. В соответствии с законом право на наследование по завещанию принадлежит тем лицам, которые указаны в последней версии распоряжения.
  • Земельный участок, принадлежащий супругам на правах общей собственности, был продан одним из них без ведома другого. В этом случае второй супруг может инициировать процедуру оспаривания по причине признания сделки купли продажи недвижимости незаконной.

Причины признания результатов недействительными судом

Согласно ФЗ РФ № 221 (ст. 39) месторасположение границ земельного участка, установленных кадастровым инженером путем межевания, поддлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами.

В Земельном Кодексе РФ (ст. 64) опрелены случаи, когда собственник соседнего надела или другое заинтересованное лицо, чьи интересы были нарушены при процедуре определения границ участка, могут потребовать провести повторное межевание через суд. Подать заявление и оспорить результаты исследований, закрепленные в межевом плане, можно в таких случаях:

  • Отсутствие Акта согласования границ (содержание документа регламентируется ФЗ РФ № 221, ст. 40), подписанного всеми участниками межевания. Допускается отсутствие подписей со стороны оповещенных соседей, если заказчик процедуры соблюдал все правила ее проведения (оповестил владельцев пограничных участков о начале кадастровых работ за месяц до приезда специалиста предусмотренными законом способами);
  • Нарушение правил проведения межевания земельного участка. Недобросовестный исполнитель часто составляет межевой план на основании устаревших сведений или проводит межевание с нарушением норм законодательства. Правила оформления, состав и структура документа утверждены Приказом Минэкономразвития № 921;
  • Обнаружение новых данных об исследуемом участке. Изменение характеристик надела требует проведения повторного межевания;
  • Наличие ошибки в сведениях, на основе которых определяются границы земли. Необходимость проведения межевания через суд возникает при пересечении границ смежных наделов, наложении территории одного участка на другой, иные неточности в текстовой или графической части межевого плана;
  • Возникновение права собственности в результате самовольного захвата территории. Данная ситуация возникает из-за кадастровой ошибки или недостоверных данных о земле, содержащихся в базе Росреестра.

Согласно Федеральному Закону РФ № 218 без межевого плана владелец участка не может полноценно распоряжаться имуществом. Если границы участка не установлены, его нельзя поставить на кадастровый учет и оформить право собственности.

Читать еще:  Почему не пришла субсидия за квартиру

Выкуп земли для государственных нужд

Прекращение права собственности и изъятие земельного участка для решения муниципальных или федеральных программ подразумевает выкуп частных наделов для размещения объектов государственного или местного значения. Это могут быть объекты оборонного или стратегического назначения, атомные и электрические станции, тепло-, водо- или газокоммуникативные системы, автодороги федерального/муниципального значения.

Основанием для изъятия земельного надела может быть только федеральный закон или законодательный акт субъекта РФ.

Если земельный участок расположен в черте города и его изъятие необходимо для освобождения пространства и массовой застройки, то закон четко соблюдает права собственника – такая процедура невозможна.

При изъятии надела во исполнение федеральных или региональных постановлений собственник должен быть извещен об этом за 12 месяцев до предстоящего события. Соответствующее решение о будущем изъятии земли для государственных нужд регистрируется в подразделении Росреестра.

С момента регистрации решения собственник земли не лишается права владеть, пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению вплоть до вынесения судебного решения или подписания соглашения о выкупе надела.

Следует знать, что выкупная цена земли, изъятой по решению государственных органов, будет включать в себя рыночную стоимость участка и расположенного на ней нем недвижимого имущества. Однако из выкупной стоимости будут исключены расходы, которые понесет собственник на строительство или иные мероприятия, нацеленные на увеличение цены участка, выполненные после получения уведомления об изъятии.

Судебная практика показывает, что при вынужденном прекращении права собственности на земельный участок и его изъятии бывший владелец вправе претендовать на компенсацию государственными органами упущенной выгоды.

Это может быть стоимость будущего урожая или убытки, понесенные из-за невозможности выполнения обязательств по договору аренды земли третьим лицам. Если на изымаемой земле располагается жилой дом, то государственный орган обязан возместить в полном объеме все расходы собственника на временное пользование другим жильем, переезд к новому месту проживания и регистрационные действия по оформлению приобретенного жилого помещения.

Жилищное законодательство содержит норму, гарантирующую предоставление бывшему собственнику изъятого земельного участка равноценного жилого помещения. Это правило действует в тех случаях, если на экспроприируемой земле располагался жилой дом, и он был единственным жильем для владельца и его семьи. В иных случаях компенсацией за изъятие надела будет только выкупная стоимость.

Для определения реальной рыночной цены земли, подлежащей изъятию, необходимо проведение независимо оценки. Если собственник не согласен с условиями выкупа или решением об изъятии, то государственный орган вправе передать исковое заявление в суд. Срок давности по спорам, связанным с принудительным выкупом земельных наделов, составляет два года.

Что представляет собой прекращение права собственности

Данный процесс реализуется только при учете основных требований законодательства. Он представляет собой процедуру, при которой человек или компания теряют право собственности на определенный участок.

Для принудительного прекращения права требуется наличие определенных оснований.

Основания, на которых прекращается право на владение землей

Кроме добровольного отчуждения существуют ситуации, когда принудительно может лишиться человек права на какой-либо участок. Принудительное прекращение права может происходить в результате разных ситуаций:

  • Возмездное изъятие, осуществляющееся государственными органами или муниципальными властями определенного региона. Вместо земли выплачивается денежная сумма, равная по размеру рыночной стоимости отчуждаемого участка.
  • Изъятие, не предполагающее выплату собственнику какой-либо компенсацией. Данный процесс может выполняться разными кредитными учреждениями или муниципальными властями. Причиной его реализации являются вынужденные обстоятельства.
Читать еще:  Возврат товара между юридическими лицами без договора

Основной причиной отчуждения участков является планирование строительства на этой территории. При этом данные объекты должны обладать государственной важностью.

Также изымается земля в ситуации, если она выступала в качестве залога в процессе оформления кредитов, а при этом заемщик не может далее расплачиваться по займу, поэтому кредитная организация вынуждена изъять и продать залоговое имущество для погашения кредита.

Как прекратить право собственности на землю и другие объекты недвижимости вы можете посмотреть в этом видео:

Прекращение данного права происходит по разным схемам:

  • арест в соответствии с судебным решением;
  • конфискация, которая так же может осуществляться исключительно по решению суда;
  • изъятие земельного участка у собственника муниципальными властями.

Арест обычно является следствием нарушений выплаты кредита, поэтому инициатором для его осуществления выступает банк или другая организация, являющаяся залогодержателем.

Законодательное регулирование

Принудительное прекращение права собственности на различные участки регулируется многими статьями ГК: 235, 238, 284-286.

ГК РФ Статья 238. Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать

1. Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.
2. В случаях, когда имущество не отчуждено собственником в сроки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.
3. Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в порядке, установленном для имущества, которое не может принадлежать данному собственнику.

ГК РФ Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется по целевому назначению

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

ГК РФ Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства Российской Федерации
Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде.

Для совершения данного действия непременно проверяется наличие у гражданина правоустанавливающих документов, а также фиксируются каких-либо нарушения в процессе применения земли.

Читать еще:  Штраф за нахождение несовершеннолетних в ночное время

Содержание статьи 235 об основаниях прекращения права собственности.

В качестве нарушений, на основании которых может принудительно изыматься участок, могут выступать:

  • нецелевое применение земли;
  • если земля предназначается для ИЖС, а при этом на ней в течение длительного времени не начинался процесс возведения капитального строения;
  • верхний слой почвы был испорчен в результате использования неподходящей техники или химических средств, поэтому пользоваться далее землей для получения урожая просто невозможно;
  • не использование участков для каких-либо целей, поэтому они являются заброшенными территориями;
  • выявлены нарушения санитарных требований и норм;
  • нанесен значительный вред экологии или ландшафту;
  • выявлены нарушения, связанные с противопожарными нормами.

Особенности принудительного процесса

Прекращение права собственности на разные земельные участки в принудительном порядке может быть реализовано исключительно с помощью суда. Для этого может применяться два метода:

  • реквизиция;
  • изъятие, происходящие в виде выкупа, поэтому владелец получает оптимальную сумму денег, а земля далее применяется для целей муниципалитета или государства.

Данные процессы реализуются в ситуациях:

  • реализация международных обязательств, имеющихся у государства;
  • размещение разных объектов на территории, которые обладают государственным или муниципальным значением, а при этом отсутствует возможность для их строительства на другой земле;
  • другие ситуации, которые имеются в федеральном законодательстве, а это относится к выкупу или изъятию земли. Как проводится на практике выкуп земельного участка из аренды в собственность — читайте тут.

Важно! Принудительное отчуждение реализуется исключительно, когда заранее оговариваются все вопросы с собственником, а также ему выплачивается возмещение, равное оптимальной рыночной стоимости земельного участка. Как соотносятся кадастровая стоимость земельного участка и рыночная — читайте по ссылке.

Назначается не только компенсация, равная рыночной цене земли, но и также покрываются убытки, возникающие у собственника в результате изъятия у него участка, причем допускает возместить даже упущенную выгоду.

На каких основаниях право собственности на землю прекращается?

Право собственности, аренды, пользования в некоторых случаях может доказываться разными путями, и от того, какой путь наиболее целесообразен и удобен для судебной защиты, зависят применяемые нормы права.

Заранее посоветуйтесь с адвокатом. Тел. 534-16-43, 8952-355-77-11.

К отдельной категории дел относятся споры по наследованию земельных участков. В них многое зависит от того, пользовался ли наследник земельным участком, разрабатывал ли его, был ли сособственником, на чьи деньги покупалась недвижимость и пр.

Заключение

После рассмотрения темы можно сделать несколько выводов:

  1. Приобретательная давность на земельный участок дает право на его оформление в собственность при длительном фактическом владении.
  2. Для получения земельного участка в собственность необходимо выполнить несколько условий, отраженных в законе.
  3. Потребуется обращение в суд для получения прав на земельный участок. С полученным постановлением нужно прийти в органы Росреестра для регистрации собственности.
  4. В ходе судебного разбирательства потребуется предоставить доказательства, подтверждающие возможность получения участка по приобретательной давности.

Важно заручиться поддержкой квалифицированного юриста. Наши специалисты помогут с оформлением документов в судебные органы, проконсультируют вас по вопросам приобретательной давности.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector