Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как стать вторым собственником квартиры в ипотеке

Как оформить квартиру в ипотеку на двоих человек?

«Интересует возможность покупки квартиры в ипотеку на двоих человек. Пока не понимаю, как это делают, если первоначальный платеж 33% (2,3 млн) вношу именно я от продажи своей квартиры. Второй человек (девушка с ребенком) не участвует в первоначальном взносе.

Остается выплатить банку 67%. Как это разделить между двумя людьми и как разделить доли собственности? Я понимаю, что схема, где у каждого по ½ доли, тут не подходит, так как из 50% (½) я уже вношу 33%».

Ипотечная квартира: какие права и ограничения есть у владельца

Недвижимость, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Он устанавливает определённые правила и ограничения, которые должны соблюдать заёмщики.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Нужно ли спрашивать разрешение у банка, чтобы сдать квадратные метры в аренду? Разберёмся, какие действия необходимо согласовывать, а что можно делать без согласия кредитора.

Права собственника

До полной выплаты долга взаимоотношения заёмщика и кредитора регулируются кредитным договором. Соглашение фиксирует право заёмщика пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением, но с некоторыми ограничениями.

Регистрация

При оформлении ипотечного кредита многие интересуются, можно ли прописать родственника в ипотечную квартиру? По закону собственник вправе регистрировать на своей жилплощади всех членов семьи. Фактически банк может установить определённые ограничения, например, внести в договор пункт о необходимости предварительного согласования всех регистрационных действий.

То есть, прописать ребёнка в ипотечную квартиру можно без согласия банка, а вот чтобы зарегистрировать двоюродную сестру или внучатого племянника, нужно будет уведомить залогодержателя. Так, в ипотечных договорах Альфа-Банка четко прописан порядок регистрации в недвижимости собственников, членов их семей, а также третьих лиц.

Сдача в аренду

Поскольку заёмщик отвечает за сохранность залогового имущества перед банком-кредитором, последний должен знать, кто проживает в квартире. Право пользования позволяет владельцу жить в ней самому или вселять знакомых, друзей. Возникает вопрос: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Сдавать ипотечную недвижимость по договору найма не запрещено, но в некоторых случаях нужно обсудить это с банком. Иногда в ипотечных соглашениях указано, что собственник может передавать объект залога в пользование другим лицам только по согласованию с кредитором. Несоблюдение этого правила чревато штрафными санкциями: банк может потребовать досрочно погасить весь долг.

Перед тем, как сдать ипотечную квартиру в аренду, убедитесь, что в соглашении нет запретов на передачу помещения во временное пользование третьим лицам.

Ремонт и перепланировка

Ремонтировать ипотечную квартиру без согласия банка можно, а вот делать перепланировку — нет. То есть, менять стяжку пола, делать многоуровневый потолок из гипсокартона или облицовывать стены плиткой вы вправе без всяких согласований. Но вот если вы хотите объединить гостиную с кухней, придётся договариваться с банком. Перепланировка влияет на технические характеристики недвижимости, может изменить её функциональное назначение и сказаться на стоимости.

Согласование перепланировки проходит в три этапа:

Подготовка проекта, утверждение документов в контролирующих органах.

Получение разрешения страховой компании.

Получение согласия банка-кредитора.

Передача по наследству

Согласно 37 статье ФЗ «Об ипотеке» собственник вправе завещать недвижимое имущество кому угодно. В этом случае получать согласие банка не нужно — он не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Вместе с квартирой наследникам переходят все обязанности по ипотечному договору, в том числе те, что были выполнены ненадлежащим образом.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Вы имеете право продать залоговую недвижимость в любой момент. По статье 346 ГК РФ это допустимо: нужно только получить разрешение банка на проведение сделки. Прежде, чем начинать поиски покупателей, нужно урегулировать все вопросы с кредитором: в офисе банка или онлайн.

Существует несколько схем, по которым можно продать квартиру в ипотеке:

Продажа с полным погашением долга в процессе сделки. В этом случае требуется участие банка — он выступает получателем задатка. Вариант наиболее безопасен для обеих сторон, поскольку передача денег происходит через банковские ячейки.

Досрочное закрытие ипотечного кредита. Например, заёмщик находит покупателя, берёт у него задаток и закрывает им оставшуюся часть задолженности. После снятия обременения собственник продаёт жильё покупателю.

Продажа имущества вместе с ипотечным долгом. Вместе с недвижимостью покупатель получает обязательства по ипотечному долгу.

В некоторых случаях квартиру на продажу выставляет банк. Чаще всего это происходит тогда, когда заёмщик не может выплачивать кредит и накапливает долг.

Перевод в нежилое помещение

Изменить статус недвижимости до момента полного погашения задолженности нельзя. Это связано с тем, что помещение приобреталось для проживания, а не для использования в коммерческих целях. Условия кредитования при приобретении коммерческих объектов отличаются от жилой недвижимости — для нежилых объектов процентная ставка выше.

Читать еще:  Заявление на алименты подается по месту жительства истца или ответчика

Оформляем квартиру в ипотеку: пошаговые действия

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:

  • Сбербанк со ставкой от 7,3%;
  • ВТБ со ставкой на некоторые продукты в 7,4%
  • Раффайзенбанк берет 8,29% по ипотечным договорам на вторичку;
  • Альфа Банк предлагает займы на жилье по 8,49% годовых.

Внимательно изучить перечень программ, по которым предлагаются займы. Сегодня возможно получить кредит на льготных условиях по социальным направлениям: военная ипотека, помощь молодой семье, материнский капитал.

Предварительно рассчитать стоимость кредита: его размер, обязательную страховую сумму, проценты к погашению, размер ежемесячного взноса. Сделать это можно на сайте выбранного банка с помощью он-лайн калькуляторов. При покупке квартиры на вторичном рынке (в отличие от новостроек) обратиться можно в любой банк: все крупные кредитные учреждения готовы работать по таким договорам.

Требования к заемщику: проверьте свои возможности

Получить кредит на покупку жилья удается только при соблюдении всех условий, предъявляемых банком к заемщику. Основные из них:

  • российское гражданство;
  • наличие постоянной регистрации в городе, где планируется покупка;
  • возраст – в разных банках условия разные. Чаще всего рассматривают заявления от граждан 21 – 65 лет с условием погашения кредита в данном возрастном диапазоне. Сбербанк принимает заявки от людей 21 – 75 лет;
  • стаж работы на одном предприятии не менее 6 месяцев на момент подачи заявления;
  • размер дохода, его стабильность.

Дополнительно банк рассматривает кредитную историю потенциального клиента. Если в его практике были случаи недобросовестного отношения к имеющимся обязательствам (нарушение сроков платежей по прежним кредитам, отказ от исполнения договорных условий, случаи банкротства), с высокой долей вероятности оформить ипотеку не получится.

Финансовое условие, которое должно быть обязательно соблюдено: размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика. Чем меньше этот процент, тем более лояльно банк отнесется к заявлению клиента.

Документы, необходимые для переоформления ипотеки

Переоформление ипотеки на другого человека возможно при предоставлении следующих документов от нового заемщика:

  • общегражданский паспорт с отметкой о регистрации. Приоритет — постоянной прописке. Если регистрация временная, срок действия кредитного договора будет небольшим;
  • копия трудовой книжки или договора. На каждом листе ставится штамп или печать работодателя, дата и подпись ответственного лица;
  • свидетельства ИНН, СНИЛС;
  • справка 2-НДФЛ для наемных работников. Если есть совместительство, можно запросить справки у всех работодателей. Сотрудничает ли банк с предпринимателями, собственниками бизнеса, получателями пассивного дохода, самозанятыми, лучше уточнять на месте;
  • заявка на выдачу кредита по форме банка.

Действующий заемщик заполняет заявление о снятии долговых обязательств и переводе их на другое лицо.

Важно! Приведенный выше перечень не является полным и исчерпывающим. В частности, действующему владельцу придется заказывать оценку недвижимости, выписку из ЕГРН и технический паспорт. Будущего собственника могут попросить предъявить документы на имеющуюся квартиру или дом, машину, загранпаспорт с отметками о пересечении границы и т. д.

Какие ограничения и зачем устанавливают банки

Банки самостоятельно устанавливают ограничения на регистрацию в ипотечной квартире. В каждой кредитной организации имеются свои требования по этому вопросу.

Это важно! Закон не устанавливает прямых ограничений при регистрации граждан в ипотечной квартире, но ограничения могут накладывать банки.

Условия прописки по договору с банком:

  • письменное согласие на прописку даже тех претендентов, которые имеют на это законное право (дети, супруги, родители);
  • уведомление в письменной форме о намерении прописать в ипотечной квартире третье лицо;
  • письменное нотариальное обязательство о выписке детей в случае нарушения заемщиком обязательств по договору;
  • запрет на регистрацию третьих лиц, за исключением близких членов семьи собственника.

Случается, что банк не выдвигает никаких требований по прописке. Но чаще всего кредитор страхует свои интересы специально разработанными правилами, затрагивающими вопросы регистрации.

Банк хочет минимизировать свои риски. К примеру, заемщик перестает платить ипотеку, банк должен изъять залоговую квартиру, в которой уже прописаны дети или недееспособные родители. Данные категории граждан защищены законом. Поэтому чтобы банк смог выписать, к примеру, несовершеннолетнего, потребуется разрешение органов опеки и долгая судебная процедура.

Нюансы ипотеки на покупку дома с участком

Отказать в выдаче кредита могут по разным причинам. Как по «стандартным» — если заемщика посчитают неплатежеспособным или его кредитная история не устроит финансовую организацию. Так и по специфическим, главных среди которых две.

Читать еще:  Как посмотреть собственника квартиры на сайте росреестра

1. Недостаточная оценочная стоимость объекта. Так как залогом при ипотечном кредитовании становится сам дом, банки не спешат выделять деньги на покупку жилья без окон и дверей, без коммуникаций или расположенных слишком далеко от города. Но даже если в этом плане с объектом все в порядке, не обязательно его оценочная стоимость удовлетворит кредитора. Часто оценочные компании не могут подобрать аналогов данному объекту из выставленных на продажу в конкретном населенном пункте. Дома очень разнообразны, есть среди них и уникальные, что формирует некорректную, часто слишком низкую, с точки зрения покупателя, оценочную стоимость. Дополнительно снизить ее может и сам банк с учетом того, что в процессе эксплуатации жилье может потерять часть стоимости. А в случае проблем с выплатами по кредиту его ведь придется продавать. И идеально, если продажа займет немного времени, до двух месяцев. Если больше — объект становится совсем не интересным финансовой организации.

2. Сложности с оформлением страховки. Страховые компании тоже оценивают объекты, на которые распространяют действие своих продуктов. Потенциально рискованными для страховщиков являются дома старой постройки и изношенные. Часто отказывают страховать жилье с печным отоплением или расположенное в зоне подтопления.

«Многие банки страховку объекта требуют в обязательном порядке, — продолжила собеседница ФАН. — Другие могут прокредитовать и без нее, но тогда увеличат ставку на 3–3,5%».

Ответы юриста на частые вопросы

Добрый день! Мной полностью погашен ипотечный кредит. Что я должен сделать, чтобы стать полноценным собственником?

После того как ипотечный кредит полностью погашен Вам необходимо снять с квартиры обременение. Для этого нужно получить в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита. А также письмо из банка о погашении всей суммы задолженности. Следующий шаг обращение в Росреестр, и предоставление туда следующих документов: договор купли продажи жилья, закладная и письмо от банка и совместное заявления заемщика и кредитора о снятии обременения. Поле снятия обременения вы в праве распоряжаться своим имуществом.

Здравствуйте! Я являюсь созаемщиком мужа по ипотеке. Ипотечный договор и договор долевого участия оформлен на мужа. Могу ли я оформить квартиру на себя?

По действующему законодательству, все приобретенное имущество в период брака, в том числе и по ипотечному договору, считается общим имуществом супругов. Даже если оформлено на одного из них. Если вы все-таки хотите быть в числе собственников или стать единоличным собственником, по договоренности с мужем вы можете оформить договор дарения на часть или на всю квартиру.

На меня оформлен договор долевого участия и ипотека. Дом сдан в эксплуатацию, акт приема передачи подписан. Ипотечный кредит выплачен. Мы с отцом хотим оформить долевую собственность на квартиру. Как это можно сделать?

Так как дом уже сдан и застройщик выполнил свои обязательства, переуступить отцу часть право требования по договору долевого участия, не получится. Оформить ½ часть квартиры на отца можно будет заключением договора дарения либо купли продажи.

Приобрел квартиру в ипотеку по ДДУ. Дом сдан. Право собственности подтверждается решением суда, но в Росреестре не зарегистрировано. Долг по ипотеке порядка 2 миллионов. Могу ли я оформить право собственности на другого человека?

Что-бы переоформить право собственности на другое лицо, в первую очередь оно должно быть зарегистрировано на Вас, на основании имеющегося решения суда. Только после этого вы сможете рассматривать возможность продажи квартиры. Но учитывая то, что ипотечный кредит еще не погашен, и квартира находится в залоге у банка, продать ее можно только с разрешения залогодержателя и после снятия обременения. Для этого ипотечный кредит должен быть погашен вашими средствами, или средствами покупателя. Зарегистрировать право собственности недвижимости на другое лицо, не имея на то оснований невозможно.

Являюсь участником долевого строительства(долгострой). Дом сдан год назад, но застройщик уклоняется от подписания акта приема передачи. В квартире фактически не проживаю и не прописан. Как мне оформить право собственности на эту квартиру?

Если застройщик уклоняется от подписания акта приема передачи, Вам придется обратиться в суд. В суде нужно будет доказать, что по ДДУ Вы свои обязательства выполнили и стоимость квартиры вами оплачена. На основании решения суда вы сможете зарегистрировать право собственности в Росреестре.

  • Если вы планируете брать ипотеку – посчитайте, какой процент от зарплаты будет «съедать» ипотека. Если она составляет больше 50% от семейного дохода, то рассмотрите другие варианты – более дешевое жилье, увеличенный первоначальный взнос. Платить такую сумму будет очень сложно, особенно в нестабильной ситуации. В нашем случае ипотека составляет всего 20% от совокупного дохода семьи. Но мы допустили другую ошибку – взяли несколько кредитов на мелкие нужды, которые составляют 50% от дохода. Это на очень короткий срок, но так делать можно только в случае, если вы полностью уверены в своих будущих доходах и силах.
  • Если сомневаетесь, что лучше – ипотека или снимать и откладывать, то я рекомендую брать ипотеку. Это будет уже свое жилье, из которого вас никто не выселит. Особенно, если жилье в ипотеку будет ближе к работе и можно будет сэкономить на проезде или тратить меньше времени на дорогу.
  • Всем, кто планирует брать ипотеку и боится, что не получится платить – вспомните, как часто вы пропускали платежи по кредитам до этого. Если не было ни одной просрочки – вы и в случае с ипотекой найдете возможность платить.
  • Перед ипотекой вы будете проходить оценку в специальной организации. И в ваших интересах, чтобы ее сделали реально, а не только на бумаге. Так вы будете уверены, что покупаете хороший объект, особенно это актуально для частных домов, где часто бывают спрятанные проблемы.
  • Если покупаете дом на вторичном рынке – советую попробовать договориться и снять этот объект на пару месяцев или хотя бы расспросите соседей о том, что это за дом и нет ли у него долгов по коммуналке. Кстати, о том, нет ли на доме/квартире обременений, можно узнать, запросив выписку из ЕГРН. Там будет все – владелец, стоимость, возможные обременения, адрес и прочее.
  • Прежде чем оформлять ипотеку, попробуйте пару месяцев откладывать свой будущий платеж. Во первых, вам понадобятся деньги на первый взнос, во-вторых – нужны будут деньги, чтобы оплатить две страховки на год, на первый платеж, на другие мелочи вплоть до переезда.
  • Пока ипотека находится на рассмотрении – мониторьте объекты. Когда ее одобрят, будет всего 3 месяца, чтобы найти подходящий дом или квартиру, все проверить и въехать. У нас уже был дом, который нравился. Я точно знала, что хочу жить именно здесь, поэтому сделала такой выбор. У вас будет немного больше времени.
  • Многие, чтобы сэкономить, начинают присматриваться к новостройкам. Там процент ниже, но условия обычно хуже – тоньше стены, непонятные соседи, много недоделок. Конечно, во вторичке тоже есть сложности, но это проверенное жилье, в котором уже достаточно времени живут люди.
Читать еще:  При закрытии ип что нужно делать

Еще несколько важных советов:

  • Не берите квартиру/дом без отделки и тем более, без проведенных коммунальных услуг. Если купить в ипотеку дом без отопления и освещения, то нужно быть готовым к тому, что придется потратить еще половину от стоимости дома, чтобы подключить его и провести все необходимое. Более того, жилье, которое стоит зимой без отопления, начинает разрушаться.
  • Мониторьте программы. Наши друзья взяли в ипотеку дом и заплатили только материнским капиталом в качестве первого взноса, от себя они ничего не добавляли. Более того, даже когда будете платить ипотеку, стоит иногда проверять доступные под рефинансирование программы. Даже если это полпроцента – есть смысл переоформиться.
  • Проверяйте недвижимость перед покупкой. Обязательно. Для этого есть даже специальные компании, которые за небольшую сумму сделают эту процедуру. Зато через 3 года оплаченных платежей не появится еще один владелец или прописанный, который находился в психиатрической лечебнице или в тюрьме. По закону они смогут жить в доме, даже если вы его купили. Поэтому особенно в крупных городах важно это проверять.
  • Не берите кредит на первый взнос. Лучше откладывать на это. Но если уж так сложилась судьба и все делать надо быстро – посчитайте, какой процент от дохода будут забирать будущая ипотека и кредит на взнос. Если больше 50% от дохода, то это очень плохой вариант. Кроме того, в ипотеке могут отказать, когда увидят полученную на взнос сумму.
  • Осмотритесь. Дом/квартира, которую вы будете брать, должна нравиться. Не стоит брать квартиру на окраине в неприятном доме, если всю жизнь хотелось провести в центре. Лучше увеличить платеж или срок, чем провести всю жизнь в месте, которое не приятно, но дешевле.
  • Проверяйте документы и не стесняйтесь задавать сотню вопросов. Я всегда говорила «мы не каждый месяц дом покупаем». Менеджер был приветливым и на все вопросы подробно отвечала. Так мы смогли разобраться во всех нюансах и не тратиться на услуги нотариуса до покупки – мы все сделали в офисе банка. Купили, оформили страховку и все остальное.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector