Grnline.ru

Журнал аналитика
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как получить нежилое помещение при банкротстве застройщика

Купили апартаменты, а застройщик обанкротился. Как отстоять права на нежилое помещение?

Приобретая недвижимость у застройщиков по договору долевого участия (ДДУ), люди редко обращают внимание на то, что 214-ФЗ по-разному защищает интересы покупателей жилых и нежилых помещений. Нередко это приводит к тому, что они получают массу юридических проблем и теряют право на получение своей недвижимости. Разбираемся, в каких случаях это происходит, и как поступить, чтобы защитить свои права как дольщика.

Какие помещения можно купить у девелоперов в новостройках?

В первую очередь, это квартиры. Согласно Жилищному кодексу РФ они относятся к категории жилых помещений, подходят для постоянного проживания людей и отвечают установленным санитарным и техническим требованиям.

Также в новостройках можно приобрести нежилые помещения. К ним относятся апартаменты (формально нежилые, но по факту покупаются гражданами для проживания, как квартиры), нежилые помещения первых этажей (как правило приобретаются физлицами для будущих магазинов и офисов), машиноместа и кладовые.

Какой закон защищает покупателей помещений в новостройках?

Всем типам помещений предоставляется одинаковая степень защиты. Как жилые, так и нежилые помещения в строящихся домах приобретаются по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…» 214-ФЗ. В соответствии с ним физические и юридические лица инвестируют средства в объекты на стадии строительства и получают свои объекты после достройки дома.

Всегда ли 214-ФЗ может защитить дольщиков?

Предполагается, что да – однако в случае банкротства застройщика на отношения сторон начинает распространяться Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ. Он делит дольщиков на тех, кто имеет право получить свое помещение в процедуре банкротства, и тех, кто лишается такой возможности (пп. 3.1., п. 1 ст. 201.1. Закона «О банкротстве»).

В итоге складывается следующая ситуация:

  • Сохраняют право на получение помещения в процедуре банкротства застройщика приобретатели жилых помещений (квартир), а также машиномест и иных нежилых помещений площадью до 7 кв. м, то есть кладовок.
  • Не сохраняют право на получение помещений в процедуре банкротства приобретатели апартаментов и нежилых помещений на первых этажах (все они больше 7 кв. м).

Ввиду этого возникает проблема, при которой тысячи граждан, которые по 214-ФЗ добросовестно приобрели нежилые помещения в виде апартаментов и помещений первых этажей, лишаются права на их получение по закону «О банкротстве» даже в том случае, если объект достроен и введен в эксплуатацию.

Как решить вопрос с потерей права получения апартаментов и помещений первых этажей?

Для этого необходимо внести изменения в действующую редакцию параграфа 7 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сохранив за приобретателями апартаментов и иных нежилых помещений права на их получение в случае достройки объекта в процедуре банкротства застройщика. То есть надо уравнять пава приобретателей квартир, машиномест и кладовок с приобретателями нежилых помещений первых этажей и апартаментов.

Юрист Андрей Тютюнин, руководитель компании «Тютюнин и партнеры», вносит в Государственную думу законопроект, содержащий изменения в закон «О банкротстве» в части сохранения прав дольщиков на получение нежилых помещений в случае банкротства застройщика.

Для положительного решения вопроса с законопроектом необходимо привлечь к нему внимание общественности, отмечает юрист. Дольщики, которые приобрели нежилые помещения в строящихся домах (коммерческие помещения первого этажа и апартаменты), чьи застройщики уже объявлены банкротами или близки к этому, должны открыто заявлять о возникшей проблеме и отстаивать свои права.

Как добиться права на получение нежилого помещения до изменения закона?

Юристами компании «Тютюнин и партнеры» предпринимаются попытки решения вопроса дольщиков, которые уже оказались в такой ситуации, через суд. Для этого необходимо обращение с иском о признании права собственности на такие помещения. Получить консультацию по данному вопросу можно по телефону +7 (495) 150-13-47.

Защита интересов покупателей коммерческой недвижимости в спорах с не обанкротившимися застройщиками

Если у застройщика нет проблем с денежными средствами, или, как минимум, в отношении него не запущена процедура банкротства, то при защите прав собственников нежилой недвижимости необходимо руководствоваться Гражданским кодексом. Ситуация упрощается, если по договору долевого участия (ДДУ) застройщик должен передать дольщику не только машино-место (бокс, гараж и прочее), но еще и квартиру. Тогда, конечно же, применяется Закон РФ «О защите прав потребителей» № 23001- от 07.02.1992 года (в редакции от 18.04.2018 года) . Если объект построен некачественно либо компания нарушила сроки его ввода в эксплуатацию, дольщик обращается в суд с иском о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, руководствуясь Р ешением Октябрьского районного суда г. Липецка по делу № по делу № 2- 4550/2017 от 21.12.2017 года . В этом случае предметом спора может быть как жилое, так и нежилое помещение.

Но владелец коммерческого помещения в жилом доме также может выступать потребителем, поскольку он является физическим лицом и заключает договор долевого участия. То есть он дольщик и потребитель. К примеру, человек заключил с застройщиком ДДУ на покупку нежилого помещения в многоэтажке и перечислил денежные средства. Девелопер сдал объект позже назначенного срока и не дал ответа на претензию покупателя, который подал в суд. Суд без особых раздумий принял Решение Левобережного районного суда г. Липецка по делу 2-1791/2017 от 30.11.2017 года
в пользу дольщика, с застройщика взыскали штраф, неустойку и компенсацию морального вреда.

Более того, законом о защите прав потребителей может руководствоваться даже гражданин, инвестировавший в строительство офисного центра. Приведем типичный пример. Мужчина из Подмосковья купил по ДДУ помещение в офисном здании с подземной парковкой. Отмечаем, что речь идет именно о нежилом здании, а не о жилой многоэтажке. На первый взгляд, при чем тут закон о защите прав потребителей? Но истец выступал в суде как физическое лицо и заявил, что купил помещение исключительно для личных, домашних и семейных потребностей, которые не имеют никакого отношения к предпринимательской деятельности. Конечно же, в итоге суд обязал строительную компанию выплатить клиенту штраф, неустойку и компенсацию морального вреда, руководствуясь Решением Одинцовского городского суда Московской области по делу № 2-9638/2017 от 13.12.2017 года .

Соответственно, если застройщик не является банкротом, защита интересов дольщиков коммерческой и жилой недвижимости происходит в одинаковом порядке (кроме некоторых нюансов).

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Долевое строительство, при котором вы являетесь своего рода со-инвестором всего строительного проекта, сейчас является очень популярным форматом сотрудничества застройщика и конечного собственника недвижимости. Поэтому вопрос банкротства застройщика при долевом строительстве является очень актуальным.

Стоит отметить, что для дольщика банкротство застройщика является сравнительно выгодным по причине приоритетного удовлетворения его требований.

Как известно, после признания застройщика банкротом, создается специальный реестр задолженностей застройщика перед всеми кредиторами и дольщиками. Существует два базовых реестра:

  • реестр по учету требований от кредиторов;
  • реестр по учету требований на передачу жилых помещений.

Первый реестр подразумевает дальнейшую выплату денежных средств всем, кто в этот реестр включен, а второй подразумевает передачу права собственности на построенную недвижимость (в ее состоянии на момент процедуры банкротства застройщика).

Каждый дольщик может попасть как в первый, так и во второй реестр по его усмотрению. Для этого надо подать заявление в арбитражный суд. В свою очередь, сам суд через специальное уведомление сообщит каждому дольщику о том, что его застройщик признан банкротом и реестры по учету всех задолженностей созданы.

После того, как все требования кредиторов и дольщиков зафиксированы в реестрах, устанавливается три ступени очередности их удовлетворения:

  • в первую очередь удовлетворяются требования от тех, кому был причинен физический или моральный вред;
  • вторая ступень включает всех сотрудников застройщика и его подрядчиков;
  • третья ступень включает в себя всех дольщиков;
  • и только в четвертую очередь удовлетворяются требования остальных кредиторов.

Конечно же, вопрос о том, что делать дольщикам при банкротстве застройщика является достаточно сложным. Причем как с точки зрения юридических аспектов, так и экономических.

Как дольщику нежилой недвижимости защищать себя при банкротстве застройщика

Проблемы защиты прав участников долевого строительства жилой недвижимости постоянно находятся в центре внимания СМИ и государства. При этом почему-то мало кто вспоминает о гражданах, вложивших свои деньги в коммерческие помещения. В данной статье рассказывается об основных нюансах защиты прав именно этой «забытой» всеми категории дольщиков.

Читать еще:  Договор соцнайма для приватизации где получить

Защита интересов владельцев нежилой недвижимости в спорах с финансово- состоятельными застройщиками

Если застройщик не имеет проблем с денежными средствами, или, по крайней мере, в отношении него нет банкротного дела, то защита прав собственника нежилой недвижимости происходит в рамках ГК РФ. Ещё проще, когда по ДДУ строительная компания должна передать человеку не только машино-место (гараж, бокс и так далее), но и квартиру. В этом случае, однозначно, применяется Закон о защите прав потребителей[1]. При некачественном возведении объекта или нарушении сроков его сдачи в эксплуатацию гражданин направляет в суд иск и взыскивает со строителей неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.[2] Предмет спора в данном случае составляют как жилое, так и нежилое помещение.

Но может ли и владелец коммерческого помещения в жилом доме выступать в качестве потребителя? Может! Ведь он является физлицом и так же заключает ДДУ. То есть он считается дольщиком и потребителем. Например, человек подписал договор и перечислил деньги девелоперу. Объектом покупки являлось нежилое помещение в многоэтажном доме. Строительная компания нарушила сроки сдачи объекта и не ответила на претензию клиента. Последний обратился в суд, который опять же, не долго думая, взыскал в пользу истца штраф, компенсацию морального ущерба и неустойку.[3]

Более того, опираясь на ЗПП, может защитить свои права даже физлицо-участник долевого строительства офисного центра. Классический пример. Житель Подмосковья заключил со строительной компанией, возводившей офисное здание и подземную автостоянку, договор ДУ. При этом, заметьте, речь шла именно о нежилом строении, а не о многоквартирном доме. Казалось бы, причем тут закон о защите потребителей? Однако истец выступил в суде как физлицо и заявил, что приобретал недвижимость только для семейных, домашних и личных надобностей. И они (то есть надобности) никак не связаны с предпринимательской деятельностью. В конечно итоге судья вынес решение, которым обязал застройщика выплатить истцу штраф, компенсацию морального вреда и неустойку.[4]

Таким образом, в обычной ситуации, когда девелопер еще не является банкротом, порядок защиты интересов дольщиков — владельцев коммерческой и жилой недвижимости — является абсолютно одинаковым (за исключением некоторых нюансов).

Сравнение прав покупателей жилой и нежилой недвижимости на этапе банкротства застройщика

А вот на этой стадии пути защиты интересов дольщиков жилой и нежилой недвижимости, увы, но кардинальным образом расходятся. Виной тому (или скорее, причиной) является закон о банкротстве.[5]

В 2011 году законодатель внес в этот нормативный акт главу о порядке банкротства застройщика. Данные нормы поставили в привилегированное положение покупателей квартир. В частности, для них составляется отдельный реестр требований о передаче жилых помещений. Они не входит в общую конкурсную массу. После окончания строительства (как правило, оно заканчивается уже в процессе банкротства) требования дольщиков погашаются путем передачи им квартир.

В свою очередь, граждане, заплатившие деньги за нежилые помещения, лишены подобной возможности. Их объекты входят в конкурсную массу.[6] Почему? А потому, что закон не дает возможности этим дольщикам создать отдельный реестр и претендовать на последующую передачу им нежилой недвижимости. В итоге получается, что строительная фирма обанкротилась, не передала помещение владельцам, и право собственности на недвижимость не было зарегистрировано в ЕГРН. Поэтому такие объекты входят в конкурсную массу. Гипотетически, конечно, можно исключить из неё недостроенное коммерческое помещение. Однако это происходит крайне редко. Нужны, действительно, веские основания, чтобы арбитраж принял подобное решение.

Стоит отметить, что когда в законе только-только появилась статья о создании отдельного реестра дольщиков при банкротстве строительной компании, то многие граждане, вложившие деньги в коммерческую недвижимость, стали требовать, чтобы их также включали в данный реестр. Но арбитражные суды раз за разом отказывали в этом. Некоторые дела в 2015-2016 годах даже доходили до Верховного суда. Однако и он отказывал заявителям. При этом ВС РФ отмечал, что нормы закона «не предполагают возможность включения в реестр требований о передаче жилья требований о передаче коммерческих объектов». Все предельно ясно и понятно.

Защита интересов дольщиков нежилых объектов при банкротстве компании

Что в итоге? В итоге права лиц, вложивших средства в нежилые объекты, защищаются только на общих основаниях. Они предусмотрены нормами о банкротстве. И здесь порядок защиты интересов дольщика зависит не только от стадии процесса, но и от реального положения дел на стройке. Например, девелопер всё-таки достроил дом. В этом случае физлицо может подать в арбитраж иск и потребовать передать ему нежилое помещение в собственность.[7] Если суд удовлетворит это требование (а это происходит довольно часто), то решение направляется в Росреестр для внесения записи в ЕГРН.

Другой вариант. В отношении строительной фирмы введено наблюдение, однако дом не достроен. Кроме того, нет разрешения на его ввод в эксплуатацию. В этом случае для участия в собрании кредиторов дольщик может предъявить свои требования в арбитраж в течении 1 месяца со дня появления публикации о введении наблюдения. Однако необходимо помнить, что в данной ситуации он не может потребовать передать ему помещение. Его претензии могут быть только денежными.[8] Ведь мы уже говорили выше, что все нежилые помещения попадают в общую конкурсную массу и участник строительства не может требовать погашения задолженности в натуре. Надо также помнить, что, заявляя на этом этапе свое денежное требование, гражданин фактически отказывается от ДДУ. Поэтому если строители в конце концов возведут дом, то дольщик не сможет претендовать на помещение.

С другой стороны, гражданин при расторжении договора ДУ в связи с нарушением строительной компанией условий соглашения вправе требовать не только возврата всех денег, но и процентов.[9] А это может быть немаленькая сумма.

Ну и наконец, что делать, когда в отношении строителей введено конкурсное производство, а дом так и не был достроен? В данном случае в течении 2 месяцев со дня его объявления участник ДС[10] может включить свои требования в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ. При этом у него возникает право участвовать в собрании кредиторов. Претензии дольщика о передаче ему нежилого помещения рассматриваются по установленным правилам.[11] Следовательно, во время конкурсного производства гражданин может предъявить свои требования, выраженные в денежной форме, без расторжения договора ДУ, а после окончания строительства и вовсе претендовать на получение своего помещения.

И наконец, последнее замечание. Закон считает, что все договоры долевого участия обеспечиваются залогом.[12] А раз так, то при подготовке заявления о включении в реестр кредиторов участник ДС коммерческой недвижимости вправе указать, что его требование обеспечено залогом. Это резко повышает возможность возврата средств и ставит его в привилегированное положение перед другими кредиторами.

Краткие выводы

Итак, защита интересов дольщиков коммерческих помещений при банкротстве девелопера происходит на общих основаниях. По сравнению с ними права участников долевого строительства, подписавших ДДУ на жилье, защищаются законом, конечно, гораздо эффективнее. С другой стороны, не всё так плохо. Здесь есть два важных момента. Во-первых, требования всех дольщиков считаются обеспеченными залогом. А это резко повышает возможность возврата средств. Во-вторых, в последние годы власти делают всё, чтобы многоквартирные здания, которые возводились обанкротившимися компаниями, были, в конце концов, достроены. В этом случае дольщики нежилой недвижимости имеют неплохие шансы получить свои объекты в собственность после завершения стройки.

Что же касается участников, вложивших деньги в строительство чисто офисных зданий, то при банкротстве девелопера они действительно сильно рискуют. Им приходится надеяться только на своего юриста и на то, что имущество застройщика покроет все требования кредиторов.

[1] Закон РФ «О защите прав потребителей» № 23001- от 07.02.1992 года (в редакции от 18.04.2018 года) Далее — ЗПП.

[2] Решение Октябрьского районного суда г. Липецка по делу № по делу № 2- 4550/2017 от 21.12.2017 года.

[3] Решение Левобережного районного суда г. Липецка по делу 2-1791/2017 от 30.11.2017 года.

[4] Решение Одинцовского городского суда Московской области по делу № 2-9638/2017 от 13.12.2017 года.

[5] Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 года (в редакции от 01.07.2018 года).

[6] Ст.131 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года.

[7] П.п.5.п1. Ст.201.8 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года.

[8] Ст. 16 ФЗ № 127-ФЗ и Определение Верховного Суда РФ № 302-ЭС15-6122 от 09.02.2016 года.

Читать еще:  Что лучше оформить дарственную или завещание на квартиру, дом и землю

[9] Ст.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных Объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).

[11] П. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35

[12] Ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков

Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова подготовила развернутый материал об особенностях защиты прав дольщиков в России. Как признать застройщика должником, как включиться в реестр требований и можно ли взять вместо квартиры деньги?

В последнее время фиксируется все больше резонансных дел о банкротстве строительных организаций, а значит, растет и количество обманутых дольщиков. В связи с чем особо остро встает вопрос о защите прав и законных интересов граждан-участников строительства.

Кто признается должником-застройщиком?

Основной нормативно-правовой акт, который регламентирует процедуру банкротства — это Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ о несостоятельности (банкротстве). Особенности банкротства застройщика регламентируются параграфом 7 Главы IX указанного закона.

Для того, чтобы соответствующие положения Закона о банкротстве были применимы в конкретном деле, суд должен вынести определение о применении правил параграфа 7 данного ФЗ. В противном случае лицо будет считаться обычным должником, а не застройщиком-должником, и к нему будут применяться только общие положения Закона о банкротстве, а значит не будут применяться нормы, которые призваны защитить права граждан-участников строительства.

Из анализа положений п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником (застройщиком) соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:

  • привлечение им денежных средств и (или) имущества участников строительства;
  • наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;
  • объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участников строительства не введен в эксплуатацию.

Суды, отказывая в признании за должником статуса застройщика, часто ограничивались констатацией того факта, что непосредственно должник денежные средства не привлекал – между ним и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи.

Однако Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) пояснил, что застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Кроме того, несмотря на то что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.

Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика?

Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машиноместа или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:

  • граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
  • граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
  • публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (Фонд) (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Федеральный закон о банкротстве, наделяя кредиторов статусом участника строительства, позволяет им использовать ряд преимуществ, которые не доступны иным лицам. Среди привилегий, предоставляемых участникам строительства можно выделить следующие:

  • возможность выбора формы выражения требований к застройщику: денежная или передача жилого помещения;
  • формируется специальная часть реестра требований кредиторов — реестр требований о передаче жилых помещений;
  • если кредитор выбирает денежную форму выражения требований к застройщику, то погашение требований осуществятся в порядке третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая;
  • имеется возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;
  • в случае заключения мирового соглашения, необходимо одобрение этого решения не менее чем 3/4 голосов участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.

Как возбуждается процедура банкротства застройщика?

Заявление о признании застройщика банкротом может быть подано самим должником, кредитором, работником должника, уполномоченным органом. Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом или органом государственной власти, указанным в ст. 4 Закона «О статусе столицы РФ».

По общим правилам, заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника.

Однако у участника строительства, в отличие от других кредиторов, есть еще и право ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Что такое реестр требований кредиторов и как в него включаться?

Реестр требований кредиторов – это список сведений о кредиторах должника, содержащий их персональные данные, требования к должнику, который ведется арбитражным управляющим.

Для того чтобы определить, можно ли включиться в реестр требований кредиторов, нужно убедиться в том, что договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве. Если это так, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве, и следует включаться в реестр требований кредиторов.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает данные требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования соответствующего уведомления.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Требования граждан-участников строительства: в какой из реестров лучше включаться?

Как мы уже упоминали выше, при банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений.

Стоит отметить, что требование о передаче помещений и машино-мест касается только:

  • квартир (комнат), нежилого помещения или машино-места в многоквартирном доме;
  • жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее — жилой дом блокированной застройки).

Не относятся к требованиям о передаче жилого помещения требования о передаче индивидуальных жилых домов (Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012
№ 1823-О).

Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).

Включаться в реестр требований кредиторов с денежным требованием разумно, когда, например, застройщик не начинал строительство объекта или, когда строительство только начато и практически нет гарантий того, что оно продолжится.

Как нам кажется, квартира, пусть и недостроенная, но с высокой степенью завершенности (более 80%) лучше, чем денежное требование к застройщику.

Статистика на данный момент такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Достаточно редко должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом.

Читать еще:  Договор продажи доли в квартире другому собственнику

Поэтому иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту невыгодно. Такое требование хоть и будет исполнятся в порядке третьей очереди, но не стоит ждать сиюминутного возврата денежных средств, а также не стоит сильно рассчитывать на то, что деньги будут возвращены полностью. Получив же права на недвижимое имущество вы получите хоть какой-то эквивалент вложенным средствам.

Можно ли изменить форму заявленных требований?

Однозначного ответа на вопрос, можно ли изменить форму заявленных требований, то есть перейти из одного реестра в другой, на данный момент нет, так как нет единообразной судебной практики по данному вопросу.

В большинстве своем суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Суды полагают, что лицо, включив свои требования в один из реестров, фактически реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав.

Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.

Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто.

Так как включение требований в реестр требований лишь промежуточная цель для участника строительства, мы рассмотрим, какими способами может быть произведено погашение требований о передаче жилого помещения:

  • путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. То есть фактически строительство дома завершают граждане своими силами;
  • путем передачи жилых помещений. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть когда объект введен в эксплуатацию;
  • привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта. Данный способ представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Предусмотрен и другой способ защиты права дольщика ‒ это требование признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Однако, необходимо соблюдение сразу двух условий:

  • застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Таким образом, процедура банкротства застройщика, действительно, имеет свои особенности, а способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации.

Как признать право собственности на помещение

Подобное возможно, если застройщик уже успел получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом важно, чтобы застройщик и участник долевого строительства подписали передаточный акт, или любой другой документ о передаче жилого помещения.

Если данное требование выполнено, дольщик подает заявление в арбитражный суд. К заявлению прикрепляются документы, относящиеся к делу. До подачи заявления необходимо уплатить государственную пошлину в размере 6000 рублей (ст. 333.21 НК РФ).

В 2020 году рынок недвижимости претерпит определенные изменения, с которыми рекомендуется ознакомиться.

Передача объекта долевого строительства при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке

Взыскание долгов через банкротство

Особенности передачи помещений при банкротстве застройщика

В силу нахождения застройщика в процедуре банкротства (наблюдение, конкурсное производство) передача помещений дольщикам для оформления в собственность возможна только в судебном порядке, иные варианты исключены.

В ситуации, когда застройщик находится в процедуре банкротства, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.

Пунктом 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве определен перечень условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача участникам строительства жилых помещений.

С момента введения наблюдения в отношении застройщика права требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, были включены в реестр требований кредиторов застройщика (ст. 201.4 Закона о банкротстве).

В связи с этим, единственно возможным документом о передаче объекта долевого строительства в многоквартирном доме будет являться определение арбитражного суда о погашении реестровых требований кредиторов застройщика (участников долевого строительства) путем передачи им в собственность жилых помещений.

Подписание передаточного акта между застройщиком и участником строительства без указанного выше определения суда является оспоримой сделкой на основании п. 1 ст. 61.3 Закона о банкротстве (оказание предпочтения перед иными кредиторами) и будет оспорена в суде.

Таким образом, передача помещений кредиторам – участникам строительства для оформления в собственность не возможна без соответствующего судебного акта, вынесенного в рамках дела о банкротстве застройщика. Кроме того, следует иметь ввиду, что решение вопроса о государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме в Росреестре возможно только после постановки многоквартирного дома на кадастровый учет.

Таким образом, до получения вышеуказанного судебного акта передача ключей участникам долевого строительства возможна только для допуска в помещение с целью проведения ремонтно-отделочных работ.

Иск о признании застройщика банкротом

Дольщик имеет право предъявить в арбитражный суд иск застройщику. Естественно важно сделать это в пределах дела о банкротстве. Дольщик также вправе в установленные сроки подать заявление о включении требований в реестр требований участников долевого строительства (если объект не передан дольщику).

В таком случае суд обращает внимание на дату искового заявления. Если дольщик обратится в суд после ведения процедуры банкротства, то по закону такие заявления с требованием арбитражным судом не рассматриваются.

Его могут рассмотреть в другом судебном порядке. Таким образом, дольщик имеет право обратится с иском признании права собственности, в том числе на долю в незавершенном строительстве в арбитражный суд по делу банкротства застройщика.

Что делать если дольщик расторг договор участия в долевом строительстве?

Дольщик может подать заявление с денежными требованиями, даже в случае, если договор о долевом строительстве был расторгнут и признан незаключенным либо недействительным. Дольщика включают в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим. Иногда дольщикам могут отдать объект долевого строительства.

Если при покупке нежилого помещения площадью свыше 7 кв. м., все требования в то числе и возмещение денежных средств, разматываются и включаются в общий реестр требований кредиторов арбитражным судом.

Таким образом, для дольщика важно не упустить момент разматывания дела о банкротстве застройщика. В таком случае увеличивается шанс получить возмещении убытков.

Что может предпринять дольщик для защиты своих прав?

Дольщик может воспользоваться как установленными Законом о банкротстве мерами защиты. Так и другими методами защиты своих прав. Если ответственность застройщика за невыполнение своих обязанностей была застрахована, то дольщик имеет право обратится в страховую компанию.

Естественно, такие действия возможны только при признании компании банкротом и открытии арбитражным судом конкурсного производства. Страховой случай подтверждается, если есть выписка с реестра требований. Порядок и выплаты определяет страховая.

Как вариант, можно обратиться к поручителю. Часто поручительство дает банк. Порядок и выплаты определяются договором поручительства. Если застройщик отправляя средства в фонд возмещения убытков участникам строительства, то вполне реально получить выплаты.

Решение о выплате компенсации принимается на общем собрании участников долевого строительства жилого дома. После выплат Фонд автоматически получает право требовать от застройщика включения его требований в реестр.

Если застройщик использовал средства ос счетов ЭСКРОУ, то при выполнении договорных условий перед банком, средства для застройщика могут блокировать. Потому дольщик может обратиться в банк с просьбой вернуть средства. Возмещение оплачивается в 100% виде размещенных на счете ЭСКРОУ, но не свыше 10 млн. руб.

Банкротство застройщика может быть запланированным либо неумышленным. Судебные тяготы, связанные с банкротством — длительная процедура, которая в конечном итоге ведет к распродажи имущества и выплаты компенсаций.

Банкротство застройщика. Как вернуть деньги

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector