Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Разница в оплате жилого и нежилого помещения

Разберем жилое и нежилое помещение или квартиру, в чём разница?

Определение понятий жилое и нежилое помещение всегда вызывало множество вопросов.

Отсутствие четкой законодательной регламентации приводит к тому, что на практике нередко возникает путаница понятий, сопряженные с этим мошеннические действия, а отсюда вытекают и судебные споры.

Хотя законодательство и не содержит четких определений для данных понятий, оно позволяет вполне конкретно обозначить признаки, с помощью которых видна разница между жилым и нежилым помещением, а также признаки, характеризующие схожие черты этих двух типов помещений.

В первую очередь, лучше всего разобраться с тем, что такое помещение и в чем разница между зданием и помещением.

  1. Жилое и нежилое помещение: признаки
  2. Недвижимость и изолированность помещений
  3. Состояние и характеристики жилых помещений
  4. Состояние и характеристики нежилых помещений
  5. Функциональное назначение помещений

Отличия нежилого фонда от жилого

Нежилое помещение — это недвижимость, которая юридически не предполагает возможности проживания людей, а рассчитана на использование с целью коммерческой прибыли. Соответственно, в таких объектах нельзя прописать человека, в то время как статус жилой недвижимости предполагает оформление постоянной или временной прописки физических лиц. Чтобы лучше разобраться в том, что значит жилое и нежилое помещение, отличия отметим в списке:

  • Бизнес. Чтобы получить право вести предпринимательскую деятельность в квартире, нужна регистрация лица-собственника и руководителя бизнеса в этой же квартире. Для осуществления разных видов работы бизнесменам иногда достаточно иметь в собственности или арендовать подходящее нежилое здание, это позволит использовать недвижимость в любых производственных целях, в то время как в квартире это не всегда возможно.
  • Коммунальные услуги. Недвижимость из разных фондов обслуживается по разным тарифам — оплата услуг ЖКХ в квартирах гораздо ниже. Но если ведется коммерческая деятельность в жилом помещении, по закону нужно заключить новый договор с обслуживающей организацией и оплачивать “бизнес” тарифы. По этой причине многие собственники, когда узнают, что такое нежилой фонд, даже не подключают услуги газификации и отопления, оставляя лишь электричество и холодную воду.
  • Цена. Жилая и нежилая недвижимость существенно различаются в цене, второй вариант обычно дороже минимум на 20% равнозначной жилой квартиры.

Многих физических и юридических лиц интересует что такое нежилое помещение. Практика показывает, переоформление недвижимости может быть нужно по ряду причин:

  • Приобретенные объекты в многоквартирных домах на первом этаже предприниматели преобразуют в аптеки, небольшие магазины, пункты выдачи товара или офисы.
  • Нежилые помещения — это строения, которые не могут быть использованы для проживания. Поэтому если собственник хочет оформить прописку и жить здесь, он должен оформить его в категорию жилого.

В чем различия?

Разница между помещениями жилого и нежилого фондов заключается в предназначении объектов недвижимости. Жилые помещения используются как места постоянного жительства в отличие от нежилых, предназначенных для коммерческих целей, применения в качестве мест складирования материалов и товаров, расположения торговых, административных и общественных организаций.

Жилище – квартира, часть домовладения или частный дом, ввиду его главного предназначения, должно располагаться в жилой зоне, иметь хорошее техническое состояние. Строительные конструкции должны обеспечивать несущую способность для безопасности постоянно находящихся в жилье людей, не иметь разрушений и повреждений.

Электроснабжение

Сумма оплаты за электричество для ЮЛ (если НП представляет собой, например магазин) будет складываться из: оптовой стоимости предоставляемого электричества, стоимости услуг по его поставке, тратам обслуживающей организации и сбытовой надбавке.

Т.е. при разнице в показателях приборов, например, за май составляет 500 кВт, расчет производится следующим образом:

Тариф за электроэнергию равен 3,20 рубля за 1 кВт, услуга по поставке – 0,42 рубля за 1 кВт, траты на работу обслуживающей компании – 12 рублей, сбытовая надбавка – 36,15 рубля.

Расчет производится по формуле: 500х3,20 + 500х0,42 + 12 + 36,15 = 1858,15 рубля.

Оплата содержания жилья состоит из оплаты обслуживания и возможного ремонта зон общего пользования, прилегающей территории, вывоза мусора, организации проверки здания соответствующими службами. Заключение нового договора на обслуживание требуется, если становится очевидным, что в нежилом помещении ведется коммерческая деятельность.

Читать еще:  Что делать, если жена подала на развод

К собственнику подобного помещения применяется тарификация, обычно применяемая в отношении ЮЛ, поскольку:

  1. периодически может возникать необходимость в вывозе мусора;
  2. требуемый объем поставляемой электроэнергии значительно превышает соответствующие показатели для НП, принадлежащего ФЛ (складское помещение);
  3. вода (и иногда газ) потребляются в существенно больших объемах, превышающих бытовой уровень.

Важно! Тарификация предоставления услуг применяется в каждом регионе в индивидуальном порядке и должна проводиться административными службами не чаще 1 раза в течение календарного года.

Можно ли установить разный размер платы для жилых и нежилых помещений

Конституционный Суд РФ в Постановлении № 5‑П в 2018 году написал, что устанавливать разный размер платы можно, но при определённых условиях:

  • если закон не содержит императивного правила об одинаковом для всех собственников размере платы;
  • если установление разных размеров не приводит к различиям в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории.

Часто собственники хотят установить нестандартный размер платы для собственников нежилых помещений. Собственники квартир хотят, чтобы владельцы нежилых платили больше, так как занимаются коммерческой деятельностью. Собственники нежилых хотят платить меньше, так как не пользуются частью услуг, входящих в содержание жилья.

Судебная практика по дифференцированной плате за содержание для жилых и нежилых помещений

Суды в целом не против утверждения разных размеров платы, но хотят видеть нормальное обоснование такому решению.

Споры с органами жилищного надзора

✔ Дело № А50 – 35220/2018 (дошло до Верховного Суда РФ)

Суд признал незаконным предписание Инспекции Государственного жилищного надзора Пермского края о перерасчете платы.
Собственники дома под управлением УК приняли на собрании решение о том, что нежилые помещения должны платить больше, так как от коммерческой деятельности остается много отходов, что влечет больше затрат на дворника.
Суд указал, что решение общего собрания не признано недействительным, является для управляющей организации обязательным, и она молодец, что его исполняет.

✔ Дело № А56 – 70620/2019

Суд также признал незаконным предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга.
Ей не нравились начисления собственнику нежилого помещения. Общее собрание ранее решило установить дифференцированный размер платы за содержание и обслуживание контейнерной площадки для собственников жилых и нежилых помещений («собственники нежилых помещений дополнительно производят оплату за содержание и обслуживание контейнерной площадки из расчета 1 куб. м»).
Суд пришёл к выводу, что собственнику нежилого помещения всё начисляется согласно решению общего собрания, поэтому нарушений нет.

Споры об оспаривании решений общих собраний об утверждении разного размера платы

✔ Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 7538/2020

Собственнику отказали в признании решения общего собрания недействительным.
Плата за работы и услуги по управлению МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества МКД для собственника нежилого пристроенного помещения была установлена в два раза ниже, чем для других собственников помещений, в том числе нежилых.
Суды решили, что дифференциация законна, так как нежилое помещение располагалось «в пристройке, не имеющей с основным зданием общей крыши, общих стен, кроме одной, общего входа, общего лифтового хозяйства, и большую часть работ в связи с этим по содержанию своего имущества осуществляет самостоятельно, без помощи управляющей компании, что прямо не запрещено жилищным законодательством для собственников помещений, а потому оплачивает только те услуги по содержанию своего имущества, которые ей оказывает управляющая компания».

✔ Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 49893/2018

Читать еще:  Штрафы за нарушение бюджетного законодательства рф

Суд отказал в признании решения собрания недействительным.
В доме с ТСЖ была повышена плата для нежилых помещений, так как оказание коммерческих услуг ведёт к большей эксплуатации общедомового имущества.

✔ Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 43676/2019

Суд признал законным установление платы за содержание машино-места в большем размере, чем размер платы собственников жилых и нежилых помещений за содержание и текущий ремонт.
По мнению суда, плата за обслуживание паркинга основана на расчетах, заложенных в смету, а дифференцированный подход к собственникам машино-мест применен с учетом различного назначения помещений.

✖ Апелляционное определение Саратовского облсуда по делу № 33 – 9342/2019

Суд признал недействительным решение общего собрания членов ТСЖ.
На собрании утвердили разные размеры платы для жилых и нежилых помещений из-за необходимости ремонта кровель нежилых встроенно-пристроенных помещений.
Суды решили, что такая дифференциация не является разумной, так как в этом случае расходы на ремонт крыши возлагаются исключительно на собственников нежилых помещений, хотя крыши являются общедомовым имуществом, бремя расходов на содержание которого несут все собственники.

✖ Дело № А32 – 43480/2018

Решение собрания признали недействительным.
В доме утвердили дополнительную плату для нежилых помещений по содержанию места для вывоза мусора, однако ТСЖ не обосновало мотивы дифференциации платы.

Споры о взыскании платы с собственников нежилых помещений

✔ Дело № А56 – 94576/2017

Суд удовлетворил требования ТСЖ о взыскании долга за ЖКУ. Нежилые помещения платили больше из-за того, что число посетителей нежилых помещений больше посетителей квартир, что увеличивает нагрузку на службу консьержей и объем их услуг.

✔ Дело № А56 – 69082/2019

ТСЖ также успешно взыскало задолженность, рассчитанную из повышенного размера платы для нежилого помещения.

Права и обязанности собственника нежилого помещения

Если использование НП производится на основании права собственности, владельцы обязаны руководствоваться местными законами и ГК РФ. В ЖК РФ об этом ничего не говорится.

Например , в ст. 210 ГК РФ говорится, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а именно:

  1. Выполнять требования пожарной и санитарно-гигиенической безопасности.
  2. Оплачивать коммунальные услуги своевременно и в полном объеме.
  3. Проводить ремонтные работы, устранять аварии на инженерных сетях, расположенных внутри помещения.
  4. Использовать объекты недвижимости строго по предназначению. Если открыт магазин продуктов, нельзя продавать в нем химические вещества или фейерверки.
  5. Соблюдать чистоту.
  6. Вовремя оплачивать имущественный налог.

Примечание: в некоторых регионах существуют дополнительные ограничения. Например, если магазины по продаже алкогольной продукции могут реализовывать товар до 22.00 час., им целесообразно закрываться в это же время.

Права и обязанности арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме

Арендные отношения регламентируются § 1 ч.2 ГК РФ. Права и обязанности арендатора должны быть указаны в договоре аренды с собственником.

Что входит в права и обязательства арендатора НП в жилом доме:

  1. Он может пользоваться объектом в течение срока действия договора.
  2. Если в процессе использования обнаружены недостатки, возникшие по вине арендодателя, арендатор вправе требовать их устранения или соразмерного уменьшения арендной платы.
  3. Проводить ремонт, в том числе и капитальный, по согласованию с арендодателем.
  4. Содержать помещения в хорошем состоянии.
  5. Оплачивать коммунальные услуги.

Обратите внимание! По закону обязанности и права сторон всегда указываются в договоре, поэтому в первую очередь нужно читать именно его.

Комментарий эксперта

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.

Читать еще:  Поэтажный план и экспликация на нежилое помещение

Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.

Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.

Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.

Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.

Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.

Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.

Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector