Grnline.ru

Журнал аналитика
45 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Анализ рынка нежилой недвижимости

Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.

Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.

Директор Департамент Офисной недвижимости

Моя профессиональная карьера началась в 1994 году в финансово-банковской сфере в Москве.

Посде этого, в 2001-2006 я была Руководителем девелоперских проектов в компании Инвесткапстрой, ГК МГСН. В мои обязанности входило:

  • Руководство командой из 7 человек
  • Руководство 2 проектами от идеи до инвесиционной продажи — МФК на ул.Новослободская (13 000кв.м.) и офисное здание на ул.Лобачевского (3 000 кв.м.)
  • Проведение тендеров среди субподрядчиков
  • Организация работы с брокерами
  • Разработка и внедрение маркетинговых и рекламных кампаний, проведение презентаций брокерам и клиентам

В 2006 году я присоеднинилась к команде Knight Frank, где прошла путь от Консультанта до Заместителя директора департамента.В мои обязанности входило:

  • Работа с ключевыми девелоперами и клиентами, лично знакома с менеджментом компаний
  • Питчи и презентации — выиграла 11 эксклюзивных и ко-эксклюзивных проекта общей площадью более 500 000кв.м.: Nagatino i-Land, DiamondHall, RigaLand, Midland Plaza Arbat, RossoRiva, CityPoint, Danilovsky Fort, Schepkina 51, VivaldiPlaza, SkyLight, Ocean Plaza. Участие в разработки концепций этих многофункциональных комплексов.
  • Участвовала в подготовке архитектурных проектов для клиентов (планировка размещения рабочих мест, инженерных систем и т.п.)
  • Участвовала в тендерах на выбор эксплуатирующей компании для собственников зданий
  • Консалтинг по организации сервисных и гибридных пространств, коворкингов
  • Руководство командой — обучение, мотивация, контроль выполнения планов
  • Поиск новых проектов, выстраивание взаимоотношений с клиентами, подписание контрактов
  • Разработка и внедрение маркетинговых и рекламных кампаний, презентации для медиа и клиентов
  • Самостоятельное закрытие сделок от холодного звонка, показа, переговоров до подписания контракта

В феврале 2019 присоединилась к команде Colliers как Директор Офисного департамента.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

Источник: Knight Frank Research, 2020.

Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.

В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Что в регионах?

Спрос на покупку коммерческих объектов особенно вырос в Сибири и на Урале, отмечают аналитики «Авито Недвижимости». Например, в Новосибирске он подскочил на 28%, в Омске — на 26%, в Челябинске — на 18%. На рынке аренды в лидерах роста — Екатеринбург (+13% за год), Новосибирск (+8%) и Омск (+5%).

В большинстве регионов спрос на аренду коммерческой недвижимости снизился. В Москве — сразу на 7%.

Динамика спроса и предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в крупнейших городах России в 2020 году

Итоги 2020 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

Аналитики отдела исследований компании Cushman & Wakefield подготовили обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам прошедшего 2020 года и представили предварительный прогноз дальнейшего развития рынка.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

В 2020 году объемы инвестиций в коммерческую недвижимость оказались предсказуемо низкими. Свой вклад в снижение внесла и девальвация рубля. Эксперты Cushman & Wakefield ожидают, что в ближайшие годы емкость инвестиционного рынка будет составлять 3-4 млрд евро.

Объём инвестиций в российскую недвижимость в 2020 году снизился на 22% по сравнению с 2019 годом. Сумма инвестиционных сделок с недвижимостью составила в 2020 году 2,7 млрд евро. Аналитики прогнозируют объем инвестиционного рынка России в 2021 году на уровне 3,5 млрд евро.

Объем инвестиций по сегментам недвижимости, млрд евро

Рынок офисной недвижимости

В течение прошедшего года произошёл заметный, но не критичный рост вакансии площадей до 12,1% (+3,3 п.п. по сравнению с 2019 г.). В 2021 году показатель незначительно скорректируется вниз. К концу 2020 года строительная активность восстановилась, и объем нового строительства оказался выше пессимистических прогнозов середины года. В 2021 году показатель останется на том же уровне.

Объем сделок с недвижимостью в 2020 г. оказался меньше показателя 2019 г. на 25%. В 2021 году ожидается восстановление спроса на офисы, однако индикатор не достигнет уровня предыдущих лет. При этом предложение субаренды офисных площадей продолжает увеличиваться. На конец 2020 года уровень субаренды составляет 3,8% от общей офисной вакансии.

По предварительным данным объём нового строительства в Москве офисных площадей класса А, В+ и В- в 2020 году составил 241 000 кв. м. Количество свободных площадей на конец прошедшего года – около 2,2 млн кв. м (12,1%). Общее количество арендованных и купленных площадей на столичном офисном рынке составило около 1,54 млн кв. м.

Критического снижения офисных индикаторов не произошло. Изменения коснулись структуры предложения, расстановки сил в сегменте и предпочтений потенциальных арендаторов. 2021 год продолжит этап трансформаций, при этом показатели останутся на уровне, сравнимом с 2020.

Расположение офиса по-прежнему важно, но фокус смещается с географии на наличие комфортной городской среды. Прошедший год привнес существенное изменение в жизнь офисных сотрудников – у них появилась новая опция работы из дома или другого комфортного места (коворкинг и т.п.). Теперь для работников важно скорее не географическое расположение офиса, а локация с точки зрения сопутствующей инфраструктуры. Все чаще девелоперы заявляют о планируемых к строительству объектах премиального качества, расположенных за границами ТТК Москвы. Однако успехом у потенциальных арендаторов будут пользоваться лишь те из них, где, несмотря на территориальную удаленность, сотрудники почувствуют ту же атмосферу и смогут получить те же сервисы, что и в центре мегаполиса. Таким образом, центр города продолжит привлекать арендаторов офисов своей атмосферой и широким спектром объектов инфраструктуры, а те бизнес-кластеры, которые смогут воссоздать это ощущение, смогут расширить свой пул арендаторов.

Новое офисное строительство, класс А, В+ и В- (кв. м)

Несмотря на то, что 2020 год был экстраординарным и строительные работы были на некоторое время заморожены, показатель нового строительства близок к докризисному уровню и превышает пессимистичный прогноз середины года на 24%. В новом строительстве 2020 года превалируют офисные площади класса А – они составляют 79% от годового значения. Новые объекты расположены в традиционно наиболее востребованных районах столицы – Москва-Сити (МФК Нева Тауэрс), Ленинградский коридор (ВТБ Арена парк) и Центр (Смоленский Пассаж II). В 2021 г. показатель останется на уровне текущего года.

Объём нового строительства в 2021 году составит по прогнозам аналитиков Cushman & Wakefield около 250 000 кв. м.

Читать еще:  Соседи за стеной шумят что делать

Структура предложения на офисном рынке изменилась. В 2020 году на рынок вышло 76 000 кв. м субаренды, что превышает показатель 2019 года в 1,5 раза. Общее предложение субаренды на конец года составило 84 000 кв. м или 3,8% от общего вакантного предложения.

Предложение субаренды офисных площадей по дате появления, кв.м

Вакансии субаренды, вышедшие на рынок в 2020 г. в разбивке по секторам

Предложение субаренды увеличилось почти вдвое за последние 3 месяца 2020 года. Так, на конец III квартала показатель составлял 44 000 кв. м, а на конец года – уже 84 000 кв. м. Наибольшую активность в роли арендодателей в текущем году показывали банковские структуры, консалтинговые организации и компании нефтегазового сектора.

Рынок торговой недвижимости

Новое строительство торговых площадей (торговые объекты от 15 000 кв. м торговой площади) в Москве в 2020 году составило около 232 000 кв. м. В 2021 году объём нового строительства объектов такого формата в Москве ожидается в объёме 200 000 кв. м.

Отсутствие жестких ограничений во вторую волну пандемии позволило торговым центрам Москвы к концу года сохранить относительно стабильную долю свободных площадей на уровне 9% (+1,4 п.п. к декабрю 2019 года). Дальнейший рост вакансии торговых площадей вероятно придется на начало 2021 года.

Посещаемость торговых центров осталась на уровне 70-75% от прошлого года, однако некоторые объекты отмечают высокую конверсию. Аналитики ожидают начало восстановления рынка торговой недвижимости в середине 2021 года, а показатели посещаемости и вакансии вернутся к докризисному уровню не ранее конца 2021 года.

Рынок торговой недвижимости смог адаптироваться под изменившиеся условия – в 2020 году не наблюдалось массовых закрытий и уходов с рынка, в большинстве случаев собственникам и ритейлерам удалось пересогласовать условия договоров аренды. Вероятно, после завершения периода скидок на арендную плату, ритейлеры будут принимать решения об оптимизации бизнеса. Эксперты Cushman & Wakefield ожидают, что ротация арендаторов и рост доли свободных площадей в торговых центрах придется на первую половину 2021 года.

Аналитики сопоставили обеспеченность торговыми площадями и количество заражений COVID-19. В регионах России, где обеспеченность торговыми центрами составляет ниже 100 кв. м на 1000 жителей, среднее число заражений составляет 1659 человек на 100 000 тысяч жителей. Более обеспеченные регионы, где на 1000 жителей приходится 100-200 кв. м торговых площадей, число заражений оказалось на 27% ниже. Особняком стоят суперагломерации (Московская и Санкт-Петербургская с прилегающими областями) с их сверхвысокой плотностью.

Зависимость обеспеченности торговыми площадями и количества заражений COVID-19

Как изменится рынок торговых центров? Пандемия усилит существующие тенденции на рынке. Посещаемость торговых центров пока не восстановилась до уровня 2019 года, но потребители приходят более мотивированными на покупку. Торговые объекты отмечают более высокую конверсию по сравнению с показателями прошлого года.

Ключевой задачей торговых центров в текущем году и на более долгосрочной перспективе станет укрепление этой лояльности и поддержка интереса аудитории.

В связи с ограничениями на работу, развлечения оказались одним из самых пострадавших сегментов. Операторы были полностью закрыты и не имели возможности уйти в онлайн. Аналитики ожидают, что после снятия ограничений доля развлечений в составе торговых центров продолжит расти. Существующие торговые центры продолжат постепенно трансформироваться с фокусом на впечатления и расширение набора функций арендаторов внутри торговых центров.

Каждому торговому центру предстоит определить свою уникальность, отличие от соседних или подобных проектов и донести эти идеи до своей целевой аудитории. Таргетированная коммуникация с покупателем и омниканальность важны как для ритейлеров, так и для торговых центров. Вероятно, мы увидим объединение функций ТЦ и ритейлеров – например, создание общих зон самовывоза заказанных онлайн товаров всех арендаторов ТЦ, постаматы и пункты выдачи онлайн магазинов, dark store с самовывозом.

Региональные российские города в большей степени ощутили негативный эффект пандемии. В 2020 году впервые за историю наблюдений доля Москвы в общем строительном объеме превысила долю регионов. Однако в этом году строительная активность вновь вернется в региональные города.

В связи с пандемией увеличилось количество переносов сроков открытий торговых центров на более поздние сроки. Однако большинство переносов пришлось на региональные города, в меньшей степени затронув Москву. В регионах по итогам года было запущено на 40% торговых площадей меньше, чем прогнозировалось в начале 2020 года, тогда как в Москве отклонение составило всего 18%.

Ежегодный ввод торговых площадей в России, тысяч кв.м

В 2021 году основная доля нового строительства будет сконцентрирована в региональных городах, где будут открываться проекты, перенесенные с 2020 года. Причем в регионах мы увидим значительное количество крупных объектов площадью более 40 000 кв. м, тогда как в Москве фокус сместится на небольшие торговые центры.

Средний размер торгового центра на стадии строительства в регионах составляет 38 000 кв. м, а в Москве почти в два раза меньше – 21 000 кв. м. Рынок Москвы начал развиваться раньше и поэтому на каждую следующую фазу развития выходит раньше на 2-3 года. По регионам России фокус девелопмента также со временем будет смещаться к малоформатным объектам.

Рынок складской недвижимости

В 2021 году новое строительство складских площадей превысит показатель 2020 года на 28%. Такая динамика связана с высокой инвестиционной активностью, спросом на готовое предложение и новые форматы складов. Складской рынок ожидает стабилизация спроса после пиковых показателей 2020 г.

Реальный рост ставок аренды в Московском регионе соответствует среднеевропейскому уровню.

Объём нового строительства складских площадей в Москве и Подмосковье в 1-4 кварталах 2020 года составил 809 000 кв. м. Уровень вакантных складских площадей в классе А находится на уровне 3,5%. Средневзвешенная ставка аренды на склады класса А – около 4 100 рублей за кв. м в год.

В 2021 году складской рынок сохранит баланс. После экстенсивного рывка в развитии в 2020 году онлайн операторы будут сосредоточены на оптимизации бизнес-процессов. Высокая доля спекулятивного строительства складов удовлетворит потребности в расширении тех компаний, которые еще не успели это сделать.

Пиковый спрос 2020 года создал предпосылки для увеличения темпов строительства в 2021 г. В этом году аналитики ожидают роста ввода новых складских площадей на 28% в сравнении с показателем 2020 года.

Новое строительство складов, класс А и В, тысяч кв.м

В целом по 2020 году удалось отыграть сокращение нового строительства во II квартале и достичь показателя, сопоставимого с результатами 2018-2019 гг.
Спрос в 2020 г. на готовое предложение среди ритейлеров и логистических операторов поддержит высокую долю (60%) спекулятивного строительства в 2021 г. Возможность начать использовать помещение максимально быстро становится одним из наиболее важных критериев выбора складского комплекса.

В 2021 году в структуре спроса в регионах России будут доминировать офлайн ритейл-операторы, активно развивающие онлайн направление. Пока только наиболее крупные онлайн игроки рассматривают возможность развиваться в регионах.

2020 год показал, что активнее всего развивали онлайн-формат в регионах те компании, которые уже имели офлайн магазины, при этом онлайн-операторы в 2020 г. делали акцент на развитие и оптимизацию складских площадей столичного региона. В 2021 г. структура спроса сохранится.

Общая ситуация на складском рынке будет характеризоваться стабилизацией спроса, так как многие компании закрыли свои потребности в складских площадях на 2020-2021 гг. Самые крупные игроки онлайн торговли обратили своё внимание на регионы. Можно ожидать, что в перспективе 2-3 лет спрос со стороны этой категории арендаторов будет расти.

Объем купленных и арендованных складских площадей, Московский регион

Ставка аренды на склады остается стабильной. В 2021 году в Московском регионе аналитики Cushman & Wakefield ожидают номинальный рост ставок аренды, соответствующий уровню инфляции.

Читать еще:  Незаконная перепланировка нежилого помещения в жилом доме

Средняя ставка аренды в Московском регионе, склады класса А, рублей за кв.м в год

В Московском регионе высокая доля спекулятивного складского строительства в 2021 г. будет способствовать сохранению баланса на рынке и удержанию реального роста ставок аренды. Номинальный рост ставки составит 3,7%, показатель достигнет значения в 4 250 рублей за кв. м в год, но с учетом прогноза инфляции по России на 2021 г. (3,7%), арендные ставки остаются стабильными в реальном исчислении.

Обзор подготовлен компанией Cushman & Wakefield

Рыночная оценка позволяет определить его реальную цену,
сделать выводы об интересе участников рынка к объекту и возможностях его использования.
Нормы действующего законодательства предусматривают проведение оценки в случаях:

1. При вовлечении в сделку имущества, полностью или частично принадлежащего РФ и прочего гос. имущества, при приватизации гос. имущества, при продаже, передаче его в аренду. В этих случаях необходима для того, чтобы избежать фиктивных сделок и неправомерного, необоснованного занижения или завышения стоимости объекта.

2. При внесении коммерческого имущества в уставный капитал компании. Размер уставного капитала является гарантией прав заемщиков и акционеров и позволяет обеспечить их интересы даже в случае банкротства предприятия.

3. При использовании имущества в качестве залога. Оценка позволяет определить сумму залога, которая, в случае невозврата должником средств, может быть получена путем реализации заложенного имущества.

4. При возникновении споров об объекте оценки. Когда несколько сторон претендуют на один и тот же объект, который не представляется возможным физически разделить, в целях компенсации имущественного ущерба необходимо определить денежный эквивалент имущества, чтобы стороны имели возможность получить компенсацию своей части имущества.

5. При ипотечном кредитовании. Каждый объект, находящийся в залоге у банка, должен быть оценен. Это необходимо для того, чтобы банк имел гарантию возможности вернуть кредитные средства путем реализации заложенного имущества, а также для расчета суммы, которую банк может выдать под данный объект.

6. При составлении брачных договоров или при разводе. В тех случаях, когда имущество супругов невозможно разделить или выделить натуральную долю, возможно выплатить одному из супругов денежный эквивалент его части имущества. Размер денежной суммы, подлежащей выплате, определяется исходя из отчета об оценке.

7. При выкупе или изъятии имущества у владельца для нужд государства. Когда частный объект необходимо использовать для нужд государства, собственнику подлежит выплата в размере рыночной стоимости его объекта. Только сертифицированные оценщики имеют право провести подобную оценку и дать заключение о стоимости имущества, подлежащего изъятию.

8. Для судебных процессов. При решении имущественных споров судья опирается на объективные данные оценщиков, что позволяет максимально непредвзято и точно определить размер компенсации или долей сторон.

9. Для определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость позволяет определить, во сколько тот или иной объект оценивает государство.

10. При ликвидации или банкротстве собственника объекта. В данном случае, без оценки невозможно рассчитать сумму списываемой задолженности.

11. При выкупе по ФЗ № 159. При льготной приватизации оценка нежилого помещения обязательна, если дело дошло для оспаривания выкупной стоимости. Как показывает практика, ДГИ часто завышает ее, а независимый оценщик поможет усилить позицию арендатора в разногласиях с администрацией.

12. При оспаривании кадастровой стоимости. Несмотря на то, что новые законы предлагают много инструментов для ее снижения, потребность в оценочной услуге остается. Оценка коммерческой недвижимости необходима, если предприниматель решил уменьшить кадастровую стоимость через суд или комиссию при Росреестре.

УЗНАЙТЕ БЕСПЛАТНО КАК ПРАВИЛЬНО ДЕЙСТВОВАТЬ!

Мы бесплатно подскажем как правильно действовать в вашей ситуации.
Звоните нам +7 (495) 269 02 90 ежедневно с 9:00 до 19:00 МСК

Анализ рынка недвижимости 2020: рейтинг 20 крупнейших строительных организаций в России

Пандемия и противоэпидемические меры вызвали оправданные опасения во всех бизнес-сферах. Сложнейший мировой кризис ударил по отраслям, связанными с массовыми контактами людей: туризму, розничной торговле, недвижимости, предприятиям питания, перевозкам.

Так, согласно прогнозам МВФ, падение мирового ВВП в 2020 году составит 4,9%. Для сравнения, в 2009 году его падение составило лишь 0,08%. Минэкономразвития в 2020 году прогнозирует падение ВВП Российской Федерации на 9,6%, а реальные доходы населения, как сообщает Росстат, снизились на 8%

Ограничение деятельности «контактных» отраслей привело к запуску негативных цепочек: приостановка функционирования одних компаний, которые перестали запасаться сырьем и материалами, потреблять энергоносители и топливо, пользоваться услугами аутсорсинга, привела к сокращению бизнеса их поставщиков, партнеров и фирм в связанных отраслях.

Коммерческий сегмент

Рынок недвижимости получил существенный ущерб в течение 2020 года. Большая часть коммерческой недвижимости в Москве была арендована бизнесом, связанным с реальным клиентским потоком: рестораны, кафе, салоны красоты, салоны бытовых услуг, фитнес-центры, кинотеатры. Эти заведения не смогли платить аренду по докризисным ставкам, а многие компании вовсе перешли грань банкротства.

Офисный рынок России сосредоточен в крупных городах, в частности, в Москве. В начале 2020 года он находился в состоянии стагнации, наблюдался небольшой дефицит предложений в сегменте высококлассных офисных помещений. Специалисты Росстата предполагают, что если бы борьба с короновирусом не привела к переводу большинства сотрудников на удаленную работу, рынок офисной недвижимости продолжил свое развитие, невзирая на многочисленные приостановки деятельности бизнеса.

Но после перевода бизнеса на удаленку, на которую перешли почти все: от небольших до крупнейших компаний, потери офисных арендных ставок достигли 15%. На данный момент продолжительность удаленной работы неизвестна, также остаются неясными перспективы сокращения персонала, оптимизации рабочих мест и полноценного возврата сотрудников на рабочие места. В связи с этим, в 2021 году падение офисных ставок может достигнуть 20%, причем больше всего это затронет недвижимость в среднем и верхнем ценовых сегментах.

По мнению экспертов Knight Frank, на ситуацию повлиял сложившийся дефицит свободных качественных офисных площадей уже к началу 2020 года. После чего противопандемические меры затормозили ввод офисных строений. Так, в первой половине 2020 года ввод в эксплуатацию офисов составил 61 000 квадратных метров, что почти вдвое меньше показателей первой половины 2019 года.

Доля свободных площадей класса «А» составила 8,9%, тогда как в классе «В» — 6,7%. Вторая половина 2020 года показала востребованность офисов «В» класса, как наиболее доступных. При этом следует ожидать спрос на них и в 2021 году. Заметный на сегодняшний день тренд гибкого рабочего пространства, тенденция которого в ближайшие несколько лет будет только развиваться, продолжит вносить дисбаланс на рынке офисной недвижимости, и концепция «офис, как сервис» будет набирать популярность следующие несколько лет.

Сегмент ритейла на рынке офисной недвижимости испытывает более серьезные проблемы, нежели сегмент прямых продаж. Вакансии помещений торговой недвижимости возросли, при этом ставка по аренде снизилась на 15%. Новые проекты на рынке возникают все реже, а каждый подобный проект для представителя девелопмента приобретает характер вызова: покупательские предпочтения меняются с невиданной скоростью, а пандемия способствует еще более быстрым переменам в желаниях клиентов.

Рассматривая рынок складской недвижимости, можно сказать, что он не так сильно пострадал от коронавируса, как прочие сегменты. Качественные складские помещения по-прежнему пользуются высоким спросом, следовательно, свободные позиции в предложениях очень редки. Более того, активное развитие нового, технологичного метража складских помещений способствует открытию новых проектов. Таким образом, современные складские мощности на рынке пользуются заслуженной популярностью.

По мнению экспертов Radius Group, к вызовам 2020 года складской сегмент подошел наиболее подготовленным. В качестве одной из причин можно назвать электронную коммерцию и эффективную логистику, которые представители этого сегмента развивали активнее прочих. По словам специалистов, прогнозы развития складской недвижимости – самые благоприятные, а электронная коммерция и логистика станут новыми двигателями прогресса вплоть до 2025 года.

Эксперты компании Blank Architects обратили внимание на то, что пандемия кардинально изменила требования владельцев объектов коммерческой недвижимости и девелоперов к внутреннему наполнению новых архитектурных проектов. Так, потребительская аудитория заявила о необходимости ставить вопросы безопасности на первое место, тогда как владельцы торговых центров до последнего не принимали во внимание эти пожелания.

Читать еще:  Законодательство о банкротстве сша и россии

В пандемию в приоритет ставятся возможность безопасно провести время, заняться работой в защищенном пространстве. При этом потребительская активность перешла практически полностью в онлайн-сегмент. Следовательно, популярное ранее времяпрепровождение в крупных торговых центрах становится все менее необходимым.

Многие специалисты отмечают, что пандемия изменила и потребности крупных компаний-арендаторов. Теперь их предпочтения базируются на централизации собственной деятельности, что сопровождается желанием минимизировать проблемы и вопросы капитальных затрат при аренде офисных помещений. Поэтому услуги аренды небольших, гибких, безопасных и функциональных офисных пространств «под ключ» в обозримой перспективе будут востребованы все в большем количестве, а спрос на сервисных операторов, управляющих системой гибких офисов для крупных клиентов, станет только выше.

Рынок жилой недвижимости

Всемирная пандемия оказала влияние и на рынок жилой недвижимости. Но оно было разнородно по отношению к различным рыночным сегментам. Сфера аренды, являясь наиболее гибкой и адаптивной, мгновенно отреагировала на внешние изменения, снизив ставки до 20%. Это, в частности, вызвало снижение доходов собственников.

Сегмент аренды загородного жилья, в противовес, мгновенно увеличил ставки. Особенно подорожало жилье премиум-класса. Это обусловливается желанием людей покинуть крупные города и с комфортом переждать неблагоприятный период.

Продажа загородной недвижимости не продемонстрировала роста, так как в ситуации резкого падения доходов граждан даже наличие интереса к покупке не обеспечивает платежеспособность. Компании, специализирующиеся на продаже и аренде жилья в пригороде, отмечают, что переход большинства сотрудников на удаленную работу не решил проблему инфраструктуры, которая значительно ограничивает развитие рынка загородной недвижимости. Поэтому цены в сегменте продаж растут лишь в отдельных проектах, когда комфорт и безопасность соотносимы с ценовыми границами.

Сфера продаж городской недвижимости – квартир – активно росла до наступления карантина. Причиной этому стала денежная девальвация. Продавцы, ожидая повышение ставок по ипотеке, старались повысить цены на жилье. Но наступление карантина ввело рынок сначала в состояние стагнации, а после в кризис с падением сделок на 44% в мае 2020 года.

Рисунок 1 – Динамика цен на городское жилье в новостройках за квадратный метр

Рисунок 2 – Динамика цен на городское вторичное жилье за квадратный метр

Отмена карантина в июне привела к постепенному восстановлению спроса, чему поспособствовало внедрение государственной программы снижения процентных ставок по ипотеке до 6,5%. Перспективы развития сферы продаж квартир на сегодняшний день туманны. Они зависят от глубины падения и уровня восстановления доходов граждан. Если в 2021 году они достигнут +2,8% к показателям 2020 года, учетная ставка останется на прежнем низком уровне, а сокращение строительства будет аналогичным 2020 году, то цена на квартиры будет расти. На рисунке 3 представлены данные по стоимости квартир в Москве во второй половине года.

Положительным фактором для первичного рынка недвижимости стала государственная программа льготной ипотеки, которая не действует на недвижимость вторичного рынка. Это инициирует перераспределение спроса и оттока потребителей из вторичного сектора в сегмент только что возведенных квартир.

Часть застройщиков прогнозирует рост цен на квартиры в новых домах, отталкиваясь от повышенного спроса на них. Остальные придерживаются мнения, что спроса снизится на 25%, а цены на жилье – до 10%.

Рисунок 3 – Цена квартиры в Москве за квадратный метр

Рынок вторичного жилья не восстановился полностью, но некоторые эксперты ожидают его активизации в силу эффекта отложенного спроса. Те потребители, которые из-за карантина не могли приобрести жилье, возвратились к первоначальной идее о покупке.

При этом полноценное восстановление и рост вторичного рынка, по мнению экспертов, невозможны по ряду причин:

низкая покупательная способность населения;

конкуренция на первичном рынке;

снижение количества предложений.

По оценкам аналитиков, следует ожидать снижения цен на вторичном рынке до 15% к началу 2021 года. Среди факторов, которые также повлияют на рынок недвижимости в 2021 году:

минимальная ключевая ставка — 4,5%;

введение 13% налога на банковские вклады с 2021 года;

новые условия выплаты маткапитала;

безработица и снижение уровня заработной платы.

Меры поддержки рынка жилого и нежилого строительства

По данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2019 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом.

После введения карантина негативные последствия сразу же сказались на всех сегментах строительной отрасли. В мае 2020 года объем договоров подряда упал на 3,5% относительно аналогичного периода 2019 года.

В июне был срочно внедрен комплекс мер поддержки со стороны государства, которые заключались в следующем:

освобождение застройщиков от штрафов при нарушении строительства более чем на 6 месяцев, при наступлении нарушений после 3 апреля;

заморозка ответственности перед дольщиками до 01.01.2021, отсутствие неустойки по ДДУ;

автоматическое продление разрешений на строительство, срок которых завершается в 2020 году на один год;

льготная ставка по ипотеке до 4,5%;

субсидирование ставки по кредитам в рамках проектного финансирования до 5,5% для застройщиков;

приобретение нереализованного жилья через государственные гарантии у застройщиков в объеме 50 млрд рублей;

поддержка в проведении инженерных сетей для застройщиков по программе «Стимул».

Таким образом, меры государственной поддержки помогли рынку строительства выбраться из кризисной ситуации, и уже к сентябрю 2020 года многие застройщики приступили к выполнению ранее намеченных планов.

Таблица 1 – Рейтинг крупнейших строительных организаций в Российской Федерации

Название предприятия

Расположение

Направление деятельности

Объем застройки в м2 (на 01.10.2020)

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Краснодарский край, г. Краснодар

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Ставропольский край, г. Ставрополь

Строительство жилых и нежилых зданий

Краснодарский край, г. Краснодар

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Объединение застройщиков «ВКБ-Новостройки»

Краснодарский край, г. Краснодар

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Первые позиции в ТОПе актуального рейтинга крупнейших застройщиков России занимают 3 компании. Группа компаний «ПИК» является бессменным лидером на рынке строительства и девелопмента. Занимая все новые ниши, компания придерживается идеи о создании «эко-системы» дома.

Второе место рейтинга отдано петербургской компании ПАО ГК «ЛСР». В сферу деятельности крупнейшего строительного холдинга РФ входит не только возведение и развитие жилых и нежилых зданий, но и производство железобетонных конструкций, кирпича, цемента, цемента, щебня и прочих материалов.

На третьей позиции рейтинга находится финансово-промышленный холдинг «Setl Group», чей объем застройки на 1 октября 2020 года составил 2 449 849 квадратных метров. Компания занимается строительством в сфере жилой и коммерческой недвижимости. Также в сфере ее интересов находится консалтинг, девелопмент и брокеридж.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector